“ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ”

Догонит ли рыночная стоимость кадастровую?

За последние десятилетия в нашу жизнь прочно вошло такое понятие, как кадастровая стоимость, то есть стоимость недвижимости, рассчитываемая и фиксируемая государственной структурой - Федеральной службой кадастра и картографии. Со временем у наших читателей накопилось относительно нее немало вопросов, которые они хотели бы задать специалисту.

И вот в четверг, 23 июня, в редакции “Вечерней Уфы” состоялась “горячая линия” на тему “Вопросы государственной кадастровой оценки недвижимого имущества”. Всем дозвонившимся подробно и доходчиво отвечал начальник отдела определения кадастровой стоимости Филиала ФГБУ “Федеральная Кадастровая палата Росреестра” по Республике Башкортостан Руслан Ильдарович Ишкинин.
Итак, первый звонок. На проводе Лариса Славинская.

- Я знаю, что есть такой документ - справка о кадастровой стоимости. Как и где ее можно заказать? - интересуется женщина.

- Заказать справку вы можете, обратившись либо в Кадастровую палату по РБ, в операционный зал, либо в любой из многофункциональных центров - с запросом о предоставлении сведений в виде кадастровой справки, отвечает Руслан Ильдарович. - При этом необходимо иметь при себе паспорт и знать либо адрес интересующего объекта недвижимости, либо его кадастровый номер. Справка подготавливается в течение пяти рабочих дней, бесплатно. Также вы можете заказать ее через сайт Управления Росреестра.

- Справка выдается только на настоящий момент?

- Не обязательно. Предусмотрена возможность получения сведений о кадастровой стоимости на определенную дату - именно ту, которая вам необходима. Если вы, допустим, оформляете документы по завещанию, как правило, нотариусы запрашивают стоимость на дату смерти того, кто оставил наследство. Если есть такая необходимость, вы при обращении в запросе указываете, что нужны сведения о кадастровой стоимости на определенную дату, и прописываете, какую именно.
Следующей в редакцию дозвонилась Лия Семенова со своим вопросом.

- В этом году я получила кадастровый паспорт, сейчас смотрю: кадастровая стоимость отличается от стоимости 2013 года. Почему появилось отличие, ведь ни перепланировки квартиры, ничего такого не было?

- Вы знакомы с понятием “государственная кадастровая оценка недвижимости”?

- Какое-то представление имею.

- В соответствии с законодательством РФ существует Федеральный закон № 135 “Об оценочной деятельности”, в котором говорится, что государственная кадастровая оценка проводится органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации не реже одного раза в пять лет. То есть, выражаясь проще, регулярно проходит переоценка всех объектов недвижимости, их стоимость меняется, - подробно разъясняет Руслан Ишкинин. - Впервые вы получили кадастровый паспорт в 2013 году. На тот момент кадастровая стоимость по квартирам была утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 2012 года. В 2015 году в нашей республике была проведена массовая государственная кадастровая оценка. На 1 января 2015 года были “выгружены” все объекты недвижимости, новая оценка была утверждена в конце 2015 года постановлением Правительства РБ. Эти результаты вступили в силу и применяются с 2016 года. А вы получили второй кадастровый паспорт уже в 2016 году, правильно?

- Да, совсем недавно.

- Лия, в новом кадастровом паспорте у вас указана и новая стоимость, которая была утверждена в конце 2015 года. Хотел бы еще дать разъяснения по поводу применения этой кадастровой оценки. Я так понимаю, вы являетесь собственником этой квартиры?

- Да, я собственник.

- У нас сейчас в соответствии с законодательством собственники квартир, жилых домов оплачивают налог исходя из кадастровой стоимости. То есть та стоимость, которую вы получили в 2016 году, будет применяться для исчисления налога за квартиру.

- По каким параметрам исчисляется кадастровая стоимость?

- Как я вам уже сказал, используются данные на 1 января 2015 года: где располагается объект, в каком здании, материал стен дома, год постройки и так далее. Эти данные были “выгружены” в составе перечня оценщику, который, используя методические указания, утвержденные законодательно в Российской Федерации, проводил оценку, учитывая все факторы стоимости.
Что касается применения кадастровой стоимости. Сейчас, в соответствии с 32-й главой налогового кодекса РФ, при исчислении налога на квартиры и жилые дома применяется ставка в размере 0,1 % от кадастровой стоимости. В целях уменьшения нагрузки на население по новому налогу предусмотрено такое понятие, как налоговый вычет. Какова площадь вашей квартиры?

