Квадратные метры проблем

Отразится ли иной формат льготной ипотеки на решении квартирного вопроса?

Квартирный вопрос способен испортить не только москвичей… Однако есть хорошие новости — Президент России Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума согласился с необходимостью продления программы льготной ипотеки еще на год — до 1 июля 2022-го.

«Но, повторю еще раз, эта программа носила антикризисный, а значит, временный характер. Вместе с тем резко обрывать ее, сворачивать, конечно, нельзя. Мы должны учитывать то, какую важную роль играет льготная ипотека в нынешних условиях, в нынешней ситуации для решения жилищных проблем наших граждан и для развития строительной отрасли, которая, как мы знаем, является локомотивом для смежных отраслей», — подчеркнул Владимир Путин в своем выступлении.
Вздохнуть с облегчением могут желающие улучшить свои жилищные условия во всех регионах России. Напомним, что по действующим нормативам срок программы истекал 1 июля 2021 года, и она давала возможность получить ипотеку под 6,5 процента.
Но оказалось, что не всё так просто. Аналитики ЦИАН (для тех, кто не знает, это интернет-сервис для покупателей жилья и арендаторов, который по роду своей деятельности располагает необходимой для данного исследования информацией) выяснили, что для москвичей, петербуржцев, а также жителей Казани и Сочи новые условия практически сводят на нет привлекательность льгот. Уфимцы оказались в лучшем положении, и вот почему. Прежде всего следует уточнить, что теперь максимальный лимит кредита будет составлять 3 миллиона рублей. Сейчас он составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионов рублей — для других регионов. Его снизят до отметки в 3 миллиона теперь уже на всей территории России, а ставку поднимут на 0,5 процентных пункта до 7%.
Эксперты справедливо обратили внимание на то, что изменится доступный объем жилья, который предлагает первичный рынок, и под новые условия льготного ипотечного кредитования будут подпадать квартиры в новостройках уже совсем с другими характеристиками. Прежде чем приступить к своим расчетам, специалисты логично предположили, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально возможным первым взносом в 15% от стоимости квартиры. Тогда, с учетом максимального лимита в 3 миллиона рублей, стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,530 миллиона рублей, а на первый взнос в данной ситуации придется подкопить около 530 тысяч рублей.
Не будем ходить вокруг да около — доля квартир в новостройках, подходящих для льготной ипотеки по новым правилам для столицы Башкирии, составила всего 27%. Да, да, менее трети. Прямо скажем, не густо, но, как всегда, все относительно: в Москве подходящих квартир просто не нашлось, в Сочи — 0%, 4% — для Казани и на 1 процентный пункт больше, чем в столице соседнего Татарстана, — в Санкт-Петербурге. Удивили всех Киров и Челябинск со своими 80% и 74% соответственно.
Средняя площадь квартиры, которую можно взять по льготной ипотеке в Уфе — речь идет о том же первичном рынке, составляет 38,1 квадратного метра, между тем для жителей города, наблюдающих бурный рост жизнерадостных и при этом весьма внушительных по размерам новостроек, не будет сюрпризом, что в среднем на первичном рынке у нас можно рассчитывать на 59,7 «квадрата» и ни на одну десятую меньше. К слову сказать, в Сочи средний размер будет составлять 43,8 квадратного метра, а в Липецке почему-то аж 69,5 «квадрата» — его переплюнуть не удалось никому.
Понятно, что еще интереснее средняя стоимость квартиры в Уфе, на которую могут претендовать «льготники». Она составляет 2,76 миллиона рублей, и ее, видимо, придется поискать, поскольку рынок в среднем предлагает уровень в 5,39 миллиона рублей, что, как неумолимо сообщает нам простая арифметика, в два раза больше. Таким образом, реальная стоимость квартиры в уфимских новостройках в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.
Читатель может поинтересоваться, к чему такое количество информации о квадратных метрах и миллионах рублей? Все это для того, чтобы стало понятным: реальный первый взнос будет составлять вместо 15% все 44%. Даже не знаю, утешит ли вас тот факт, что для Санкт-Петербурга это 69%, для Сочи — 72%; 52% для соседней Казани, а усредненно по всем 26 городам, данные по которым были задействованы в расчетах, — 42% от цены средней квартиры. Стандартный минимальный первый взнос в 15-20% при 3-миллионном лимите доступен только в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.
То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех, кто сможет собрать больший первоначальный взнос, чем минимальный в размере 15%, жизнерадостно заключают эксперты аналитического центра ЦИАН. Речь, скорее всего, пойдет о покупке однокомнатной квартиры и о приобретении первого в своей жизни жилья, считают они. В нескольких городах рассчитанная площадь подходящей квартиры настолько мала, что соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Так дело обстоит, к примеру, в Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербурге (23,7 кв. м), Владивостоке (27,4 кв. м), Нижнем Новгороде (28,7 кв. м) и Иркутске (29,8 кв. м).
«Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит», — полагает руководитель аналитического центра Алексей Попов. По его мнению, можно ожидать, что также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 миллионов рублей, а в качестве первого взноса привлекали потребительский кредит. Попов надеется, что в итоге это снизит количество потенциально неблагонадежных клиентов.
Было бы неправильным вообще не упомянуть об изменениях, которые коснутся еще и специальной программы ипотеки для семей, где после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. На форуме Владимир Путин сказал следующее: «Предлагаю расширить ее действие — распространить на все семьи, где растут дети, родившиеся после 1 января 2018 года, даже если в семье пока лишь один ребенок. То есть, повторю, уже при рождении первенца семья сможет взять ипотеку по ставке 6 процентов, купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ранее взятый ипотечный кредит». Как сообщил Президент, максимальная сумма такого кредита для Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, где стоимость недвижимости объективно выше, составит 12 миллионов рублей, и 6 миллионов рублей — для всех других субъектов Федерации.
Расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребенком позволит частично компенсировать урезанный до 3 миллионов рублей лимит, считает Алексей Попов. Одновременно он предполагает, что часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.
«Но едва ли не более важным фактором сейчас становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. Поэтому многое будет зависеть и от того, смогут ли сами банки предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами», — сокрушается аналитик. Собственно, ему трудно возразить, ведь никто не будет отрицать рост цен на жилье в Уфе, включая загородное, интерес к которому подстегнул ковид, а на альтруизм кредитных организаций рассчитывать не приходится.