Памятка дольщику

Как грамотно выбрать застройщика

Потенциальным дольщикам необходимо запомнить главное: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов (МКД), возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, регулируются Федеральным Законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с последующими изменениями). Притом важно иметь четкое представление как о процедуре оформления всех документов, так и требованиях, предъявляемых к девелоперу. Неосведомленность в этих вопросах грозит потерей денег, времени и нервных клеток.

Начнем с базовых пунктов. Привлекать средства граждан на приобретение жилья в возводимых домах (не введенных в эксплуатацию в порядке, установленном 214-м законом) допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ);
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с российским законодательством о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Одним из самых значимых правил, которое покупателю "квадратов" надо усвоить, является обязательное наличие у девелопера (юридического лица независимо от его организационно-правовой формы) полученного в установленном порядке разрешения на возведение многоэтажки, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации согласно букве закона и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора его аренды (субаренды) на основании ДДУ.
Договор участия в долевом строительстве, в свою очередь, должен содержать:
- определение подлежащего передаче застройщиком (в соответствии с проектной документацией) конкретного объекта долевого строительства после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
- срок передачи такого объекта дольщику;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2014-го).
При отсутствии в ДДУ какого-либо условия он считается незаключенным. Оформлять его положено (в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ) в письменной форме. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Для ознакомления вы в праве потребовать от застройщика:
1) учредительные документы;
2) свидетельство о государственной регистрации;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три или менее чем за три последних года осуществления девелопером предпринимательской деятельности (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период, а при применении предпринимателем упрощенной системы налогообложения - книгу учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления девелопером предпринимательской деятельности.
Если граждане приобретают объекты долевого строительства по договорам уступки прав требования по ДДУ, им необходимо помнить, что согласно статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ соответствующая уступка дольщиком допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае передачи незавершенного объекта другому застройщику в зачет идет лишь сумма долевого взноса, оплаченная первым дольщиком первоначальному застройщику.
Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации. Без данной процедуры он не имеет юридической силы.
Добавим, 214-й закон не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и не основанные на ДДУ. Они регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Это значит, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанным с инвестиционной деятельностью по возведению МКД и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в таком доме, не допускается.