- 30 квадратных метров.

- Для квартир предусмотрен налоговый вычет в размере 20 квадратных метров. То есть вы будете оплачивать налог только за 10 квадратных метров вашего жилья, - продолжает объяснения Руслан Ильдарович. - Если взять среднюю цену по городу Уфе, это примерно 50 тысяч рублей за квадратный метр, получается полтора миллиона рублей. Вы будете оплачивать налог, исходя только из 10 квадратов, это пятьсот тысяч рублей. Также предусмотрено в течение 2015-2018 годов применение поправочного коэффициента от 0,2 до 0,8 (80% - уже в 2018 году). Допустим, в 2016 году поправочный коэффициент составляет 0,4. То есть от 500 тысяч налог будет высчитываться по коэффициенту 0,4 и умножаться на 0,1. Если вы хотите получить более подробные сведения о своей недвижимости, можете воспользоваться онлайн-сервисом. Он создан на сайте Кадастровой палаты РБ по адресу: www. zkprb.ru, где имеется раздел “Налоговый калькулятор”. Вам необходимо внести туда кадастровый номер вашей квартиры, указать период, за который вы хотите уточнить налог, ввести инвентаризационную стоимость квартиры и нажать кнопку “рассчитать”. Этот сервис позволит узнать, какой налог вы будете платить в 2016, 2017, 2018 годах, если кадастровая стоимость останется прежней.
Здесь хотелось бы отметить, что это все-таки примерный расчет суммы налога. За более точной информацией вы можете обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства либо в Управление федеральной налоговой службы.

- Благодарю за разъяснения!

Третий звонок. Вопрос задает Анжелика Исупова.

- Как узнать кадастровую стоимость квартиры? - спрашивает уфимка, представившись.

- Стоимость вносится в базу Государственного кадастра недвижимости. Для того чтобы ее узнать, вы можете обратиться в Кадастровую палату по Республике Башкортостан либо в любой из многофункциональных центров с запросом о предоставлении сведений о квартире в виде кадастровой справки, - объясняет специалист. - Кадастровая справка бесплатно подготавливается в течение пяти рабочих дней и выдается заявителю. За ней может обратиться любой гражданин, чтобы получить сведения о кадастровой стоимости интересующего объекта.
Если же вы хотите получить сведения онлайн, можете посетить сайт Кадастровой палаты по РБ, его адрес: www. zkprb.ru. Там есть раздел “Сведения о кадастровой стоимости”. Для получения информации набираете кадастровый номер вашего объекта недвижимости (если он вам неизвестен, можете воспользоваться поисковиком по адресу). После того как вы введете необходимые данные, нажимаете “найти” - и узнаете кадастровый номер недвижимости, его характеристики и актуальную на сегодняшний день кадастровую стоимость.
И наконец, кадастровую стоимость вы можете посмотреть на сайте Росреестра в публичной кадастровой карте.

- Спасибо большое! До свидания.

Немало наших читателей дозвонились на “горячую линию”, чтобы узнать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости, поскольку она превышает рыночную. Повторяться и описывать все звонки не будем: для этого в газете просто не хватит места. Предоставляем вниманию читателей три ответа специалиста на самые актуальные вопросы.
Итак, на “горячую линию” позвонила Гузель Садыкова.

- Что мне делать, если кадастровая стоимость моей квартиры выше рыночной?- спрашивает девушка.

- Объект недвижимости располагается в Уфе?

- Именно так.

