"Горячая линия"

Если вы живёте в таунхаусе

Пять лет назад Ольга Романова купила часть жилого дома на двух хозяев. Теперь, когда дети подросли, женщина задумалась о том, как распорядиться своей долей в общем доме независимо от соседей. Она знала, что для этого нужно признать жилье домом блокированной застройки (таунхаусом). Но как это сделать? Помогла "Вечерняя Уфа". Женщина узнала, что в редакции состоится "горячая линия" по вопросу регистрации прав на таунхаусы, а разбираться в проблемах читателей будет временно исполняющая обязанности заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Василя Тимерьяновна НУРГАЛИЕВА.
В нужное время Ольга набрала редакционный номер.

- Чтобы перевести индивидуальный жилой дом в дом блокированной застройки, необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации города или района, - объясняет Василя Тимерьяновна. - Провести реконструкцию, после нее ввести здание в эксплуатацию как жилой дом блокированной застройки, в составе которого будет два блока. Отличие блокированной застройки в том, что к каждой части отдельно подключаются коммуникации (вода, газ, электроэнергия и другое), нет общих помещений (чердак, подвал), под каждым домом в блоке должен быть свой земельный участок.
После ввода в эксплуатацию такого дома необходимо обратиться в орган регистрации (через любой офис приема МФЦ) с заявлениями о прекращении прав на индивидуальный жилой дом и государственный кадастровый учет и регистрацию прав на блоки, это делается одновременно. Также необходимо провести раздел земельного участка. Обязательным приложением к разрешению на ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию является технический план объекта, подготовленный кадастровым инженером в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Постановка на учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением "жилой дом" и наименованием "жилой дом блокированной застройки" или "блок жилого дома блокированной застройки".
Таким образом, разрешение на ввод в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждой части, будут являться основанием для постановки на государственный кадастровый учет блоков в таунхаусе. В случае, если дом реконструирован без получения разрешения на строительство, легализовать его можно будет только в судебном порядке.
- Построили жилой дом на земельном участке, разрешение на строительство есть, в Главархитектуре сказали, что ввод не дают на ИЖС. Как теперь получить кадастровый паспорт на дом, права пока регистрировать не хотим? - интересуются супруги Усмановы.
- С 1 января 2017 года государственный кадастровый учет и регистрация прав на построенные объекты недвижимости должны осуществляться одновременно, исключением являются только многоквартирные дома, - объясняет представитель Росреестра. - При этом получение разрешения на ввод индивидуальных жилых домов до 1 марта 2020 года не требуется. Государственный кадастровый учет и регистрация прав на такой дом осуществляется на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Поэтому вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана, а потом в установленном порядке - за государственным кадастровым учетом и регистрацией прав.
Подать документы можно при личном обращении в офисы многофункциональных центров, а также в электронном виде посредством соответствующего сервиса на официальном сайте Росреестра. Для подачи документов в электронном виде необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.
- Нужно ли для кадастрового учета и регистрации права на дом разрешение на строительство? Дом построен, он уже достаточно старый, хочу его оформить, - рассказывает Ангелина Пономарева. - Кажется, по "дачной амнистии" разрешение на строительство не требуется?
- А у вас права на земельный участок под домом оформлены? - задает уточняющий вопрос Василя Тимерьяновна. - До 1 марта 2020 года основаниями для государственного кадастрового учета и регистрации прав на индивидуальный жилой дом являются технический план объекта, правоустанавливающий документ на участок. В вашем случае сведения указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной его правообладателем. Декларация составляется в случаях, если проектная документация на жилой дом не изготавливалась.
По Федеральному закону от 30.06.2006 №93-ФЗ (в народе - закон о "дачной амнистии") до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а вот получение разрешения на строительство жилого дома нужно, так как в силу статьи 222 ГК РФ возведенные без получения необходимых разрешений объекты являются самовольными постройками.
- Если нет разрешения на строительство, тогда что делать, ведь я его не получала? - волнуется Ангелина.
- В вашем случае право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, тогда вместо разрешения на строительство к техническому плану жилого дома прикладывается вступивший в законную силу судебный акт и декларация об объекте недвижимости, - разъясняет Василя Нургалиева.
- У нас 4-квартирый дом, права на две квартиры уже зарегистрированы. Третий собственник хочет выделиться и оформить право на свою квартиру как на блокированный дом, это возможно? - задает вопрос Равиль Сиразетдинов.
