Уфа будет развиваться не вширь, а вглубь

В нынешнем году ожидается рекордный показатель ввода многоэтажного жилья за всю историю города - 560
тысяч квадратных метров. Как удалось добиться столь высокого результата, и какой будет итоговая цифра?
С этих вопросов начался наш разговор с первым заместителем главы Администрации столицы
Александром ФИЛИППОВЫМ:

- Этого результата удалось достичь благодаря заделу, который был создан ранее. Сегодня достраивается
жилье, начатое два-три года назад. Темпы, действительно, неплохие. Удалось объяснить всем серьезным
застройщикам, что в Уфу можно и нужно вкладывать деньги и, соответственно, можно их зарабатывать,
чтобы продолжать и развивать жилищное строительство в городе.
Общий годовой итог, включая индивидуальное жилье, ожидается порядка 850 тысяч квадратных метров.
Сохранить взятые темпы удалось за счет того, что покупательная способность населения все-таки
достаточно высокая, несмотря на спад в экономике. А еще, на мой взгляд, здесь есть и определенная
заслуга Администрации города. Она выразилась в том, что мы постоянно объясняли нашим гражданам, что,
во-первых, есть смысл иметь дело с серьезными застройщиками, которые работают строго по 214-му
федеральному закону (о долевом строительстве). У этих застройщиков сейчас есть преимущество, так как
основная масса людей идет к ним.
Второе - это то, что серьезные застройщики имеют определенные заделы на будущее и финансовую подушку
для того, чтобы пройти трудные времена. Был такой период в начале года, когда стало очень трудно с
реализацией и практически ни одной квартиры не продавалось. Но этот довольно короткий промежуток
времени прошли нормально, и сейчас средств, которые приносят люди, вполне хватает для ритмичного ввода
жилья.
Что касается рекордной цифры, то я не очень люблю это слово. Наша задача не рекорды ставить. Но это на
самом деле будет самый большой показатель ввода многоэтажного жилья за всю историю города. В советское
время наивысший результат был достигнут в 1975 году - 455 тысяч квадратных метров многоэтажного жилья.
В нынешнем веке наибольший итог отмечен в 2008 году - 433 тысячи "квадратов". Но это был единичный
всплеск, за которым последовал существенный спад. В 2013 году начался подъем, который пока
продолжается. Тогда ввели 451 тысячу, в следующем году 501 тысячу квадратных метров - тоже
максимальная цифра, которая ныне будет превышена. Именно тогда мы начали активно торговать землей,
застройщики получили возможность без лишних препон заходить на площадки. И сейчас мы видим результаты
этих усилий.

- А что будет, когда нынешние заделы закончатся?

- На 2016 год ситуация просматривается как достаточно стабильная, а дальше уже будет сложнее. Поэтому,
чтобы не снижать темпы, мы ставим задачу, чтобы продолжались торги по новым кварталам, делались
проекты планировки и межевания территорий, чтобы проектировались новые дома и в конечном итоге не
снижались темпы ввода жилья. В принципе состояние рынка пока позволяет это делать.
Прийти к какой-то цифре - не самоцель. Нужны нормальные, работающие рыночные механизмы, баланс между
спросом и предложением, чтобы наши жители могли приобрести комфортное, благоустроенное жилье в любом
районе города по разумным ценам. Потому что как только снизится предложение, тут же вырастет цена. Но,
с другой стороны, нельзя строить и "лишнее" жилье, которое не будет покупаться. Поэтому и нужен
баланс. То есть должен работать абсолютно рыночный механизм. Мы просто стимулируем и поддерживаем
спрос. Видим, что нужно людям, и данному процессу помогаем. А если спроса нет, то нет и смысла строить
дома, которые будут пустовать.

- Как чувствуют себя сегодня ведущие застройщики? Хватит ли у них ресурсов, чтобы выполнить все
намеченное?