- Давайте сначала пройдемся по некоторым нормативным документам. Последняя государственная кадастровая оценка объектов жилого и нежилого фонда в Республике Башкортостан была проведена в 2015 году. Результаты этой оценки были утверждены Постановлением Правительства РБ от 24 ноября 2015 года № 496. В рамках данной оценки был произведен расчет кадастровой стоимости всех квартир, зданий в Республике Башкортостан, состоящих на государственном кадастровом учете на 1 января 2015 года. И, соответственно, использовались характеристики объектов именно на эту дату. Оценщиком выступала организация, которая выиграла конкурс на проведение данной работы, заказчиком являлось Правительство Республики Башкортостан, - подробно разъясняет специалист. - При проведении оценки оценщик использовал характеристики на 1 января 2015 года. Как мы знаем, в то время рыночная стоимость и цена на квартиры была значительно выше, чем сейчас. Сейчас рынок в республике и в Уфе падает, то есть рыночная стоимость квартир снижается. И получается, что на момент оценки рыночная стоимость вашей квартиры была значительно больше, чем сейчас.

- Как можно оспорить эту стоимость?

- Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости: досудебный и в судебном порядке. Для досудебного оспаривания создана комиссия по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра РБ, ее адрес: улица Ленина, дом 70. На сайте Росреестра размещен полный пакет документов, который необходим для подачи заявления. Работа комиссии ведется согласно федеральному закону об оценочной деятельности от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, статья 24.18. Телефон комиссии 226-36-40.
Для пересчета кадастровой стоимости необходимо подготовить рыночный отчет, его делает оценочная организация, которая правомочна выполнять такие действия. Важно: рыночный отчет составляется на дату определения кадастровой стоимости. В нашем случае это 1 января 2015 года. Вместе с отчетом и другими документами вы обращаетесь в комиссию по рассмотрению споров. Здесь рассматривают ваше заявление, рыночный отчет и принимают решение. В случае положительного результата сведения направляются в Кадастровую палату для внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости. И, соответственно, эта стоимость будет применяться для налогообложения.
И еще: в соответствии с названным федеральным законом государственная кадастровая массовая оценка недвижимости проводится оценщиками не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем один раз в три года. То есть если вы сейчас оспариваете свою кадастровую стоимость, она будет действовать как минимум два года, потому что последняя государственная оценка по объектам жилого и нежилого фонда в Республике Башкортостан проводилась на 1 января 2015 года. Соответственно, по данному объекту кадастровая стоимость не будет меняться до 1 января 2018 года. Вспомним, что рыночная стоимость вашей квартиры снижается каждый год - вы можете эту стоимость оспорить, и не раз, повторно заказав рыночный отчет.

- Спасибо за развернутый ответ!

Наш следующий собеседник, Рамиль Сиразитдинов, не согласен с оценкой своего земельного участка, расположенного в Кировском районе Уфы.

- Какое разрешенное использование имеет участок?

- Для индивидуального жилищного строительства.

- Вы не согласны с той оценкой, которая сейчас есть?

- Да. Считаю, что она завышена.

- Я вас понял. При проведении массовой государственной кадастровой оценки (здесь основной смысл в слове “массовой”) “выгружается” перечень всех земельных участков, и оценщик, проводящий работу, использует те учетные характеристики и факторы стоимости, которые были на 1 января 2015 года. В то время рыночная цена на квартиры и земельные участки была значительно выше, чем сейчас. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего земельного участка выше, чем на самом деле, вы можете, разумеется, ее оспорить - либо в комиссии по рассмотрению споров, либо в судебном порядке. Если обратитесь в комиссию, вы должны точно знать, правильно ли использовались факторы стоимости при проведении оценки. Допустим, использовался ли такой фактор стоимости, как наличие канализации или электричества, - останавливается на всех подробностях Руслан Ильдарович. - К примеру, у вас нет канализации, электричества, газоснабжения на территории земельного участка. Если оценщик не учел эти факторы, вы вправе обратиться к заказчику работ - в Правительство Республики Башкортостан либо в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по РБ с заявлением о несоответствии сведений, используемых при проведении оценки земельного участка. В заявлении следует указать, что, допустим, канализации или водоснабжения у вас фактически нет, а оценщики эти факторы стоимости использовали.
Чтобы уточнить условия оценки, вы можете зайти на сайт Росреестра либо обратиться к заказчику оценочных работ. Если факторов стоимости, которые использовал оценщик, у вас нет, обращайтесь с заявлением, и уже исполнитель оценочных работ в рамках гарантийных обязательств исправит результаты оценки. После исправления будет опубликовано новое постановление, уже с изменениями, и новая оценка поступит в Кадастровую палату для внесения сведений, которые будут предоставлены в налоговую инспекцию для пересчета земельного налога.