- Увы, порядок постановки на кадастровый учет многоквартирного дома и жилого дома блокированной застройки разный. Понятия эти тоже разные.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
Дома блокированной застройки - это жилые дома не более чем в три этажа, состоящие из нескольких блоков (количество не превышает десяти). Каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену с соседним, расположен на отдельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Кроме того, необходимо отметить, что вид разрешенного использования участка должен соответствовать требованиям законодательства, то есть он должен быть установлен либо для эксплуатации многоквартирного жилого дома (земля находится в общей собственности всех владельцев квартир), либо для эксплуатации дома блокированной застройки (в таком случае, под каждым блоком должен быть выделен самостоятельный участок).
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Поэтому жилые помещения в многоквартирном доме нельзя поставить на учет как блоки.
- Можно ли произвести раздел жилого дома на две квартиры или помещения по соглашению и зарегистрировать на них права? - на "горячую линию" дозвонились семьи Брыляковых и Ульяновых.
- Государственный кадастровый учет и регистрация права собственности на помещения в жилом доме не допускаются. Данный запрет установлен Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", поэтому разделить жилой дом на жилые помещения без реконструкции вы не сможете. Дом должен стать либо многоквартирными, либо домом блокированной застройки, - разъясняет представитель Росреестра.
- Как зарегистрировать права на садовый дом? Говорят, существует какой-то упрощенный порядок? - интересуется Александр Крылов.
- С 1 января 2017 года начал действовать новый порядок государственной регистрации прав на строения, расположенные на садовых и дачных участках. Раньше права на них регистрировались на основании декларации, заполненной правообладателем земельного участка, - говорит Василя Нургалиева. - Теперь вместо декларации, подтверждающей факт создания объекта недвижимости, предоставляется его технический план и правоустанавливающий документ на участок под ним (если права на него еще не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).
Технический план содержит сведения, которые необходимы для постановки дома на государственный кадастровый учет. Этот план предоставляется в виде электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который его подготовил.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем. Она прилагается к техническому плану.
В данном случае государственный кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно на основании заявления правообладателя земельного участка. Размер пошлины за регистрацию прав на садовый дом не изменился и составляет 350 рублей.
- Не могу зарегистрировать право на квартиру в двухквартирном доме, так как договор был заключен с колхозом и нигде не зарегистрирован. Колхоз уже ликвидирован, - рассказывает о своей проблеме Лидия Воронина.
- Если бы договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в исполнительном комитете сельского совета народных депутатов либо в органах технической инвентаризации, то сейчас по вашему заявлению право можно было бы зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости, - объясняет Василя Тимерьяновна. - Но так как у вас права в прежнем порядке не зарегистрированы, и, кроме того, продавец ликвидирован, я могу вам рекомендовать только признать права на квартиру в судебном порядке.
- По решению суда прекращено право долевой собственности на жилой дом и признано право собственности на две квартиры. Как поставить их на кадастровый учет? - спрашивает Инга Петроченкова.
- В связи с тем, что квартиры могут быть расположены только в многоквартирном доме, постановке их на кадастровый учет должно предшествовать изменение назначения здания с "жилой дом" на "многоквартирный дом", - дает ответ представитель Росреестра. - Поэтому собственникам необходимо обратиться в орган регистрации с заявлениями об учете изменений назначения здания с приложением вступившего в законную силу решения суда о постановке на кадастровый учет всех квартир, приложив технические планы, составленные в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости". Для подготовки технических планов собственникам квартир необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Для того чтобы найти информацию о профессиональной деятельности кадастровых инженеров, можно воспользоваться общедоступным "Реестром кадастровых инженеров", размещенном на портале Росреестра (www.rosreеstr.ru).
Одновременно необходимо представить заявление о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на жилой дом.
Последним на "горячую линию" повезло дозвониться Николаю Турову.
- Я на своем участке построил дом и баню. Права на дом уже оформил, обязательно ли регистрировать права на баню? - спрашивает Николай Яковлевич.
- По закону права на объекты недвижимости должны быть зарегистрированы. Только тогда можно говорить о том, что объект находится в собственности гражданина и им можно не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться: продавать, дарить, обменивать, завещать и прочее. Права на баню зарегистрировать необходимо, - объясняет Василя Нургалиева.

Ирина ШЕМАТОНОВА.
Фото Лилии ЗАГИРОВОЙ.