Счета эскроу: для чего и почему

Не буду вас убеждать, что знание – сила, поскольку сама склонна согласиться скорее с Исааком Ньютоном, который настаивал на том, что сила все-таки равна массе, помноженной на ускорение. С другой стороны, позволю себе усомниться и в обожаемой всеми сентенции про многие знания – многие печали. Автор явно кокетничал! По моим наблюдениям, знания, и уж тем более многие, могут стать наравне с диверсификацией активов и созданием запаса одним из самых доступных – не всем, конечно, – способов управления рисками.

Что это такое?
И поэтому сегодня предлагаю поговорить об эскроу-счетах, и, поверьте мне, кроме массы интересного вы узнаете еще и много полезного. Если вы и без меня прекрасно представляете, что такое счета эскроу, то вам все равно останется интересное – расскажу об актуальной информации по Башкортостану, которую не так давно опубликовал Банк России вместе с данными по всем другим российским регионам.
Согласитесь, не так уж плохо для уютного осеннего вечера, когда самое время полистать «Вечернюю Уфу», шурша виртуальными или вполне реальными газетными страницами. Прообразом газет считают древние рукописные сводки новостей, кроме того, еще Юлий Цезарь публиковал «Деяния сената», и что-то мне подсказывает, что привычный формат так быстро в Лету не канет, как ему не первый год пророчат все кому не лень.
Но вернемся к счетам эскроу – начнем с того, что они собой представляют. Я давно убедилась, что в поиске лучших формулировок для терминов финансового рынка следует обращаться к порталу Банки.ру, не тратя времени на бесплодные поиски в интернете. На этом сайте кроме актуальных и полезных новостей вы можете найти нечто вроде глоссария.
Так вот, по мнению экспертов уважаемого интернет-издания, «эскроу-счет (или по-английски escrow) представляет собой специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств». Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.
Как видите, переводить со сложного языка на человеческий все-таки придется. Начнем с того, что с 1 июля 2019 года при покупке «первички» по договору долевого строительства мы просто-таки обязаны использовать такие счета. Определенными обстоятельствами и выполнением определенных обязательств для нас будет завершение строительства. Ваши деньги до этого момента будут счастливо покоиться на том самом чудесном счете, гарантируя, что вы точно не пополните ряды обманутых дольщиков. Последние, конечно, ведут полную непередаваемых эмоций жизнь, но лучше острые ощущения искать в другом месте.
Думаю, вы не удивитесь, что по действующему российскому законодательству средства на эскроу-счетах подлежат страхованию. И это совсем не плохо. Опять же по моим наблюдениям, банковские менеджеры так постарались связать слово «страхование» со словом «навязывают», что у большинства клиентов банка эта негативная коннотация напрочь отключает здравый смысл. Что уж говорить, сама склонна к таким вывертам.
Есть исключения, когда Правительство РФ позволяет обойтись без эскроу-счетов: заключение не менее 10 процентов договоров долевого участия в строящемся объекте, степень готовности объекта – не менее 30 процентов. Но исключения, как водится, только подтверждают, точнее, иллюстрируют правило. Вы же видите, что тут риски для дольщиков явно ниже, чем в стандартной ситуации.