- Пока они чувствуют себя неплохо, пока у них все есть. Вот очень наглядный показатель. Мы разработали
программу "Горожанин" - она была призвана помочь застройщикам реализовывать жилье, с продажами
которого возникают проблемы, чтобы не получить обманутых дольщиков. Но в этом случае предполагалось,
что они лишаются немалой части своей прибыли и продают жилье практически по себестоимости. И пока ни
один застройщик в эту программу не вступил. Она изначально разрабатывалась как резервная, ведь в самом
начале года ситуация с продажами была очень сложной. Но раз программа не стала массовой - в небольших
масштабах ее применяет Уфимское городское агентство ипотечного кредитования - то, значит, все не так
плохо у наших застройщиков.

- Раньше было много точечной застройки, а сейчас делается акцент на квартальную...

- Совершенно верно. Застройка идет достаточно интенсивно. Это показывают данные сайта стройкиуфа.рф.
Там зарегистрировано порядка 630 объектов капитального строительства, которые на сегодняшний день
ведутся в городе. Цифра говорит сама за себя. Что касается развития городских территорий, то у нас
основной упор сейчас делается на освоение уфимского полуострова и именно по пути квартальной
застройки, а ни в коем случае не точечной. В результате получается такой достаточно плотный город.
Здесь надо четко понимать отличие от точечной застройки, когда внутри квартала есть какая-то пустая
территория, туда ставится "свечка", застройщик снимает сверхприбыль и уходит. А квартальная застройка
предполагает, что квартал выставляется на торги, затем в соответствие с Градостроительным кодексом
делается проект планировки и межевания, учитываются все нормы: наличие детских садов, школ, магазинов
и других объектов шаговой доступности, зеленых зон, скверов и прочего, включая нормы инсоляции, то
есть солнечного освещения. И только после этого начинается снос аварийного и ветхого жилья. За счет
застройщика, подчеркиваю, то есть без использования бюджетных средств. Город в таком случае не тратит
деньги, это вложения частного бизнеса. И после этого согласно проектам планировки и всем нормативам
строится красивый современный квартал. Пример - жилой комплекс Фестивальный от компании
"Жилстройинвест". Именно так, на наш взгляд, должен развиваться город.
Раньше люди приобретали на торгах участки земли за 500 тысяч или миллион рублей, и им не интересно
было развивать весь квартал. Они сносили пару домиков или вообще находили чистую территорию, ставили
там высотку, а потом бросали. Сейчас такая практика закончилась. Ныне за редким исключением договор
развития застроенных территорий оценивается в несколько десятков миллионов рублей. Почти все эти
средства выплачиваются застройщиком в момент заключения договора. Поэтому выгодно достроить квартал,
так как он потратил очень серьезные деньги в момент покупки. То есть ему интересно реализовать его
полностью. А мы контролируем, чтобы это было действительно так. Чтобы не появлялось желание снять
сливки, а потом все бросить. У некоторых, особенно старых застройщиков, оно до сих пор присутствует,
но мы с этим боремся и достаточно успешно.

- Сегодня очень обострилась проблема нехватки автостоянок. Машины заполнили дворы, их ставят на
газонах и даже на детских площадках. Каковы в этом плане требования к застройщикам жилых кварталов?

- Одна квартира - одно место для машины. Уже в нескольких новых кварталах реализована концепция "двор
без машин". В том же Фестивальном, Умном доме, Соснах. Там во двор могут заехать только пожарная
машина или скорая. Еще можно мебель завезти. А частные миновать шлагбаум не могут. Все-таки мы строим
для людей, а не для автомобилей.

- Александр Анатольевич, как выполняются программы ввода социального жилья и переселения людей из
ветхого и аварийного фонда? Что можно сказать о ходе реализации программы "Жилье для российской
семьи"?

