Пилите, Шура, она золотая

Есть две категории людей: одним больше нравится тратить деньги, другим — их накапливать. Неплохо честно признаться себе, куда ты относишься, и перестать удивляться, что твою личную финансовую стратегию кто-то не очень понимает, включая близких родственников.

Результаты нового исследования аналитиков ЦИАН (электронная площадка, которая содержит большой объем информации по недвижимости) будут интересны в первую очередь тем уфимцам, которым большее удовольствие доставляет деньги сохранять. Однако, по моим наблюдениям, и самые отчаянные транжиры любят помечтать о том, как они откроют депозит в банке с чрезвычайно выгодной процентной ставкой, а ближе к пенсии приобретут еще одну квартиру для сдачи в аренду.
Вот экспертов как раз подвиг на проведение расчетов вопрос о том, является ли недвижимость под сдачу более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад. Для того чтобы на него ответить, как обычно, они составили рейтинг. Этим красивым и загадочным словом называется просто список объектов, проранжированных, как правило, по одному параметру. Хотя бывает, что составители используют интегральный подход, когда параметров берется несколько, и картина поэтому получается более полной. В нашем случае ранжировали города-миллионники России (куда, само собой, входит и столица Башкортостана). В качестве основы для присвоения номера в списке взяли доходность жилья от сдачи в аренду. Кроме того, аналитики посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций, что выглядит, согласитесь, вполне логично. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.
В итоге результаты оказались весьма впечатляющими. Никогда не угадаете — самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду оказалась в соседнем, если говорить о Башкирии в целом, Челябинске.
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в два раза. Самый высокий показатель, как мы уже вам говорили, в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Не будем томить читателя дальше — Уфа располагается на 11-м месте с доходностью 5,3%. Прямо скажем, результат интересный. Сразу хочется зайти на Банки.ру и посмотреть, что там нам предлагают коммерческие банки — какой процент по депозиту? Однако не будем спешить и вернемся к исследованию. Между Екатеринбургом и Уфой в рейтинге располагаются Ростов-на-Дону, Новосибирск, Красноярск, Омск, Пермь, Самара и, что опять небезынтересно, Краснодар.
Наименьшую доходность получают арендодатели в Санкт-Петербурге (4,2%), опять же в соседней с Башкирией Казани и в Москве (по 4,5%) — здесь они имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам. Думаю, вас не удивит, что в этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Спросите, зачем вам еще и эта информация? А затем, что эксперты ЦИАН отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей. Кстати, в Уфе средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке составляет 3,7 млн рублей, в Казани — 4,8 млн рублей, в Санкт-Петербурге 7,43 млн рублей и 12,15 млн рублей в Москве.
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но если мы вернемся от относительных показателей доходности к абсолютным, то перестанем жалеть столичных рантье. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей, далее следуют Екатеринбург (244 тыс. рублей), Новосибирск (232 тыс. рублей), и замыкает топ-5 Казань (214 тыс. рублей).
Как поясняют авторы рейтинга, это одни из самых крупных российских мегаполисов с большим притоком мигрантов, которые, естественно, «подогревают» спрос. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля новеньких квартир, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс. рублей) и Перми (170 тыс. рублей). В Уфе — 196,8 тыс. рублей в год, за месяц просят в среднем 16,4 тыс. рублей.
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей, что всего на 5 тыс. рублей больше, чем в 2020 году.
И конечно же, интересно узнать срок окупаемости, то есть сколько лет после покупки оплата пойдет только на погашение расходов по приобретению квартиры и когда же уже доход станет тем самым настоящим доходом от сдачи недвижимости в аренду — квартира сама начнет зарабатывать. Для Уфы — через 18,8 лет. Да-да, инвестиции — дело не быстрое, а бизнес по сдаче квартиры в аренду требует значительных первоначальных инвестиций, которые логично ведут к длительному сроку окупаемости, прежде чем начнут приносить доход.
Аналитики ЦИАН подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Так что, как видите, столица Башкирии и тут близка к золотой середине. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года, более 20 лет — в Москве (22,4) и Казани (22,5 лет). Быстрее всего стоимость жилья вернется в любимце рейтинга Челябинске — за 13,9 лет.
Внимание, неприятный сюрприз — срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, в 2019 году – 15 лет, в 2020 году – 16 лет.
Ну и теперь скорее узнаем, что там за тенденции на рынки депозитов «раскопали» в Аналитическом центре ЦИАН? А они заметили планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года и вело к падению доходности по банковским депозитам. «Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется», — написано в исследовании.
По подсчетам аналитиков ЦИАН, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 процентных пункта выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%). В общем, бежим покупать квартиру! Надеюсь, читатель распознает в этом лозунге долю шутки. Кроме того, аналитики ЦИАН спешат заметить нам вдогонку: «В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов. Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения». А то вдруг и правда побежим, не изучив предварительно другие возможные альтернативные вложения, например, те же ИИС (индивидуальные инвестиционные счета). Кстати, Башкирия по их количеству в числе главных лидеров, отмечает Московская биржа.
«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты, даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года. В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться», — вот такой основной вывод делает по результатам исследования руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Скажем ему спасибо, ведь в одиночку такие расчеты выполнить весьма затруднительно, а здесь нам их результаты преподнесли практически «на блюдечке с голубой каемочкой».