Данные ЦБ: на рынке долевого строительства
Так какие же статистические данные опубликовал Банк России в своем разделе «Финансирование долевого строительства»?
Вам интересно будет узнать, что по состоянию на 1 августа 2022 года в Башкирии действует 13 тысяч 268 счетов эскроу. Безусловно, сразу понять, много это или мало, довольно сложно. Поэтому, чтобы облегчить вам восприятие, я составила рейтинг по этому показателю для субъектов Приволжского федерального округа.
Сама была приятно удивлена, что мы вошли в топ-3, который выглядит следующим образом: Татарстан (17,9 тысячи счетов), Пермский край (13,4 тысячи счетов) и Башкортостан (13,3 тысячи счетов). Вдумчивый читатель может поинтересоваться динамикой, и чтобы предупредить этот вопрос, сразу скажу, что по состоянию на 1 июля их в республике было 13 тысяч 470, и располагались мы в подобном рейтинге на втором месте.
Но не торопитесь посыпать голову пеплом. Эскроу-счета имеют обыкновение «раскрываться» – это совсем не плохо и приводит к их уменьшению. Следите за руками! Перед самым началом строительства застройщик открывает в банке расчетный счет. Покупатель, в свою очередь, заключает с ним договор долевого участия. Потом к их компании присоединяется банк, и они же все втроем подписывают еще один договор об открытии эскроу-счета, на который дольщик вносит деньги за выбранную им квартиру. Заметьте, теперь он их непосредственно девелоперу (красивое название застройщика) не вручает. Что замечательно, покупатель может спать спокойно и ждать того момента, когда застройщик наконец-то выполнит все обязательства по договору долевого участия.
Как только объект будет сдан в эксплуатацию, банк перечислит деньги с эскроу-счета на расчетный счет девелопера, а счастливый покупатель получит квартиру и побежит оформлять ее в собственность. Как вы догадались, вот с этого момента эскроу-счет будет считаться «раскрытым». Понятно, что чем больше раскрывается счетов эскроу, тем лучше это характеризует работу застройщиков.
По данным регулятора, количество «раскрытых» счетов эскроу для республики составило 9 тысяч 28, с них было перечислено 24,9 миллиарда рублей. Такая цифра не впечатлить просто не может. Давайте мы признаем это достойным поводом для приятного удивления. Для особо дотошных, кого интересует количество раскрытых счетов за июль, скажу разницу между этим показателем и показателем на 1 июля – она составляет 566.
Остаток средств на эскроу-счетах жителей региона на начало августа был равен 43,9 миллиарда рублей, по России в целом – 4 триллиона рублей. Количество действующих кредитных договоров составило 134, их сумма в совокупности достигла 102,5 миллиарда рублей, увеличившись за месяц на 3,7 миллиарда рублей. Эти же показатели в целом по Российской Федерации равны 5 тысячам 927 и 9,6 триллиона рублей соответственно.
Интересно, что за месяц изменилась средняя ставка по кредитным договорам по ПФО с 3,37 процента до 3,25 процента. Снижение, конечно, не бог весть какое, но все равно приятно, особенно, когда понимаешь, что в пересчете на рубли это будет совсем неплохо. Для сравнения, по состоянию на 1 августа 2022 года средняя ставка по кредитам в Центральном федеральном округе была равна 5,01 процента, что является максимальным значением показателя, а ниже всего на эту дату значение было зафиксировано в Северо-Кавказском федеральном округе – 3,08 процента.

Правительство РБ о ситуации и перспективах
Здесь самое время вспомнить о том, что не далее как в конце августа Башкирию посетил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин, о чем информировала пресс-служба Правительства Республики Башкортостан. Состоялось совещание в Доме Республики, где кроме представителей Правительства региона в обсуждении актуальных проблем этого сегмента экономики приняли участие застройщики и банкиры. Так вот, от Председателя Правительства РБ Андрея Назарова там прозвучало следующее заявление: «В прошлом году мы ввели более 2,9 миллиона квадратных метров жилья. Активно работаем и над дальнейшим заделом. Сейчас ведется строительство и планируется возведение еще порядка 3,8 миллиона квадратных метров многоквартирного жилья».
Добавлю только, что, по данным пресс-службы Правительства РБ, в настоящее время в Башкортостане в проектном финансировании задействовано 98 застройщиков (84 процента от их общего числа - это, согласитесь, много). Кроме того, в процессе принимают участие 10 российских банков. 89 процентов от общей площади строящегося жилья с использованием счетов эскроу финансируют Сбербанк и Банк ДОМ.РФ, что, как мне кажется, говорит о наличии неиспользуемого потенциала у других кредитных организаций. Всего по новой модели финансирования сейчас строится 203 дома общей площадью 2,1 миллиона квадратных метров.
Желаю всем читателям рубрики отменного финансового здоровья и эскроу-счетов в надежных банках от хорошо себя зарекомендовавших застройщиков.