Компетентно

Не можешь использовать арендованные площади - откажись от излишков

В разные годы доля доходов от управления и распоряжения собственностью Уфы в общей структуре собственных доходов городского бюджета составляла от 15 до 20 процентов. Так, на 1 июня текущего года эта цифра составила 20,3 процента поступлений.

Одним из важнейших источников являются доходы от сдачи в аренду городского имущества. По состоянию на 1 июня текущего года общая площадь муниципального нежилого фонда города Уфы, переданная в пользование, составила 2 миллиона 516 тысяч квадратных метров, из них 360,7 тысячи квадратных метров, или 14,3 процента, переданы в аренду, заключено 1979 договоров аренды. Таким образом, фактически только на 14 процентах всех объектов, переданных в аренду, Управление муниципальной собственностью приносит стабильный доход в бюджет города, динамичное развитие которого требует все больших поступлений от использования имущества. На 1 июня 2014 года поступления от аренды составили 214 669,6 тысячи рублей.
Анализ арендных отношений в Уфе, проводимый в течение нескольких лет, позволил сделать выводы, что устарел ранее применяемый расчетный метод определения арендной платы исходя из базовых ставок по виду деятельности и поправочных коэффициентов.
Во-первых, сравнивая среднюю стоимость арендной платы за муниципальные площади с коммерческими предложениями, можно было согласиться с более низкими ценами за помещения, расположенные в подвалах и цокольных этажах. Но площади, находящиеся на первых этажах и тем более на так называемой красной линии, город должен был предлагать по более высокой, хотя бы приближенной к сложившейся на рынке цене.
Во-вторых, надо учесть и тот факт, что на площади, территориально находящиеся рядом, но относящиеся к разным административным районам, арендная плата начислялась с разным районным коэффициентом. Например, цена аренды 1 квадратного метра помещений, находящихся на красной линии, но в разных районах города, существенно отличалась. Это тоже явилось толчком для поиска новых способов начисления арендной платы.
В-третьих, низкая эффективность передачи площадей в аренду по принятой ранее методике выражалась и в том, что многие арендаторы сдавали в субаренду используемые помещения и тем самым не только покрывали свои издержки по аренде, но и извлекали для себя немалую выгоду, наживаясь на муниципальных площадях, ничего не отдавая бюджету. Это значит, что муниципальные площади недооценены и городу нужен механизм, который побудил бы арендаторов отказаться от излишних метров арендуемых площадей.
Уфа входит в число городов с самой низкой стоимостью аренды нежилого фонда. До недавнего времени средняя цена аренды у нас составляла около 1500 рублей за квадратный метр в год, и рост ее в течение длительного времени был незначительным. Анализ арендных отношений нескольких крупных городов Урала и Сибири показал, что у наших соседей средняя цена аренды 1 квадратного метра составляла примерно 2400 рублей в год. Поэтому одной из основных задач для себя город определил сохранение доходности бюджета от сдачи в аренду нежилых помещений путем увеличения активов нежилого фонда, предоставляемого арендаторам через процедуру торгов.
Так как площади муниципального нежилого фонда пользуются стабильным спросом на рынке аренды недвижимости, в последние годы наше управление работает над их увеличением по результатам проведения торгов. Если к концу 2009 года площадь договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, составляла всего 1,7 процента от всех действующих договоров аренды, то на 1 июня текущего года их доля выросла на 16 процентов. Площадь по договорам аренды, плата за которые определена на основании рыночно обоснованной стоимости, составила на 1 июня текущего года 12,3 процента. На этот же период 2013 года она составляла 0,33 процента.
Если сравнить по показателю начисленной годовой арендной платы, то доля по договорам с торгов и договорам аренды с рыночной оценкой увеличилась за год с 33 до 48,8 процента от общей суммы арендных начислений по договорам аренды. Именно поэтому одной из стратегических задач для нас является увеличение доли таких сделок в общем объеме арендных начислений.
В 2014 году стартовая рыночная цена ставки годовой арендной платы за 1 квадратный метр, рассчитанная независимыми оценщиками, до момента проведения торгов в среднем составила
4 123 рубля. По результатам торгов данный показатель вырос более чем в 2 раза и достиг значения 9 041 рубль.