- Все они выполняются в соответствии с установленным графиком. Ход выполнения федеральной программы
расселения ветхого и аварийного жилья можно отследить с помощью автоматизированной информационной
системы АИС Реформа ЖКХ. Туда включен каждый аварийный дом на территории Российской Федерации. Мы
постоянно ее просматриваем, вводим туда необходимые данные. Там действует система по типу светофора,
где зеленым цветом отмечены дома, расселяемые по графику, желтым показывают отставание и красным -
просрочку. У нас в городе пока все отмечено зеленым цветом. Любой может ознакомиться с этими данными
на сайте reformagkh.ru.
Программа "Жилье для российской семьи" в городе реализуется, но не очень активно, потому что
предлагаемые в ней условия наших застройщиков не устраивают. 35 тысяч рублей за квадратный метр плюс 4
тысячи последующей компенсации за инженерные сети - слишком мало для мегаполиса. Это опять же говорит
о том, что не так уж плохо они себя чувствуют. В основном данная программа применяется в пригороде.
Примеры - Новобулгаково и Миловский парк. Это малоэтажная застройка, где себестоимость гораздо ниже.

- В прежние годы предполагалось развитие города в стороны Забелья и Зауфимья. Теперь больше говорят о
застройке в пределах уфимского полуострова. Но хватит ли здесь для этого места?

- Сейчас мы меняем вектор развития. Продолжаем застраивать так называемое ближнее Забелье. Это Дема и
Затон, уже обжитые территории. Но основное развитие направляем на уфимский полуостров. Мы подсчитали,
что здесь есть возможность возвести еще около 8 миллионов квадратных метров жилья. Так что если
строить сегодняшними темпами, то лет на пятнадцать хватит. Главная задача здесь - сносить старое
жилье, совсем не украшающее наш город, и строить на его месте комфортные современные здания. В центре
не должно быть ветхих строений с "удобствами" во дворе. Хотя кое-кто говорит, что такие дома надо
оставить, это, мол, "душа города". Есть тут, на мой взгляд, элемент некоторой социальной демагогии.
Ведь такие ревнители старины живут почему-то не в таких развалюхах. Порой хочется их собрать и дать им
пожить там недельку, а потом уже говорить о душе. А в общем потенциал развития у нас хороший, и мы
должны приводить наш город в порядок. Именно здесь, внутри полуострова.

- В городе осталось не так много образцов деревянного и каменного зодчества прошлых веков. Как обстоит
дело с охраной памятников старины и есть ли в Администрации города структура, специально занимающаяся
этим вопросом?

- Памятники охранять, конечно, нужно. Мы сейчас в структуре Управления по земельным и имущественным
отношениям создаем специальный отдел по работе с застроенными территориями и памятниками архитектуры и
культуры. В его задачи и войдет отслеживание состояния каждого памятника и работа с ними.

- Есть ведь разные варианты их сохранения...

- Да, действительно. Там, где это возможно, делается реконструкция путем приведения здания в порядок.
Где-то сохраняются старинные фасады. А где и такой возможности нет - особенно это касается деревянных
домов - ставится новодел. Но в полном соответствии с проектом, сделанным в специализированной
организации, уполномоченной Министерством культуры. Например, дом Россинских был восстановлен заново с
сохранением внешнего облика, так как древесина там уже фактически сгнила. Хочется предложить критикам
такого подхода - придите, выкупите здание, расселите жильцов и сделайте. Покажите, как надо. Но что-то
желающих нет.

- В вашем ведении находятся и земельные вопросы. Как выполняются планы земельных сборов?

- Планку нам повышают уже в третий раз. Если в 2012 году консолидированные сборы по земле составили
980 миллионов рублей, то на конец нынешнего года прогнозируется поднять этот показатель до 2
миллиардов 400 миллионов. То есть сборы вырастут в почти в два с половиной раза. Основную их часть
составляет арендная плата. Среди городов-миллионников Уфа отличается тем, что почти не продает землю,
а сдает ее в аренду. Ведь продаешь один раз и насовсем, а арендная плата собирается каждый год.
У нас один из лучших показателей по собираемости арендных платежей, что было отмечено на прошедшем
недавно московском урбанистическом форуме. Там подчеркнули, что у нас в этом деле очень гибкая
система, которая в то же время жестко администрируется. С неплательщиками разговор короткий -
обращаемся в суд, а когда надо, то доводим дело и до банкротства.
Если не считать Москвы, то Уфа - единственный муниципалитет, который так активно применяет для
возврата долгов процедуру банкротства. Ведь иные компании, чтобы не платить, выводят активы,
регистрируют имущество на другое юридическое лицо. А мы в ходе процедуры банкротства такие сделки
оспариваем и довольно успешно. Сейчас город участвует в 40 банкротных производствах и таким путем в
бюджет возвращено уже более 50 миллионов рублей.