- Спасибо за внятные разъяснения.

Следует звонок от Ирины Полянской.

- Хочу узнать, почему кадастровая стоимость моего земельного участка больше, чем у соседей, - объясняет Ирина Павловна. - Ведь у всех у нас участки по девять соток.

- Земельный участок в Уфе? Имеет категорию земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства? - спрашивает Руслан Ильдарович.

- Все именно так.

- А где вы узнали о кадастровой стоимости своего земельного участка?

- На сайте Росреестра посмотрела.

- Хотелось бы отметить следующий момент: в нашем городе государственная кадастровая массовая оценка проводилась в 2014 году с характеристиками, соответственно, на эту дату, - отмечает специалист. - Оценщик использовал именно эти характеристики и факторы стоимости для проведения оценки. Могу предположить, что теми, кто проводил оценку вашего и соседних земельных участков, использовались разные факторы стоимости. Где-то могли учесть наличие, к примеру, газоснабжения, а где-то - нет.

- То есть сами они не выезжают, не смотрят?

- Работа проводится камерально (камеральная работа - общий термин для обозначения работ, проводимых в помещении, в противоположность полевым работам) по тем данным, что “выгружаются” в составе перечня. Оценщики также запрашивают у органа местного самоуправления, то есть Администрации Уфы, дополнительные документы по факторам стоимости. То есть по федеральному законодательству РФ государственная кадастровая оценка - массовая. Если сказать проще, кадастровая стоимость - это полученная в результате массовой оценки стоимость, которая приближена к рыночной. Вы говорите, что стоимость вашего участка и стоимость соседнего отличаются, хотя по площади они одинаковые. Я вам рекомендую обратиться в Управление по земельным ресурсам при Администрации Уфы по адресу: проспект Октября, 56/3 (телефон 279-04-54), с заявлением о возможности пересмотра кадастровой стоимости. Вы можете указать, что на ваш земельный участок и соседние земельные участки при проведении массовой государственной кадастровой оценки расчет был произведен по-разному, - разъясняет Руслан Ильдарович. - Заказчик работ направит запрос к исполнителю, тот рассмотрит корректность произведенных расчетов. Если имеет место ошибка, будет произведен пересчет. Соответственно, будет издано новое постановление о кадастровой стоимости вашего участка. Данные будут направлены в Кадастровую палату для внесения изменений в сведения по вашему участку, а также в налоговые органы для пересчета налога.

- Все так подробно и доходчиво объяснили. Благодарю Вас!

Также Руслан Ишкинин поделился с читателями сведениями, которые, несомненно, известны не всем, но знать которые весьма полезно.

- Еще хотел бы отметить, что все надо делать в свое время. Дело в том, что после получения результата государственной кадастровой оценки заказчик и Управление Росреестра по РБ публикуют предварительный отчет о стоимости земельных участков, которые будут утверждаться постановлением, - объяснил специалист. - Перед утверждением результатов этот отчет публикуется на сайте Росреестра в фонде данных по государственной кадастровой оценке. Все заинтересованные лица могут посмотреть предварительные результаты. Если граждане с ними не согласны, они сразу могут оставить свои комментарии, указав фамилию, имя, отчество, конкретный кадастровый номер и свои замечания. Заказчик работ - Правительство Республики Башкортостан - должен до утверждения результатов рассмотреть все замечания и предложения всех заинтересованных лиц, по внесению изменений в этот отчет и только после этого утверждать кадастровую стоимость. И все это можно сделать предварительно, до утверждения окончательного результата.
В 2016 году в Республике Башкортостан проводятся работы по массовой оценке всех земель сельхозназначения, а также садоводческих, дачных, огороднических объединений. Они будут утверждены в конце 2016 года. Перед утверждением, в течение срока, установленного законодательством РФ, предварительные результаты будут опубликованы на сайте. Поэтому всем садоводам, огородникам, владельцам сельхозземель настоятельно рекомендую ознакомиться с предварительными результатами. Если не согласны, указать в фонде данных свои замечания, чтобы заказчик оценочных работ их рассмотрел до утверждения и при необходимости внес поправки.
Все надо делать в свое время.