Согласно Федеральному закону от 26 июля 2006 года №135-ФЗ “О защите конкуренции”, с 1 июля 2008 года активы муниципального нежилого фонда сдаются в аренду по результатам проведения торгов (конкурсов или аукционов), при этом сумма арендной платы становится максимально приближенной к условиям, сложившимся на рынке. В то же время указанным федеральным законом для определенных категорий предпринимателей предусмотрено предоставление права аренды без проведения торгов. Следовательно, если бы право аренды данных помещений было выставлено на аукцион, исходя из вышеприведенной статистики, это обеспечило бы больше поступлений в городской бюджет.
Сложившаяся ситуация поставила перед Администрацией города задачу приведения практики передачи муниципальных площадей в аренду в соответствие с условиями рынка. Предварительно проведена большая разъяснительная работа среди предпринимательского сообщества. С учетом их пожеланий управлением разработана новая редакция Положения, в котором менялись принципиальные подходы к определению платы за аренду нежилого помещения.
Совет городского округа город Уфа решением №14/20 от 20 февраля 2013 года утвердил новую редакцию Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому с 1 апреля 2013 года размер арендной платы для вновь заключаемых договоров аренды определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, с применением коэффициента вида использования помещения.
Предлагая такую схему, управление предусмотрело в том числе возможность увязать социальную эффективность с функционированием социально значимых объектов в структуре хозяйственного оборота нежилого фонда, которая определяется мерой общественной полезности, вкладом городской недвижимости в удовлетворение таких социальных запросов, как нужды образования, здравоохранения, культуры, экологии, общественной безопасности. Здесь установлены 3 понижающих коэффициента использования нежилого помещения (Ки):
1) Ки = 0,75 применяется при использовании помещения под образовательную или медицинскую деятельность, для развития физической культуры и спорта, культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, для организации детского и подросткового досуга либо присмотра и ухода за детьми дошкольного возраста. Этот же коэффициент установлен для сельскохозяйственных производителей, использующих помещения для реализации собственной продукции, для оказания бытовых услуг, обслуживания инвалидов, новорожденных и прочих категорий граждан, отнесенных действующим законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан к субъектам, подлежащим социальной защите.
2) Ки = 0,5 применяется при использовании помещения организациями, независимо от организационно-правовой формы, осуществляющими специализированную медико-социальную помощь гражданам, страдающим социально значимыми и представляющими опасность для окружающих заболеваниями, и социально ориентированными некоммерческими организациями при условии осуществления ими в соответствии с учредительными документами видов деятельности, указанными в статье 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ “О некоммерческих организациях”, площадью не более 100 квадратных метров (плата за аренду площади, превышающей установленный норматив в 100 квадратных метров, рассчитывается с применением коэффициента вида использования нежилого помещения, согласно виду деятельности в данном помещении).
3) Ки = 0,25 применяется при использовании помещения под образовательную деятельность по программам общего и дошкольного образования, при наличии лицензии на право ведения образовательной деятельности.
Кроме того, принято решение в отношении арендаторов, сдающих часть арендуемой площади в субарендное пользование. Теперь размер платы арендатора, сдающего в субарендное пользование часть помещения общей площадью более двух квадратных метров, увеличен в два раза применительно ко всей арендуемой площади на период действия договора субаренды (Ксуб = 2). Данная экономическая норма направлена на побуждение арендаторов эффективно использовать ту площадь, которая необходима для ведения бизнеса, и отказаться от излишков.
Таким образом, Администрацией столицы осуществлен на практике один из вариантов наиболее оптимального использования муниципального нежилого фонда. Объекты муниципальной недвижимости рассматриваются городом как стратегический актив, которым необходимо квалифицированно управлять для увеличения доходов бюджета и решения социальных проблем. Управление муниципальной собственностью изыскивает способы возмещения потерь бюджета от отчуждения муниципальных площадей. Поэтому при формировании и изменении концепции управления муниципальной недвижимостью ведущее место отводится управлению активами с целью максимизации стоимости и потенциального дохода от нее, в то же время не упускаем из вида минимизацию издержек, связанных с владением недвижимостью.