Рынок жилья: по правилам и без них

Рынок недвижимости - хоть и не высшая математика, но разобраться в его нюансах бывает ой как непросто. А еще сложнее, решая жилищные вопросы, подстраиваться под веяния переменчивой экономики. Словом, неудивительно, что редакционный телефон при проведении в нашей газете "прямого провода" со столь авторитетным специалистом, как председатель Совета Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Республики Башкортостан, член Совета Российской гильдии риелторов Рустэм Фаридович КАМАЛОВ, практически не умолкал. Люди пристально следят за экономической ситуацией в стране, отметил приглашенный эксперт, а отсчитывающий последние деньки 2015-й, признаем, подкинул немало поводов для беспокойства.

Итак, как обстоят дела на рынке недвижимости и стоит ли вкладывать в "квадрат" свои кровные? К этому вопросу обратился не один дозвонившийся, и вот что ответил Рустэм Фаридович:
- Финансово-экономический кризис подразумевает два противоположных течения. Первое - в связи с падением стоимости нефти уменьшается и цена на недвижимость. С другой стороны, иных инструментов для сохранения капитала, кроме вложения средств в "квадраты", у населения нет. Поэтому мы предполагаем: если стоимость жилья в 2016 году и упадет, то не более чем на 10 процентов. Окончательные же выводы можно будет сделать не ранее февраля.
И подчеркну, речь идет не о приумножении, а о сохранении средств. Логика такова: вкладывая деньги в недвижимость, сохраняешь их в физических свойствах объекта - неизменности местоположения, площади и прочего.
- Когда же ждать улучшений? И стоит ли покупать квартиру для ее последующей сдачи внаем? - интересуется Галия Фасхиева.
- Для нормализации ситуации должны быть какие-то предпосылки. Пока их нет... Теперь о Вашей затее. Этот вариант эксперты уже просчитывали: срок окупаемости жилья составит восемнадцать лет, доходность - всего 2 процента годовых. Согласитесь, гораздо большую выгоду можно извлечь, положив деньги на депозитный счет в банке.
- А если взять квартиру в ипотеку и сдавать ее, чтобы покрывать львиную долю ежемесячных выплат?.. - не сдается женщина.
- Если удачно выбрано местоположение дома - а это немаловажный фактор, влияющий на привлечение нанимателей, - то попробовать стоит. Однако имейте в виду: хоть немного ошибетесь с расположением жилья, и все расходы на погашение кредита придется взять на себя.
- Моя однушка пустует. Подскажите, продать ее или переждать кризисное время? - спрашивает Полина Еремина.
- Открою секрет: на сегодняшний день нет никаких правил - никто не в состоянии предсказать, что будет дальше. Есть жизненная необходимость реализовать жилье и осуществить давно намеченные планы, например, "расшириться"? Дерзайте. Нет? Тогда никаких решений до марта 2016-го принимать не советую.
Учитывайте еще вот какой момент. При продаже квартиры для вложения средств в другую не имеет смысла принимать во внимание падение цен. Следует рассуждать "метр на метр": подешевело Ваше жилье, подешевело и у других. В общем, не откладывайте из-за кризиса жизнь на потом.

На проводе Илья Никитин:
- Если застройщик реализует один из домов по государственной социальной программе, например "Жилье для российской семьи" - является ли это для обычного покупателя, не имеющего шансов на льготы, гарантией того, что и соседнюю многоэтажку с оплаченной им квартирой также сдадут в срок и без проблем?
- Приведу аналогию. Вот плывет по реке лодка. Утонуть она может по двум причинам: либо у нее дырявое дно и "у руля" дебоширы, либо лодочку захлестнула волна, которую никто не ожидал...
Правда в том, что на первичном рынке недвижимости ситуация нестабильная. Все застройщики в столице надежные, хорошие, но порой возникают обстоятельства, которые выше них - любая стройка на сегодняшний день может встать.
