Главная > Компас потребителя > Как не пополнить ряды обманутых дольщиков?

Как не пополнить ряды обманутых дольщиков?


22-04-2014.
В настоящее время актуальным остается не только вопрос вложения финансовых средств на этапе долевого строительства, но и риск быть обманутым в результате деятельности недобросовестных застройщиков. Чтобы не потерять деньги, необходимо знать о ряде действующих в данной сфере нормах законодательства. Это прежде всего положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", нормы Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и иные нормативно-правовые акты.
Долевое строительство - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. Сейчас внесен ряд поправок, затрагивающих порядок расчетов, формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения коснулись и других законодательных актов, так или иначе затрагивающие долевое строительство.
Принимая решение о приобретении жилья, современные покупатели все чаще отдают предпочтение "первичке". И дело не только в современных коммуникациях, комфорте и отсутствие "истории", а значит, и рисков, связанных с прошлыми собственниками. Главное - участие в долевом строительстве позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией.
Закон в новой редакции регламентирует направления расходования застройщиком привлеченных денег. Детализация использования средств направлена на защиту дольщиков - они могут проверить все затраты строителей. В статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ перечислены документы, которые можно требовать от застройщика. К тому же теперь согласно закону компании обязаны публиковать ежеквартально информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности.
Важнейшими являются положения о том, что привлекать денежные средства разрешено только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами. При этом держатель сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома.
Закон расширяет число тех, которые могут возводить дома с привлечением средств граждан: это юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком. При этом в случае нарушения застройщиком порядка использования денежных средств, договор может быть расторгнут в суде. Если деньги привлекаются лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать их немедленного возврата либо уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы и возмещения причиненных гражданину убытков.
Изменения коснулись порядка расчетов по заключенному договору долевого участия - срок рассрочки платежа не может превышать двух месяцев.
С 1 января вступили в силу и иные изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, согласно которым одним из возможных дополнительных способов обеспечения обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства станет страхование ответственности.
Итак, при заключении договора необходимо в первую очередь убедиться, что вы имеете дело с надежным застройщиком. Об этом свидетельствует как большое количество реализованных объектов, так и известность бренда на рынке. Компания обязана опубликовать в СМИ или разместить в интернете проектную декларацию. Не ленитесь лично перепроверять предоставленную информацию: узнав, какие дома возвел застройщик, съездите по указанным адресам и поговорите с жильцами - таким образом вы сможете узнать, вовремя ли был сдан объект, не требовала ли компания доплаты, не было ли проблем с оформлением квартир в собственность.
У организации, с которой вы заключаете договор, должны быть в наличии: договор аренды (субаренды) земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, с отметкой о госрегистрации или свидетельство о праве собственности на земельный участок, в котором нужно обратить внимание на вид разрешенного использования, позволяют ли градостроительные регламенты осуществлять жилищное строительство на данной территории; разрешение на строительство; проектная декларация, включающая информацию о застройщике и объекте строительства и дающая достаточно большое представление о будущем строительстве.
Также необходимо запросить для ознакомления: устав организации; свидетельства о госрегистрации и постановке на налоговый учет; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета о прибылях и убытках за три последних года осуществления деятельности; аудиторское заключение за последний год деятельности. Эти документы в оригиналах или заверенных копиях застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу.
Если вы определились с застройщиком, выбрали квартиру в будущем доме, то необходимо ознакомиться с условиями договора долевого участия. В нем должны быть оговорены следующие существенные условия: подлежащий передаче после ввода дома в эксплуатацию конкретный объект долевого строительства (если это квартира, отвечает ли этот объект требованиям жилого помещения, не является ли многоквартирный жилой дом гостиницей, апарт-отелем или домом для приезжих); срок передачи такого объекта долевого; гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет с момента передачи).
Договор должен содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру. А также специальным пунктом оговорите ответственность компании в виде обязанности предоставить вам аналогичную квартиру или же возместить ее стоимость при обнаружении прав на вашу собственность у третьих лиц. Далее подписанный договор подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. И только после того как документ зарегистрируют, застройщик вправе получить денежные средства.
При определении возможности участия в строительстве жилья, решение необходимо принимать обдуманно и взвешенно. Должна настораживать дешевизна - ориентируйтесь на среднюю стоимость квадратного метра в выбранном районе города. Помните, закон об участии в долевом строительстве не только защищает интересы дольщиков, но и существенно усложняет жизнь застройщикам: необходимость привлечения банковских средств, обязательная государственная регистрация договора - всё это не может ни отразиться на стоимости квартиры.
Планируя покупать квартиру в строящемся доме, постарайтесь собрать как можно больше информации о застройщике. Помимо соответствующих ресурсов, где обмениваются мнениями участники долевого строительства (как обманутые, так и нет), полезными могут оказаться: запросы в интернете по наименованию застройщика, информация с сайта Арбитражного суда Республики Башкортостан www.ufa.arbitr.ru и иных сайтов арбитражных судов. Введя в поле "участник дела" раздела "картотека арбитражных дел" полное и правильное наименование вашего застройщика, вы узнаете, с кем, когда и по каким поводам (а главное, за какие суммы) вступал он в тяжбы. Если на вашем застройщике в данный момент висит присужденный долг миллионов этак в двести, лучше поищите другого. Там же вы проверите и список гипотетических банкротов.
Аналогичным способом можно получить информацию о судебных делах с сайта "правосудие.ру": если по вашему застройщику вынесено несколько судебных решений о признании права собственности в объекте незавершенного строительства, или о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства, то стоит задуматься: нужно ли вам это?
Также очень полезным может оказаться и ресурс http:// egrul.nalog.ru, где имеются сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале "Вестник государственной регистрации", о принятии решений о ликвидации и реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20 процентов уставного капитала другого общества и иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации; сведения, опубликованные в журнале "Вестник государственной регистрации" о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юр. лиц из ЕГРЮЛ; перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
План деятельности застройщиков по привлечению денежных средств в долевое строительство также контролируется Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, полномочия которого распространяются на решение вопросов в области долевого строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 года.
Администрация городского округа город Уфа РБ призывает жителей столицы быть внимательными при заключении договоров долевого участия в строительстве многоэтажных жилых домов, поскольку без должной осмотрительности самих граждан эту проблему не решить, ведь именно правовая неискушенность населения является одной из главных причин появления обманутых дольщиков.
Руслан ТУХВАТШИН,
начальник правового управления Администрации городского округа г. Уфа РБ.

Вернуться назад