Рассрочка должна быть не только доступной, но и безопасной!
11-09-2026.
Минстрой России совместно с Банком России подготовил законопроект, регулирующий долгосрочную рассрочку по договорам долевого участия.
Инициатива должна легализовать ситуацию, при которой покупатель продолжает рассчитываться с застройщиком уже после ввода дома в эксплуатацию. Квартира после сдачи дома будет переходить в собственность дольщика, однако до полного погашения задолженности останется в залоге у застройщика. Предельный срок окончательного расчёта планируется установить на уровне трёх лет после окончания установленного срока ввода объекта. При соблюдении графика платежей рассрочка должна оставаться беспроцентной, а при систематических просрочках застройщик сможет потребовать досрочного погашения долга с начислением не более 20% годовых.
Мы беседуем с исполнительным директором Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Адель Сайфуллиной.
— Адель Фидановна, почему вопрос регулирования долгосрочной рассрочки особенно актуален именно сейчас?
– Рассрочка стала заметным инструментом на рынке первичного жилья из-за высокой стоимости ипотечного кредитования. Для части граждан ежемесячные платежи по ипотеке сегодня оказываются слишком существенными, а для некоторых заёмщиков получение кредита затруднено из-за требований банков к доходу, первоначальному взносу и долговой нагрузке. При этом рассрочка позволяет распределить оплату квартиры на несколько этапов и рассчитываться непосредственно с застройщиком. По данным Банка России, общий объем обязательств граждан по таким схемам уже достиг 1,5 триллиона рублей, причем существенная доля приходится на платежи, которые продолжаются после ввода домов в эксплуатацию.
То есть речь идет уже не о единичных нестандартных договорах, а о масштабной рыночной практике. И тут необходимы понятные правила, одинаково защищающие покупателя, застройщика и банк, участвующий в финансировании проекта.
– Можно ли сказать, что законопроект создает новый финансовый продукт?
– Скорее, он предлагает правовую рамку для инструмента, который рынок уже сформировал. Важно подчеркнуть: это не ипотека, не льготная программа и не государственная субсидия. Покупатель не получает кредит в банке – он продолжает исполнять обязательства перед застройщиком в соответствии с графиком, установленным договором.
Главное значение инициативы заключается в том, что отношения сторон становятся более прозрачными. Сейчас покупатель может продолжать платить застройщику после сдачи дома, но при этом не обладать зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это создает дополнительные риски: в случае финансовых проблем у девелопера гражданин потенциально может столкнуться с проблемой.
– Какое положение законопроекта Вы считаете наиболее важным для граждан?
– Переход права собственности на квартиру после ввода дома при сохранении залога в пользу застройщика. Это принципиально меняет юридическую конструкцию сделки.
Покупатель становится собственником недвижимости, но до полного расчета не может свободно распоряжаться квартирой без учета интересов залогодержателя. Для застройщика залог становится обеспечением исполнения обязательств, а для гражданина – гарантией того, что квартира уже юридически принадлежит ему.
Эксперты также обращают внимание на необходимость урегулировать вопросы, связанные с проектными компаниями, которые создаются под конкретный объект и могут прекращать деятельность после его реализации. Если обязательства по рассрочке сохраняются на несколько лет, должен быть понятен механизм передачи прав залогодержателя другой структуре группы компаний.
– Как новый механизм может повлиять на застройщиков?
– Для девелоперов рассрочка является способом поддержать продажи в период высокой стоимости кредитных ресурсов и ограниченного спроса. Она позволяет предложить покупателю альтернативу ипотеке и частично ускорить реализацию квартир.
Для строительного проекта особенно важен денежный поток. Застройщик должен своевременно финансировать строительные работы, выполнять обязательства перед подрядчиками и обслуживать проектное финансирование. Поэтому длительная рассрочка после ввода дома должна быть встроена в финансовую модель проекта, а не использоваться без оценки последствий.
В опубликованных параметрах законопроекта обсуждается ограничение: без согласия банка, кредитующего строительство, застройщик сможет реализовывать по такой схеме не более 25% общей площади проекта. Это должно помочь учитывать интересы банка и не допускать чрезмерного увеличения доли долгосрочных обязательств в конкретном жилом комплексе.
– Может ли рассрочка поддержать темпы строительства?
– Потенциально, да. Если инструмент будет понятным для граждан и приемлемым для банков, он сможет поддержать продажи на первичном рынке. Это, в свою очередь, будет способствовать наполнению счетов эскроу и обеспечивать ресурс для завершения начатых проектов. Однако эффект будет зависеть от ряда условий. Нельзя рассматривать рассрочку как универсальную замену ипотеке.
Конечно, в Башкортостане, как и в других регионах, важна адресная оценка спроса. Застройщикам необходимо учитывать структуру доходов населения, особенности локального рынка труда и стоимость жилья в конкретной локации.
– Какие риски видит бизнес?
– Первый риск связан с увеличением периода возврата средств. Если покупатель выплачивает существенную часть стоимости квартиры после ввода дома, застройщик дольше ожидает поступления денег и должен поддерживать ликвидность проекта.
Второй вопрос – это взаимодействие с банком, предоставившим проектное финансирование. Необходимо четко определить, какая часть средств размещается на счете эскроу, когда она перечисляется застройщику и как учитывается задолженность покупателя после ввода объекта.
Третий риск – рост числа конфликтов при просрочке. Поэтому договоры должны содержать понятные правила, а процедура требования досрочного погашения не должна зависеть от субъективного толкования формулировок.
– Что означает условие о беспроцентной рассрочке?
– Беспроцентность должна действовать при соблюдении утвержденного графика платежей. Это важное преимущество по сравнению с кредитом: покупатель не платит проценты за пользование денежными средствами, если исполняет обязательства вовремя.
Но беспроцентная рассрочка не означает отсутствие финансовых рисков. Покупатель обязан заранее оценить, сможет ли он выполнять график не только сегодня, но и через год, два или три. Необходимо учитывать возможное снижение дохода, появление других кредитов, расходы на ремонт, коммунальные платежи и содержание квартиры. При систематических просрочках застройщик, согласно обсуждаемым правилам, сможет потребовать досрочно погасить оставшуюся сумму. Поэтому гражданину важно понимать: нарушение графика может привести не просто к небольшой неустойке, а к необходимости одномоментно найти крупную сумму.
– Нужно ли учитывать рассрочку при обращении за ипотекой в будущем?
– Безусловно. Законопроект предусматривает передачу информации о рассрочке в бюро кредитных историй. Это означает, что банки смогут учитывать обязательства перед застройщиком при оценке долговой нагрузки клиента.
– Какие положения, на Ваш взгляд, требуют дополнительной проработки?
– Прежде всего необходимо обеспечить единообразие договоров и информирования граждан. Покупатель должен легко сравнивать условия рассрочки у разных застройщиков, видеть итоговую стоимость квартиры и понимать последствия каждого возможного сценария.
– Как можно сформулировать итоговую оценку инициативы?
– Законопроект способен вывести долгосрочную рассрочку из правовой неопределённости и сделать отношения сторон более предсказуемыми. Для рынка это возможность сохранить продажи и поддержать реализацию проектов, для граждан – это дополнительный способ приобрести жильё без немедленного оформления ипотечного кредита.
Вопросы задавала Светлана КУЛИКОВА.
Фото предоставлено автором.
Фото предоставлено автором.
Вернуться назад