- Решили приобрести двушку в строящемся доме у "Третьего треста". И тут, по совету знакомых, заглянули на сайт Администрации Уфы - там есть электронная карта города, на которой отмечены все рабочие участки с пометками о наличии и отсутствии разрешений на возведение объекта. Так вот, в истории площадок микрорайона "Яркий" почему-то указано название совсем другой фирмы - "АгроСтройИнвест". Чувствую подвох... - переживает Зинур Рафиков.
- Строительные тресты действуют по правилу: один объект - одно юридическое лицо. А значит, сколько участков - столько порой и юрлиц. Сам же трест может являться инвестором, проектировщиком, осуществлять маркетинговые функции... Обращать внимание нужно на самое главное: договор долевого участия по 214-му Федеральному закону, который следует регистрировать в государственной регпалате. Защитит только он - ни вексельные схемы, ни жилищные кооперативы, ни прочие изобретения российского народа я не рекомендую.
Еще советую проанализировать личность застройщика: судился ли он, какие суды проиграл, какие выиграл, изучите поданные иски - в Сети информации предостаточно. Ознакомившись с перечисленным, делайте выводы.
- Выбираем строительную компанию и просто диву даемся: приходишь и предлагают с десяток вариантов, возвращаешься через день - половина уже раскуплена. Складывается ощущение, что "квадраты" разбирают, словно горячие пирожки, - делится впечатлениями Флюра Шамсутдинова.
- Есть один толстый учебник по экономике недвижимости с эпиграфом: "Местоположение, местоположение, местоположение"... Выходит, вся экономика недвижимости сводится к нему. Если дом возводят в самом центре Уфы, в престижнейшем месте, то это вполне способно послужить причиной успешности проекта.
Однако далеко не всегда положение дел застройщика такое, каким кажется. Предположим, он заказал песчано-гравийную смесь, лифты, взял в аренду кран, самосвалы, нанял рабочих... Продажи падают, а рассчитываться с долгами надо. И компания в качестве оплаты отдает часть квартир. Таким образом и создается иллюзия горячего сезона продаж.
- Застройщик задерживает сдачу дома и предлагает подписать документ о согласии на перенос сроков. Пойти ему навстречу или лучше подать иск, потребовав выплаты пеней? - задает вопрос Ирина Бикмурзина.
- Вот показательный случай. Одна адвокатесса в такой же ситуации подала исковое заявление в суд. В договоре написано: компания должна столько-то процентов в день, но общая сумма пеней не должна превысить стоимость квартиры. Суд выносит решение. К застройщику едут приставы с исполнительным листом, начинают опись имущества. И практически первое, что они делают, это увозят из бухгалтерии сервер - материальную ценность в счет погашения обязательств. Думаете, чем все закончилось? Пострадали люди, которые готовы были несколько месяцев и потерпеть.
Суть в том, что иногда, следуя по описанному пути, можно навредить самому себе. Прежде чем действовать, подумайте дважды.
- Боюсь, при приемке построенного жилья я могу не заметить какую-нибудь недоделку. Как быть? - советуется Игорь Милюков.
- По закону, покупателю после подписания акта приема-передачи полагается гарантия на пять лет. Однако на деле может статься, что в течение указанного срока компания уже исчезнет с рынка недвижимости - таковы нынешние реалии. Конечно, тогда выполнения обязательств требовать будет не с кого, поэтому лучше постараться выявить недостатки еще до подписания акта.
Если боитесь оплошать, наймите эксперта. Его помощь обойдется примерно в 30 тысяч рублей. Организацию, специализирующуюся на таких услугах, найти несложно. Кстати, как правило, затраченные деньги окупаются с лихвой - компании на это нацелены.
- Перед Новым годом застройщики устраивают весьма заманчивые акции, объявляют крупные скидки. Как на них реагировать? - желает узнать Марина Ледяйкина.
- Разные компании - разные акции. Отдельные предложения действительно достойны внимания. Однако нередко застройщики просто заманивают клиентов, чтобы сбыть им "неликвид".