- Что еще говорили о нашем городе на прошедшем в Москве форуме?

- Глава Администрации Уфы Ирек Ялалов был приглашен на одну из ключевых панельных дискуссий, которая
проводилась под руководством ректора бизнес-школы "Сколково" Андрея Шаронова. Там была очень солидная
компания строителей и архитекторов. А мэров пригласили только из Уфы, Екатеринбурга и Тюмени.
Дискуссия была интересной, на тему эффективного использования земли и других муниципальных ресурсов,
поиска резервов. Ирек Ишмухаметович очень хорошо выступил, рассказал о нашем опыте, ответил на
вопросы. Наша работа была отмечена как пример современного подхода к управлению ресурсами,
комплексного их использования.
На следующий день состоялась похожая дискуссия, только более углубленная. Прошла она на основе
подробного исследования, проведенного экспертами "Сколково". Они рассматривали пять крупных городов -
Уфу, Казань, Самару, Новосибирск и Хабаровск с точки зрения плюсов и минусов в системе управления и
подходов к нему. Отобрали для этого наиболее продвинутые в этом плане мегаполисы. И наш город оказался
в лидерах, особенно в части развития земельных отношений. Сегодня у нас действуют 55 договоров
развития застроенных территорий, тогда как в подавляющем большинстве муниципалитетов страны их
единицы.
Мы рассказали, как Администрация города работает с землей, как проводит торги, как идет комплексное
освоение территорий. В других мегаполисах это происходит обычно за городом, в чистом поле. К примеру,
в микрорайоне Академический под Екатеринбургом. Соответственно, возникают и проблемы с дорогами,
социальной инфраструктурой, рабочими местами. И у нас, как уже говорилось, был вариант застройки
больших участков земли в Забелье. Но дорог там нет, детских садов, школ и поликлиник тоже. Это все
предполагалось ввести позже. И работать там негде. Людям пришлось бы ежедневно ездить на работу и
обратно по и так перегруженной сети городских магистралей. Поэтому мы и отказались от этого проекта.
Живой пример - Сипайлово, застраивавшееся еще в советское время при тогдашних мощных государственных
ресурсах. Понадобилось два десятилетия, чтобы более-менее привести его в порядок. Всего лет пять назад
из объявлений о покупке и обмене жилья исчезли слова "Сипайлово не предлагать". До того жить там было
не очень комфортно.
Некоторые наши соседи идут по такому пути. А мы с нуля строим лишь один микрорайон - Дему-10. Но это
достаточно близкая территория, там продумана транспортная инфраструктура. Рядом выделена большая
промышленная зона, где одновременно строятся несколько предприятий - завод КПД, например. Туда же
переедет "Уфимкабель", активно развивается "Иммунопрепарат". Там есть где людям работать.
Но основной упор будем делать на центр города, где будут сноситься не соответствующие современным
требованиям дома, а на их месте возводиться нормальное, комфортное жилье. И не только в центре,
конечно. Договоры развития территорий действуют и в Черниковке, и в Затоне, и в Деме, и в Инорсе. По
всему городу идет эта работа. И снова хочу подчеркнуть, что речь идет не о точечной застройке. Это
вещь прямо противоположная, застройка квартальная с выполнением всех градостроительных норм.
Для чего мы покрываем весь город проектами планировок? Не потому что так захотелось какому-то
чиновнику, а дабы полностью все продумать: где что должно находиться с точки зрения архитектурной
науки и практики - школа, детсад, магазин, сквер. Как будет ходить транспорт и тому подобное. Это и
есть современный градостроительный подход.

