О правах детей при сделках с жильём

Управление Росреестра по РБ в редакции газеты «Вечерняя Уфа» провело тематическую горячую линию по вопросам, касающимся защиты имущественных прав несовершеннолетних при оформлении объектов недвижимости. На вопросы наших читателей отвечала ведущий специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости №4 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Айгуль Юсуповна ИСКАНДАРОВА.
Среди десятков звонков, поступивших во время проведения горячей линии, большая часть касалась особенностей оформления сделок с привлечением материнского капитала. Мы публикуем ответы на самые интересные из них.
- Приобретаем дом стоимостью 1,5 миллиона рублей, из которых 1 миллион рублей - это совместная собственность супругов, 500 тысяч - материнский капитал. В договоре пропишем, что 2/3 доли приобретается в общую совместную собственность супругов, по 1/12 доли на каждого из супругов и каждого ребенка (двоих детей). Нужно ли в таком случае нотариальное удостоверение сделки?
Марина НИКИФОРОВА.
- В случае если недвижимое имущество приобретается в период брака частично за счет средств материнского капитала и частично за счет средств супругов в общую долевую собственность с определением доли каждого из супругов, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. При оформлении имущества в общую долевую собственность родителей и детей в случае, если доля родителей остается их совместной собственностью, нотариальное удостоверение не требуется.
- В 2013 году покупали жилой дом за счет средств материнского капитала в долевую собственность по 1/4 доли на мужа, жену и двоих детей. В свидетельствах о праве собственности на дом и земельный участок стоит фраза «Ипотека в силу закона». С продавцом рассчитались полностью средствами материнского капитала. Сейчас хотим продавать дом. Нужно ли снимать это обременение или это неважно в данном случае?
Ирина САФИУЛЛИНА.
- Продажа дома возможна с согласия продавца (залогодержателя). Однако если Вы рассчитались с продавцом полностью, то Вы можете легко снять данное обременение. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр (через МФЦ) прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя. Вместе с тем хотим обратить Ваше внимание на то, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Кроме того, перед продажей дома Вам потребуется на это разрешение органов опеки.
- Когда мы приватизировали квартиру, мой сын был несовершеннолетним. Теперь он вырос, получил паспорт. Нужно ли нам обращаться в Росреестр для актуализации этих сведений?
Владимир ВЯЗОВЦЕВ.
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных сведений о недвижимости, правах на нее и ее правообладателях. Поэтому при изменении содержащихся в нем сведений новые сведения должны быть включены в реестр. Заявление об их внесении может самостоятельно подать любое заинтересованное лицо, обратившись для этого в любой из офисов МФЦ. Заявление можно подать в том числе при изменении адреса объекта недвижимости, ФИО правообладателя или сведений о документе, удостоверяющем его личность. Это может потребоваться, например, если собственнику нужна выписка из ЕГРН о принадлежащей ему недвижимости и необходимо, чтобы в документе содержались актуальные сведения о правообладателе. В заявлении мы рекомендуем также указывать номер телефона и адрес электронной почты заявителя.
- Кто может представлять интересы ребенка?
Динара ХИСМАТУЛЛИНА.
- Представлять интересы малолетних детей при совершении сделок с недвижимостью и подавать от их имени документы должны их законные представители. Законными представителями ребенка являются родители либо усыновители. При отсутствии родителей и усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, законными представителями для малолетних граждан являются их опекуны.
- Есть ли особенности осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетних в соответствии с их возрастом?
Дамир ГАЛЕЕВ.
- Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с недвижимостью (он заключает договор, расписывается в документах) с письменного согласия законных представителей. Документы на государственную регистрацию прав он вправе подать самостоятельно.
А вот при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители (родители, усыновители, опекуны), они же подписывают и договоры.
- Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
Сергей ПРОКОФЬЕВ.
- Чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.
- Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию (прописку) или же является собственником недвижимости?
Ольга ВАСИЛЬЕВА.
- Разница есть. Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, если он является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
Если ребенок имеет только постоянную прописку, то он не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
- Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру для покупки новой?
Нияз АБДУЛЛИН.
- В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
- Как не нарушить закон при использовании маткапитала при сделках с недвижимостью?
Мария КОЛОМЕЙЦЕВА.
- Приобретаемое (построенное, реконструированное) жилое помещение с использованием средств материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
По общему правилу, если доля в праве общей долевой собственности родителей (супругов) на жилое помещение поступает в их совместную собственность, такое соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения. Следует также учитывать, что держатель сертификата не ограничен в выборе способа улучшения жилищных условий.
- Как совершать покупку и оформление недвижимости по материнскому капиталу?
Нурия ВАЛИУЛЛИНА.
- Возможность вложения средств материнского капитала на приобретение или строительство жилья является одним из самых популярных направлений его использования. Граждане могут использовать материнский капитал на погашение части стоимости жилья либо в качестве первоначального взноса при приобретении недвижимости в ипотеку. Также средствами материнского капитала можно погасить часть ипотеки.
В течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала получившие сертификат обязаны оформить в общую долевую собственность доли родителей и детей.
- Как выяснить, была ли недвижимость первоначально приобретена на средства маткапитала, как себя обезопасить?
Владимир СВИРИДОВ.
- Росреестр не наделен полномочиями контроля над исполнением условий использования средств материнского капитала - это обязанность самих граждан. Сегодня данную информацию об использовании материнского капитала можно получить в Пенсионном фонде. Если продавец намерен продать квартиру и ему нечего скрывать, он предоставит все запрашиваемые документы. Кроме того, в договоре купли-продажи целесообразно прописать пункт, что при покупке квартиры не использовались средства материнского капитала, в случае, если продавец исказил информацию, он совершил мошеннические действия - уголовно наказуемые.
- Каковы ограничения при сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних?
Юлия КУЛИКОВА.
- Опекун не вправе без разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.