О домах, земле и законах

Оформление земли, реконструкция, новые цифровые сервисы и кадастровый учет – в редакции накопилось множество вопросов от собственников недвижимости. Мы сгруппировали в этом материале самые частые ситуации и попросили заместителя начальника отдела Управления Росреестра по Республике Башкортостан Анну БАЛАХОНОВУ дать нашим читателям четкие инструкции: что делать и куда обращаться.

- У меня есть старый кирпичный гараж в кооперативе. Могу ли я оформить его и землю под ним в собственность бесплатно по «Гаражной амнистии»?
- Для оформления гаража и земельного участка под ним в упрощенном порядке необходимо одновременное соблюдение трех условий. Гараж должен быть капитальным, то есть иметь прочную связь с землей, построен до 30 декабря 2004 года и не признан самовольной постройкой по решению суда или органа местного самоуправления. Если ваш гараж соответствует этим критериям, вы можете бесплатно получить землю в собственность. Для этого до 1 сентября 2031 года нужно обратиться в местное отделение Минземимущества, уполномоченное распоряжаться земельными участками.
- Я сделал пристройку к частному дому и поменял крышу. Нужно ли это как-то регистрировать?
- Любые изменения характеристик индивидуального жилого дома, такие как возведение пристройки, изменение этажности или замена несущих конструкций, требуют обязательного внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Процедура регистрации после реконструкции представляет собой кадастровый учет изменений. Для этого правообладателю необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который на основании вашей декларации подготовит технический план. До 1 марта 2031 года для домов на участках под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство технический план можно подготовить без предварительных уведомлений администрации о начале и окончании работ. С готовым техпланом и заявлением нужно обратиться в Росреестр. Обратите внимание, что если право на сам земельный участок еще не зарегистрировано в ЕГРН, вам потребуется дополнительно представить правоустанавливающий документ на землю.
- Мы живем в половине двухквартирного дома. По новому закону это «дом блокированной застройки». Как нам изменить статус нашей квартиры в Росреестре?
- Возможность внесения изменений в ЕГРН в отношении домов блокированной застройки урегулирована статьей 16 Федерального закона № 476-ФЗ. Чтобы ваш блок был признан частью такого дома, здание должно иметь не более трех этажей, состоять из нескольких изолированных блоков с общей стеной без проемов, каждый из которых предназначен для одной семьи и имеет выход на территорию общего пользования. Главное условие для изменения статуса в Росреестре – это совместное решение всех собственников помещений в здании. Закон требует согласия не только вашей семьи, но и соседей по второй квартире. Собственники могут уполномочить одного из себя на подачу соответствующего заявления в Росреестр. Если достичь согласия со всеми владельцами не удается, вопрос признания дома блокированной застройки придется решать в судебном порядке.
- Старый дом на участке сгорел, а налог продолжают начислять. Как снять его с учета?
- Чтобы прекратить начисление налогов и снять разрушенный или снесенный дом с кадастрового учета, необходимо подтвердить факт его физического исчезновения. Для этого нужно заключить договор с кадастровым инженером, который проведет осмотр и подготовит акт обследования, удостоверяющий прекращение существования объекта. С этим актом, паспортом и заявлением о снятии с кадастрового учета следует обратиться в МФЦ. Если на дом было зарегистрировано право собственности, в заявлении нужно также указать требование о прекращении этого права. В случае, если права на дом возникли до 1998 года и не внесены в ЕГРН, дополнительно потребуются старые правоустанавливающие документы.
- Мой участок попадает в охранную зону ЛЭП. Смогу ли я оформить на него права, продать или построить дом?
- Зона ЛЭП не мешает продавать, дарить, передавать по наследству или оформлять право собственности. Сделки проходят в обычном порядке (главное – упомянуть об ограничении в договоре). А вот со стройкой сложнее. В охранной зоне электросетей капитальное строительство, реконструкция и даже снос запрещены без письменного разрешения сетевой компании. Хотите строить – сначала пишите заявление в организацию, обслуживающую эту ЛЭП, и получайте согласование.
- В МФЦ посоветовали обязательно оставить свою электронную почту в Росреестре. Зачем это нужно?
- Адрес электронной почты относится к дополнительным сведениям и вносится в Единый государственный реестр недвижимости исключительно по желанию собственника, при этом государственная пошлина за это не взимается. Наличие актуального e-mail в базе Росреестра позволяет право-
обладателю оперативно получать важную информацию о действиях с его имуществом. Ведомство будет автоматически направлять вам уведомления о поступлении любых документов на регистрацию прав в отношении вашей недвижимости, о наложении или снятии арестов и запретов на совершение сделок, об исправлении реестровых ошибок, а также об изменении характеристик объектов, например, кадастровой стоимости. Кроме того, по электронной почте вы сможете отслеживать статус рассмотрения своих заявлений, получать информацию о результатах государственной кадастровой оценки и узнавать о включении вашего участка в границы зон с особыми условиями использования. Представить свои контактные данные можно, заполнив соответствующее заявление в любом офисе МФЦ.