Вот выглянешь из окна такой квартирки, а перед ним почти вплотную стена соседнего здания, какой-нибудь забор. Если в многоэтажке уже два-три года как остальные "квадраты" распроданы, то стоит задуматься: почему не удалось реализовать предлагаемую сегодня жилплощадь. Может, через дешевую квартиру проходит канализационный стояк, а, может, и трещина в стене имеется. Необходимо быть внимательнее при выборе варианта и уточнять все нюансы приобретаемого жилья.

Следующим дозвонился Рустем Фарушин:
- В наше время легко нарваться на черного риелтора, да и агентства не все добросовестные. Жилищный вопрос предстоит решить первый и последний раз в жизни. Как не ошибиться с выбором специалиста?
- Следуйте трем "осторожно". Первое - коворкинг. Проще говоря, это когда черным маклерам сдаются в аренду помещения. И чем больше найдется желающих платить за пользование офисом с вывеской и оргтехникой, тем лучше для предпринимателя, который такую схему организовал. Разборки арендаторов с законом его совсем не волнуют.
Второе "осторожно" - франчайзинг. Создается бренд, вкладываются деньги в рекламу. Смысл: не оказать услугу населению, а дать каким-то группам людей возможность пользоваться вывеской. Лица этих специалистов мелькают на сайте, на их бейджике - фирменный логотип. Предоставляется договорная база и прочее - лишь бы оплачивался франчайзинг.
Третье "осторожно" - черный маклер. У него нет юридического лица, он не предлагает подписать договор. Отсутствует офис для проведения переговоров. В числе плюсов - расценки за услуги ниже рыночных. А минус заключается в полном отсутствии ответственности такого специалиста за свои действия: вы можете столкнуться с приостановкой по сделке, отказом в регистрации, прочими нестыковками...
Есть негласное правило: у каждого человека должен быть свой парикмахер, свой дантист и обязательно... личный риелтор. В идеале - это специалист с хорошей рекомендацией, остальное вторично.
Серьезный вопрос прислали по электронной почте:
Почему законодательство до сих пор не в силах справиться с черными риелторами? Сколько бы людей ни обманывали, никаких кардинальных мер властями не принимается. В целом, насколько цивилизован наш рынок недвижимости? - интересуется Наталья Петрушина.
- Рынки труда, капитала, нефти, золота... Все они "поделены". Но рынок недвижимости отличается. Можно сказать, он аморфный, как вода.
Для сравнения. На рынке нотариальных услуг действуют установленные законом квоты: нотариус - на каждые 100 тысяч человек. Много требований выдвигается оценщикам: членство в СРО, страхование профессиональной ответственности, постоянное обучение. Однако для порядка на рынке недвижимости считаются достаточными уголовный и налоговый кодексы. По сути, в профессию риелтора доступ свободный, отсюда и проблемы.
А теперь мое личное наблюдение, касающееся цивилизованности рынка недвижимости. В 90-е годы Россия делилась на откровенно бандитские города - их захлестнула волна рэкета, кровавых разборок, криминала - и места, которые эта проблема почти не затронула. Так вот, чем жестче нравы были в те времена в городе, тем более структурированным и цивилизованным стал его рынок недвижимости к сегодняшнему дню. Например, в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Казани люди привыкли за оказанные услуги рассчитываться, а участники рынка недвижимости установили общие правила. В итоге среди риелторов "чужаков" нет. Возможно, в какой-то степени именно криминал и дисциплинировал народ.
А есть города - я их называю городами непуганых людей, где услугу оказал, а платить тебе за нее не собираются. Говорят: есть претензии, встретимся в суде. К слову, из-за клиентов, отказывающихся рассчитываться, агентства ежегодно недополучают примерно 30 процентов прибыли.

Конечно, чаще дозвонившиеся задавали много вопросов "местного" значения. К примеру, сколько стоит конкретная квартира на улице Гафури, пользуются ли спросом однокомнатные хрущевки на улице Вологодской. Рустэм Камалов отвечал подробно, а если требовалась детальная проработка проблемы, изучение документов, он предлагал после "прямого провода" еще раз связаться, чтобы оговорить нюансы.
