Чтобы не стать владельцем "воздушных метров", обращайтесь к профессионалам

Долевое строительство на сегодняшний день - один из самых востребованных способов решения жилищного вопроса. Однако практика показывает: больше всего проблем возникает именно у покупателей "воздушных метров". С чем связана такая тенденция, и какие меры для решения проблем дольщиков предпринимает Администрация столицы? Об этом "Вечерней Уфе" рассказала Альфира Бакиева, заместитель главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

- Несмотря на то, что проблема обманутых дольщиков широко освещается в СМИ и информация, касающаяся многочисленных судебных разбирательств в отношении неблагонадежных застройщиков, доводится до общественности, число желающих сэкономить на приобретении возводимого жилья не уменьшается. Ведь квадратный метр жилья в строящемся доме стоит существенно меньше, чем на вторичном рынке или в завершенном объекте. По статистическим данным Управления Росреестра по РБ, в первом полугодии 2013 года на 15 процентов увеличилось общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве - 4745 против 4139 договоров, зарегистрированных в январе-июне 2012 года. Между тем на рынке недвижимости появляются все новые строительные фирмы, которые, разворачивая яркую рекламную кампанию, привлекают граждан низкими ценами. И хотя последнее должно бы насторожить, в подавляющем большинстве случаев для клиента данный фактор играет определяющую роль. При этом люди даже не проверяют у исполнителя необходимые разрешительные документы на строительство жилого дома и в итоге наживают себе неприятности. Правовая безграмотность участников долевого строительства - одна из причин такой тенденции.
- Альфира Минулловна, какие меры для борьбы с неблагонадежными компаниями предпринимает городская Администрация?
- Отвечая на этот вопрос, я бы хотела остановиться прежде всего на работе курируемого мной отдела по защите прав потребителей Управления по социальной поддержке населения. Профилактика правонарушений в сфере долевого строительства многоквартирных домов и правовое просвещение граждан - одно из приоритетных направлений деятельности Администрации Уфы. В декабре прошлого года мы организовали первую выездную консультацию по вопросам долевого строительства в одном из торговых комплексов города. К участию в акции привлекли представителей Управления Роспотребнадзора по Республике Башкортостан, Государственного комитета республики по торговле и защите прав потребителя, Центра поддержки строительных проектов. Кстати, о последнем, как оказалось, мало кто из горожан слышал. Некоторые обратившиеся признались, что вовсе не знали, куда идти с назревшей проблемой и к каким источникам прибегнуть, чтобы получить достоверные сведения о застройщике.
Прежде в таком формате прием граждан нами не осуществлялся. Мероприятие доказало свою актуальность, и в 2013 году мы провели новые встречи с потребителями, в ходе которых была организована раздача информационных памяток в помощь потенциальным участникам долевого строительства. С каждым разом число посетителей все увеличивается. За период с декабря 2012-го по август 2013-го за консультацией обратились около 800 человек. А значит, есть смысл продолжать работу в том же направлении.
Кроме выездных акций отдел по защите прав потребителей проводит прямые провода по теме: "Профилактика нарушений в сфере долевого участия в строительстве жилья", последний был 18 сентября. Организуем семинары с учащейся молодежью, слушателями народного университета третьего возраста с раздачей справочной литературы. Такие встречи полезны людям, чьи родственники планируют в скором будущем приобретать жилье.
- С какими вопросами чаще всего обращаются жители?
- С самыми разными: спрашивают о возможных последствиях заключения договора переуступки права требования на квартиру, о реестре добросовестных застройщиков и критериях их оценки. Людей интересует, как действовать, если исполнитель в очередной раз отложил срок сдачи дома или компания завершила строительство, но требует от клиентов доплаты в несколько тысяч рублей, какие требования можно предъявить застройщику при обнаружении недостатков или недоделок. Каждая ситуация нуждается в индивидуальном подходе.