- У меня есть старый договор купли-продажи квартиры 1996 года. В Росреестре данных нет. Говорят, нужно срочно регистрировать. Зачем? Я же и так собственник…
- Ранее возникшим считается право, которое появилось до 31 января 1998 года, то есть до создания единой системы государственной регистрации. Такие права признаются юридически действительными, и их регистрация осуществляется по желанию правообладателя. Основной причиной, по которой владельцы старой недвижимости сталкиваются с необходимостью визита в Росреестр, является потребность совершить сделку, такую как продажа, дарение или вступление в наследство, что невозможно без актуальной записи в ЕГРН. Зарегистрировать ранее возникшее право стоит хотя бы для того, чтобы защитить свое имущество и гарантировать его признание государством. Важным преимуществом является то, что за внесение таких сведений государственная пошлина не взимается. Наличие записи в ЕГРН также позволяет ведомству направлять вам уведомления и обеспечивает согласование границ смежных земельных участков, что помогает избежать территориальных споров с соседями.
- Хотел продать квартиру, но выяснилось, что на ней висит арест. Как узнать, кто и за что его наложил?
- Проверить сам факт наличия ареста или запрета на совершение сделок можно с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра «Справочная информация по объектам» или заказав подробную выписку из ЕГРН через МФЦ или портал Госуслуг. Однако в выписке из ЕГРН указывается только наличие ограничения, но не раскрывается причина его наложения. Чтобы узнать основания ареста, необходимо обратиться непосредственно в тот орган, который издал соответствующий документ. Чаще всего такими органами выступают суды, налоговые инспекции или служба судебных приставов. Информацию о возбужденных исполнительных производствах, реквизитах исполнительных документов и предметах исполнения можно найти в открытом доступе на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Банк данных исполнительных производств». Погашение записи об ограничениях в ЕГРН осуществляется только на основании официального акта о снятии ареста, выданного уполномоченным органом.
- Мы с братом владеем квартирой пополам. Я хочу продать ему свою половину. Обязательно ли идти к нотариусу?
- Да, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В данном случае совершенно неважно, кому именно собственник собирается продать или подарить свою долю – другому участнику долевой собственности или постороннему лицу. Нотариальная форма в любом случае будет необходимой. Исключение из этого правила, позволяющее обойтись без нотариуса, действует только в одной ситуации: когда все участники долевой собственности одновременно продают все свои доли по одной общей сделке. Поскольку в вашем случае отчуждается только одна доля, визита к нотариусу для удостоверения договора не избежать.
- Прошла информация о том, что теперь сделки с недвижимостью можно оформлять по биометрии, без походов в МФЦ. Как это работает?
- С 1 июля 2026 года вступили в силу изменения, позволяющие использовать Единую биометрическую систему при подаче документов на регистрацию объектов недвижимости в электронном виде. Ранее для совершения электронных сделок правообладателю требовалось заранее вносить в ЕГРН специальную отметку о возможности регистрации права на основании электронных документов. Теперь эта отметка больше не является обязательной при условии использования усиленной квалифицированной электронной подписи и подтверждения личности через биометрию. Сочетание этих двух способов создает много-
уровневый протокол защиты имущественных прав. Чтобы воспользоваться сервисом, гражданину нужно один раз сдать биометрические данные в отделении банка-партнера, после чего они будут храниться в зашифрованном виде в защищенном государственном контуре в течение пяти лет. Сама сделка купли-продажи осуществляется через специализированный сервис на портале Госуслуг, где пользователь проходит опрос, подтверждает личность через систему распознавания лица и голоса, формирует электронный пакет документов и подписывает их электронной подписью. Выписка из ЕГРН по итогам регистрации автоматически поступает в личный кабинет.
- Слышал про новые цифровые коды адресов для оформления домов. Что это и что делать, если адреса нет?
- С 1 февраля 2026 года при постановке на кадастровый учет вместо текстового адреса нужно указывать его уникальный идентификатор. Это сделано, чтобы исключить ошибки в написании и ускорить регистрацию. Кадастровый инженер сам проверяет адрес в базе и вносит его код в документы. Если у объекта нет официального адреса, его нужно присвоить: через Госуслуги это займет 5 рабочих дней, через местную администрацию – 10 дней.
- Почему понадобилось вводить этот новый порядок с адресами?
- Раньше люди часто указывали адрес «своими словами», например, «ул. Октябрьская, 10». Казалось бы - все понятно. Но на практике это приводило к расхождениям. В одном документе - «улица Октябрьская», в другом - «Октябрьская улица». Где-то забыли указать корпус, где-то строение или литеру. Из-за этих, на первый взгляд, мелких ошибок Росреестр приостанавливал учетно-регистрационные действия. Люди теряли время, а иногда и деньги, когда сделки срывались. Новый порядок исключает человеческий фактор - компьютер не перепутает и не пропустит важные данные.