- Как идет разработка стратегии развития Уфы?

- Разработка идет планомерно. Дело очень сложное, серьезное. Занимается этим группа стратегического
планирования при Главархитектуре города. Руководит работой лично глава Администрации Уфы и плотно
участвует каждый из его заместителей. Ирек Ишмухаметович ежемесячно спрашивает с подчиненных, как
движется дело. Без такого жесткого контроля оно бы не пошло. Презентовать стратегию мы собираемся на
очередном форуме UrbanБайрам, который пройдет с 19 по 21 ноября.

- А как эта стратегия соотносится с Генеральным планом развития города?

- С ныне существующим никак. Его действие приостановлено. Эти документы отличаются очень сильно. Смысл
в том, что сначала разрабатывается стратегия. Ведь генплан - только часть градостроительной политики,
затрагивающий пространство. А стратегия - гораздо более емкое понятие. Там сплетаются экономика,
муниципальные финансы, демография, многие социальные вопросы, например, здравоохранение. Сюда же
входит комфортная среда. Поэтому каждый из заместителей главы Администрации Уфы вел свое направление,
а потом надо было все это соединить в одно целое.
В разработке концепции обязательно участвуют и жители города. Это происходило в разных формах - от
заочных до Дней соседа, где с людьми встречались специалисты столичной Администрации и городские
активисты. Нам было интересно, что сами жители думают о проблемах и будущем своего микрорайона и Уфы в
целом. Конечно, мы тоже живем в этом городе, но у чиновников немного другой взгляд на вещи, и нам была
очень важна обратная связь. Это был новый формат вовлечения горожан в формирование градостроительной
политики. Получили много полезной информации. И с учетом того, насколько активно люди участвовали в
обсуждении актуальных вопросов, надеюсь, стратегия задаст правильный вектор развития.
После того как мы примем стратегию и поймем, куда станет двигаться город, через торги будет выдано
задание на корректировку прежнего, а точнее разработку нового генплана. Вот там уже должны появиться
положения о том, что не надо расползаться, и будет поставлена задача сделать Уфу компактным,
современным и, комфортным городом.
Генплан станет производной от стратегии и будет разрабатываться именно в ее рамках. В советские
времена, когда все четко планировалось, было известно, где какие появятся предприятия, сколько будет
рабочих мест и населения в целом. И проектные институты, опираясь на эти данные, создавали планы. Но
сейчас рынок, и стало гораздо сложнее предвидеть, где что возникнет. Поэтому и нужна стратегия. Вот мы
определились, что в Деме появится промышленный кластер, прописали это в стратегии и будем теперь
направлять инвесторов туда. Там есть земля, есть люди, готовые там работать, то есть все необходимые
ресурсы.

- Есть ли подобные документы в других городах?

- Да, сейчас все крупные города этим занимаются. Санкт-Петербург, Екатеринбург имеют стратегию
развития. В Москве идет ее разработка. В Перми сделан мастер-план развития. Казань собирается
развиваться как агломерация в составе республики. То есть мы находимся в тренде.

- Привлекаете ли для разработки стратегии сторонних экспертов?

- Обязательно. Тут возможны два подхода - заказать кому-то или делать все самим. Но это - крайности. А
мы пошли по среднему пути. Делаем сами, но с привлечением ведущих специалистов в области урбанистики,
экономики, социальных наук. К примеру, из "Сколково" и Высшей школы экономики. Причем участвуют не
только ведущие российские эксперты, но и зарубежные - из Италии, Испании, Голландии, Бразилии. Это
люди, которые подтвердили свои высокие компетенции на практике. На UrbanБайрам ждем китайских,
корейских специалистов. Собирается участвовать бывший главный архитектор Барселоны, только что
покинувший эту должность. Так что город у нас развивается с учетом самых современных концепций
градостроения.