И все же обсуждение отдельных тем, по нашему мнению, могло бы заинтересовать более широкую аудиторию. По крайней мере, вопрос Луизы Игнатовой, обратившейся за советом к Рустэму Фаридовичу, наверняка, интересует немалую долю уфимских семейных пар:
- Купили однушку. Муж - заемщик, я - созаемщик. Ипотеку тянуть еще семь лет. Если когда-нибудь нам придется разводиться, как решить вопрос с квартирой?
- Пока не выплатите ипотеку, считайте, вы неразлучны. Практика показывает: банк не позволит квартиру ни продать, ни поделить, ни предпринять каких-то других действий.
Конечно, исключения есть всегда. Если наймете очень опытного, мощного адвоката, вполне вероятно, он вам и организует раздел. Но в одиночку точно ничего изменить не получится. Живите дружно!
- Хочу приобрести коттедж и оформить его в долевую собственность на себя, супругу и нашего маленького сына,.. - рассказывает Ренат Анваров.
- Оформите долю на несовершеннолетнего и не будете мобильны в плане распоряжения собственностью до наступления его совершеннолетия. Ни поменять, ни подарить дом не выйдет. Рекомендация: оформляйте либо на себя, либо на жену. Чем проще - тем лучше. По семейному кодексу, коттедж все равно станет считаться совместно нажитым имуществом. А в интересах сына, в конце концов, составьте завещание.
И еще: неизвестно, как поведет себя ребенок, когда повзрослеет. Умнее подстраховаться.
- Нашу двухкомнатную квартиру по проспекту Октября, расположенную на первом этаже, на красной линии, предложили выкупить под коммерческую недвижимость за 3 миллиона. Достойная ли это цена? - спрашивает Галина Петрова.
- Приведу общее правило формирования цены для подобных ситуаций, которым руководствуется и покупатель, и продавец.
Предположим, Вашу жилплощадь перевели в нежилой фонд, перестроили входную группу и сдали в аренду. Гипотетический месячный арендный платеж - к примеру, двухкомнатная величиной в 42 метра - составит 30-35 тысяч рублей. Внимание, правило: объект коммерческой недвижимости не может стоить больше денежного потока, который он приносит. А поскольку сроком окупаемости считается показатель в 8,3 года, умножаем эти 100 месяцев на уже названную арендную плату. Получаем как раз-таки 3-3,5 миллиона рублей.
Сдавая площадь за 30-35 тысяч рублей, Ваш покупатель в итоге будет иметь доходность в 14 процентов годовых (с учетом срока окупаемости). При этом он мог бы воспользоваться и альтернативным вариантом: положить деньги на депозитный счет в банке, ничего не делать, не рисковать и получать 10 процентов годовых. Отмечу, именно 14 процентов и более являются тем показателем, за который вкладчик готов пойти на риск - искать арендатора и учитывать нерегулярные выплаты за пользование "квадратами".
Добавлю, стоимость перевода в нежилой фонд, устроение отдельной входной группы вытекает примерно в 500 тысяч рублей. Приплюсуйте их к рыночной стоимости своей жилой квартиры и получите те самые 3-3,5 миллиона рублей. Так что предложенная цена вполне достойная.
- Хочу продать квартиру в Уфе и приобрести жилье в другом городе. Как правильнее это организовать? - интересуется Ленар Нигматуллин.
- Находите покупателя. Подписываете с ним соглашение о задатке - сумма порядка 50-100 тысяч рублей - на 30 дней. В течение этого срока подбираете квартиру в другом городе, вносите задаток за нее.
Уточню, задаток - норма, предусмотренная Гражданским кодексом, часть вторая. Советую прочитать. Он необходим для дисциплинирования сторон, покупателей и продавцов.
А потом сделайте так, чтобы промежуток между продажей прежней квартиры и приобретением новой был как можно меньше. Желательно все провернуть в один рабочий день - Вы не должны "повисать в воздухе" без жилья.
Заканчивайте первую сделку: по ее совершении договор должен находиться на регистрации, а на руках должны быть акт приема-передачи и деньги. Затем эти деньги сразу же отправляйте в другой город для расчета с продавцом. Удачи!