Консультации посещают и потенциальные дольщики. Важно, чтобы люди знали: о безопасности своего "кошелька" они должны заботиться самостоятельно. Кроме того, потребителям необходимо осознать, что, заключая договор долевого участия с застройщиком, они не становятся владельцами квартиры автоматически - нужно еще получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье. А до этого исполнитель может проявить себя как угодно. Поэтому требуется подстраховаться: проверить его репутацию, опыт возведения жилых объектов в прежние годы, наличие разрешительной документации на возводимый объект. Это, во-первых, договор аренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Росреестра по РБ, или свидетельство о праве собственности на земельный участок, в котором нужно обратить внимание на вид разрешенного использования; во-вторых, разрешение на строительство; в-третьих, проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и объекте строительства. Также необходимо запросить для ознакомления кадастровый план участка, заключение госэкспертизы проектной документации, информацию о технических условиях подключения к инженерным коммуникациям. А еще документы, подтверждающие правоспособность застройщика как юридического лица: устав, свидетельство о госрегистрации и постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты за три последних года осуществления деятельности, аудиторское заключение за последний год деятельности.
Открытость документов компании скажет о многом. Добросовестные застройщики предоставляют потребителю возможность изучить договоры заблаговременно.
- Строительные компании предлагают клиентам заключить разные договоры. Какие из них считаются самыми надежными?
- Наиболее надежен договор о долевом участии в строительстве, поскольку он в максимальной степени гарантирует юридические права дольщика. Такой документ предусмотрен федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Также допускается приобретение квадратных метров по жилищным сертификатам либо путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе. Многие другие призваны создать условия, позволяющие в будущем значительно снизить ответственность компании-застройщика перед дольщиками.
К примеру, если клиента втягивают в вексельную схему, он должен осознавать: такая сделка сулит не саму квартиру, а обязательство ее передать. Что касается договора предварительной купли-продажи, данный документ - лишь обещание застройщика в будущем, когда он получит разрешение, всю необходимую документацию и построит дом, оформить основной договор купли-продажи квартиры. Договор предварительной купли-продажи не подлежит госрегистрации, соответственно, возможен риск двойных продаж квартир. Если же у застройщика возникнут так называемые "проблемы", он решит оплаченные вами квадратные метры продать, тогда в суде придется доказывать факт инвестиций и требовать у компании возврата денег.
Отношения сторон по договору соинвестирования регулируются нормативно-правовым актом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений". Заключая подобный договор, покупатель становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства. А к помощи договора переуступки прав требования обычно прибегают лица, ставшие участниками долевого строительства на самых ранних его стадиях, и ныне желающие подзаработать на перепродаже купленной "доли".
- Чтобы не пополнить ряды обманутых, важно соблюсти все меры безопасности. Существует ли некий свод правил, памятка для потребителя, которой бы мог воспользоваться потенциальный дольщик?
- Мы основательно подготовились к проведению консультаций и выпустили массу печатной информации: памятки в помощь потребителю - участнику долевого строительства, в которых содержится информация о требованиях к застройщику, существенных условиях договоров долевого участия, указаны адреса и телефоны всех специализированных служб, куда могут обратиться граждане за помощью. В приложении к памяткам разработаны удобные информационные схемы с кратким описанием преимуществ и недостатков каждого из видов вышеназванных договоров. Ко Всемирному дню защиты прав потребителей подготовлен справочник "В помощь потребителю - участнику долевого строительства".
Кроме того, на официальном сайте Администрации и в газете "Вечерняя Уфа" размещены памятки и возможные варианты привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию, с акцентом на самые надежные из них. Также в СМИ опубликованы статьи "Как правильно выбрать застройщика", "Все о долевом строительстве", "Обманутые дольщики", "Контроль над ситуацией - лучшая тактика", "Не покупайте воздух", "Уфимцы - за долевое строительство жилья по закону" с развернутыми рекомендациями
- Какие еще мероприятия планирует отдел по защите прав потребителей?
- В целях пресечения незаконной практики привлечения денежных средств граждан с нарушением требований федерального законодательства мы продолжим информирование в средствах массовой информации о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства жилья, о работе контролирующих и надзорных органов по выявлению и пресечению деятельности недобросовестных застройщиков. Читателям "Вечерки" я советую следить за дальнейшими публикациями, брать советы экспертов на заметку и, главное, не доверять выбор строительной организации непрофессионалам.