Маткапитал, доли, стройка и нотариус

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Василя НУРГАЛИЕВА.
– Купили квартиру с использованием материнского капитала и ипотеки. Квартира в залоге у банка, кредит не погашен. Банк не дает согласия на выделение долей детям по соглашению. Как быть?
– С 2025 года согласие банка не требуется. Выделить доли детям в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала и находящейся в залоге у банка, можно без разрешения залогодержателя – до момента погашения записи об ипотеке в ЕГРН. Для этого необходимо составить соглашение об определении долей и подать документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ или в электронном виде. После регистрации права общей долевой собственности обязательство по материнскому капиталу будет считаться исполненным.
– Материнский капитал использован на покупку квартиры, которую уже продали, доли детям при этом до продажи не выделили. Теперь нужно выделить в новой квартире, как правильно это сделать? Обязательно ли нотариально удостоверять это соглашение?
– Обязанность выделять доли детям возникает только в отношении того объекта недвижимости, который был приобретен с использованием средств материнского капитала. Если эта квартира продана без выделения долей, требования Федерального закона №256-ФЗ считаются нарушенными – это может повлечь последствия по решению контролирующих органов.
В новой квартире, приобретенной без использования материнского капитала, выделить доли детям можно только по договору дарения. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
– Купили комнату площадью 12 кв.м с использованием кредитных средств банка. На погашение кредита направили средства маткапитала. Теперь возник вопрос: сможем ли мы выделить доли детям в этой комнате, так как площадь на каждого сособственника будет менее 6 кв.м?
– Да, сможете выделить доли в данной комнате, так как в этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
– Квартира куплена с использованием средств материнского капитала и за счет собственных средств. Какой размер доли по соглашению должны выделить ребенку в этом случае?
– Закон не устанавливает фиксированного размера доли, который нужно выделить ребенку. Главное правило: доли определяются исключительно пропорционально сумме материнского капитала (в равных долях на владельца сертификата, его супруга и детей), а не всей стоимости квартиры.
– Может ли заключаться соглашение о выделении долей по материнскому капиталу в простой письменной форме или данное соглашение обязательно должно быть нотариально удостоверено?
– Указанное соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения, поэтому оно может быть заключено в простой письменной форме. Однако в случае приобретения жилья с использованием средств материнского капитала и совместных средств супругов соглашение, содержащее по выбору супругов элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, должно быть нотариально удостоверено.
– Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, если долю покупает сособственник квартиры и становится единоличным собственником?
– Да, данная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как исключений в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемых между сособственниками, действующим законодательством не установлено.
– Если сделку по купле-продаже доли в праве общей собственности удостоверяем нотариально, можно ли через нотариуса сразу зарегистрировать право собственности или документы все равно нужно сдавать в МФЦ?
– Нет, обращаться в МФЦ не обязательно. Если стороны сделки не возражают, нотариус после удостоверения договора самостоятельно направит в Росреестр в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы – не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные договором. Регистрация перехода права к покупателю будет осуществлена на основании заявления нотариуса.
– У несовершеннолетнего ребенка есть доля в комнате. Хотим переоформить ее на отца, а ребенку выделить долю в другой квартире. Что лучше оформить: договор дарения или купли-продажи?
– Ни договор дарения, ни договор купли-продажи доли несовершеннолетнего ребенка его родителям в данной ситуации законом не допускаются.
Законодательство запрещает совершать сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками (родителями), за исключением случаев, когда имущество передается ребенку в дар или в безвозмездное пользование.
Для решения вопроса о переоформлении доли ребёнка необходимо предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства, который оценит соблюдение имущественных прав несовершеннолетнего.
– Квартиру покупают супруги в совместную собственность, в ходе заключения договора установлено, что супруге покупателя 16 лет. Требуется ли в данном случае согласие родителей несовершеннолетней на заключение данной сделки?
– Нет, в данном случае согласие родителей 16-летнего покупателя не требуется, так как в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
– Купили квартиру в браке на имя супруга, теперь решили продать. Требуется ли нотариальное согласие супруги на продажу? Будет ли приостановка регистрации, если согласие не представить?
– Да, нотариальное согласие супруги на продажу квартиры, приобретенной в браке, требуется по закону. При отсутствии такого согласия Росреестр не приостановит регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи. Однако в ЕГРН будет внесена специальная отметка о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга (супруги). Эти сведения будут отражаться в выписке из ЕГРН, что может повлиять на юридическую чистоту объекта в глазах будущих покупателей и кредитных организаций.
– Правильно ли мы понимаем, что для строительства жилого дома сейчас не требуется получать разрешение на строительство?
– Да, правильно. Разрешение на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в настоящее время не требуется – вместо него действует уведомительный порядок. До начала строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве с приложением необходимых документов, а уполномоченный орган в ответ сообщает о соответствии параметров дома установленным требованиям или о несоответствии. После завершения строительства застройщик подает уведомление об окончании строительства и технический план, подготовленный кадастровым инженером. Строительство считается завершенным с даты получения уведомления о соответствии построенного дома требованиям градостроительного законодательства, на основании которого Росреестр осуществляет кадастровый учет и регистрацию права собственности.
– Что значит упрощенный порядок оформления права на жилой дом?
– Это специальная упрощенная процедура, которая позволяет поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом или садовый дом, с минимальным пакетом документов.
В упрощенном порядке можно оформить жилой дом или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом жилой дом должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно жилой дом должен быть отдельно стоящим зданием с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Технический план на жилой дом подготавливается кадастровым инженером в электронном виде.
– Действует ли упрощенный порядок кадастрового учета и регистрации прав для домов блокированной застройки? У нас дом на двух хозяев.
– Нет, дома блокированной застройки оформляются только при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома блокированной застройки. А для строительства данного дома нужно предварительно получить в уполномоченном органе разрешение на строительство.
– В 2020 году снесли свой старый дом и построили новый. Каким образом снять с кадастрового учета старый дом и прекратить на него права, или он автоматически снимется с учета при постановке на кадастровый учет нового дома?
– В данном случае собственники жилого дома обращаются вначале к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования. Акт обследования – это документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра местонахождения здания подтверждает прекращение существования данного объекта. Данный акт подготавливается кадастровым инженером в форме электронного документа и заверяется электронной подписью кадастрового инженера. После подготовки акта обследования собственники обращаются с заявлением о государственном кадастровом учете или государственной регистрации прекращения прав на данный жилой дом. К заявлению прикладывается данный акт обследования.
– Какой размер государственной пошлины за снятие жилого дома с государственного кадастрового учета в связи с прекращением его существования?
– Госпошлина за снятие жилого дома с государственного кадастрового учета в связи с прекращением его существования не уплачивается.