АКТУАЛЬНО

Как не пополнить ряды обманутых дольщиков?

В настоящее время актуальным остается не только вопрос вложения финансовых средств на этапе долевого строительства, но и риск быть обманутым в результате деятельности недобросовестных застройщиков. Чтобы не потерять деньги, необходимо знать о ряде действующих в данной сфере нормах законодательства. Это прежде всего положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", нормы Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и иные нормативно-правовые акты.
Долевое строительство - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. Сейчас внесен ряд поправок, затрагивающих порядок расчетов, формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения коснулись и других законодательных актов, так или иначе затрагивающие долевое строительство.
Принимая решение о приобретении жилья, современные покупатели все чаще отдают предпочтение "первичке". И дело не только в современных коммуникациях, комфорте и отсутствие "истории", а значит, и рисков, связанных с прошлыми собственниками. Главное - участие в долевом строительстве позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией.
Закон в новой редакции регламентирует направления расходования застройщиком привлеченных денег. Детализация использования средств направлена на защиту дольщиков - они могут проверить все затраты строителей. В статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ перечислены документы, которые можно требовать от застройщика. К тому же теперь согласно закону компании обязаны публиковать ежеквартально информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности.
Важнейшими являются положения о том, что привлекать денежные средства разрешено только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами. При этом держатель сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома.
Закон расширяет число тех, которые могут возводить дома с привлечением средств граждан: это юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком. При этом в случае нарушения застройщиком порядка использования денежных средств, договор может быть расторгнут в суде. Если деньги привлекаются лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать их немедленного возврата либо уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы и возмещения причиненных гражданину убытков.
Изменения коснулись порядка расчетов по заключенному договору долевого участия - срок рассрочки платежа не может превышать двух месяцев.
С 1 января вступили в силу и иные изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, согласно которым одним из возможных дополнительных способов обеспечения обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства станет страхование ответственности.
Итак, при заключении договора необходимо в первую очередь убедиться, что вы имеете дело с надежным застройщиком. Об этом свидетельствует как большое количество реализованных объектов, так и известность бренда на рынке. Компания обязана опубликовать в СМИ или разместить в интернете проектную декларацию. Не ленитесь лично перепроверять предоставленную информацию: узнав, какие дома возвел застройщик, съездите по указанным адресам и поговорите с жильцами - таким образом вы сможете узнать, вовремя ли был сдан объект, не требовала ли компания доплаты, не было ли проблем с оформлением квартир в собственность.
У организации, с которой вы заключаете договор, должны быть в наличии: договор аренды (субаренды) земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, с отметкой о госрегистрации или свидетельство о праве собственности на земельный участок, в котором нужно обратить внимание на вид разрешенного использования, позволяют ли градостроительные регламенты осуществлять жилищное строительство на данной территории; разрешение на строительство; проектная декларация, включающая информацию о застройщике и объекте строительства и дающая достаточно большое представление о будущем строительстве.
Также необходимо запросить для ознакомления: устав организации; свидетельства о госрегистрации и постановке на налоговый учет; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета о прибылях и убытках за три последних года осуществления деятельности; аудиторское заключение за последний год деятельности. Эти документы в оригиналах или заверенных копиях застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу.
Если вы определились с застройщиком, выбрали квартиру в будущем доме, то необходимо ознакомиться с условиями договора долевого участия. В нем должны быть оговорены следующие существенные условия: подлежащий передаче после ввода дома в эксплуатацию конкретный объект долевого строительства (если это квартира, отвечает ли этот объект требованиям жилого помещения, не является ли многоквартирный жилой дом гостиницей, апарт-отелем или домом для приезжих); срок передачи такого объекта долевого; гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет с момента передачи).
Договор должен содержать положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру. А также специальным пунктом оговорите ответственность компании в виде обязанности предоставить вам аналогичную квартиру или же возместить ее стоимость при обнаружении прав на вашу собственность у третьих лиц. Далее подписанный договор подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. И только после того как документ зарегистрируют, застройщик вправе получить денежные средства.
При определении возможности участия в строительстве жилья, решение необходимо принимать обдуманно и взвешенно. Должна настораживать дешевизна - ориентируйтесь на среднюю стоимость квадратного метра в выбранном районе города. Помните, закон об участии в долевом строительстве не только защищает интересы дольщиков, но и существенно усложняет жизнь застройщикам: необходимость привлечения банковских средств, обязательная государственная регистрация договора - всё это не может ни отразиться на стоимости квартиры.
Планируя покупать квартиру в строящемся доме, постарайтесь собрать как можно больше информации о застройщике. Помимо соответствующих ресурсов, где обмениваются мнениями участники долевого строительства (как обманутые, так и нет), полезными могут оказаться: запросы в интернете по наименованию застройщика, информация с сайта Арбитражного суда Республики Башкортостан www.ufa.arbitr.ru и иных сайтов арбитражных судов. Введя в поле "участник дела" раздела "картотека арбитражных дел" полное и правильное наименование вашего застройщика, вы узнаете, с кем, когда и по каким поводам (а главное, за какие суммы) вступал он в тяжбы. Если на вашем застройщике в данный момент висит присужденный долг миллионов этак в двести, лучше поищите другого. Там же вы проверите и список гипотетических банкротов.
Аналогичным способом можно получить информацию о судебных делах с сайта "правосудие.ру": если по вашему застройщику вынесено несколько судебных решений о признании права собственности в объекте незавершенного строительства, или о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства, то стоит задуматься: нужно ли вам это?
Также очень полезным может оказаться и ресурс http:// egrul.nalog.ru, где имеются сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале "Вестник государственной регистрации", о принятии решений о ликвидации и реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20 процентов уставного капитала другого общества и иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации; сведения, опубликованные в журнале "Вестник государственной регистрации" о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юр. лиц из ЕГРЮЛ; перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
План деятельности застройщиков по привлечению денежных средств в долевое строительство также контролируется Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, полномочия которого распространяются на решение вопросов в области долевого строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 года.
Администрация городского округа город Уфа РБ призывает жителей столицы быть внимательными при заключении договоров долевого участия в строительстве многоэтажных жилых домов, поскольку без должной осмотрительности самих граждан эту проблему не решить, ведь именно правовая неискушенность населения является одной из главных причин появления обманутых дольщиков.