Ликбез «ВУ»

Такие «отписки» - еще не конец

Наверняка, каждый, кто имеет привычку цивилизованно решать жилищно-бытовые вопросы, и поэтому, когда того требуют обстоятельства, обращается в управляющую компанию, рано или поздно получает ответ, который по факту проблему не устраняет.

В народе такие ответы называют «отписками». На сайте ufacity.me, призванном помогать обывателям в борьбе с безразличием отдельных жилищных работников, приводится несколько вариантов повторных обращений. Сегодня мы рассмотрим два из них.
1. Итак, если на требование произвести в подъезде ремонт вам говорят, что таковой запланирован на следующий год и отказываются осуществлять работы в нынешнем, пишите следующее.
«В соответствии с пунктом 3.2.9 Постановления Госстроя № 170 ремонт подъездов должен проводиться раз в три или пять лет в зависимости от классификации зданий и их физического износа. Согласно Вашему предыдущему ответу, последний раз наш подъезд ремонтировался в ______ году. Следовательно, количество минувших с тех пор лет превышает установленный постановлением срок.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Я своевременно рассчитываюсь за жилое помещение, таким образом, обязанности по оплате текущего ремонта выполняются мною в полном объеме.
В предыдущем ответе (номер исходящего письма из УЖХ района) Вы сообщили, что в текущем году ремонт нашего подъезда не планируете.
На основании вышеизложенного прошу ответить, по каким причинам Вами допущено превышение указанных выше сроков, а также требую устранить данное нарушение и произвести соответствующие работы. В противном случае оставляю за собой право обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору.»
2. Если же на требование предъявить УК договор управления вас просят подойти «в такое-то время, туда-то», письмо составляйте следующим образом.
«В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями должен быть у каждого собственника.
Более того, из текста данной статьи «при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор...» следует, что именно управляющая организация заключает договор с каждым собственником, а не каждый собственник заключает договор с управляющей организацией. Четко устанавливает сторону (в данном случае управляющую организацию), направившую оферту (проект договора), и сторону (собственников), которой таковая направлена, и статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным, прошу предоставить данный договор со всеми необходимыми приложениями к нему. Ответ в стиле «подойдите сами в такое-то время туда-то» будет рассмотрен как нарушение моих жилищных прав.»
3. Часто случается, управляющие организации не хотят делать элементарных вещей, будь то ремонт почтовых ящиков или подъездов... Жилищники сообщают сколько на счете дома по строке «Содержание» накоплено средств и требуют провести собрание жильцов, чтобы выбрать, к примеру, какие ставить стекла - пуленепробиваемые или тонированные. А ведь, если и дальше так пойдет, скоро начнут просить протоколы даже для замены лампочек.
На самом деле подобные ответы неправомерны. Рецепт таков.
«Согласно пункту 1 статьи 161 Кодекса управления многоквартирным домом, должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации общее имущество дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающим наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома всегда должны отвечать строительные конструкции здания независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (как текущего, так и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Данное толкование норм законодательства было дано Президиумом ВАС Российской Федерации в Постановлении №6464/10 от 29 сентября 2010 года.
Таким образом, Ваше нежелание производить текущий ремонт рассматриваю как нарушение своих прав, и рекомендую его устранить. В противном случае оставляю за собой право обратиться с данным вопросом в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору."
4. Если жилищники произвели ремонт крыльца не полностью, но в ответ на претензию обитателей дома выражают уверенность в обратном, готовьте такой текст.
«Восстановление или замена отдельных элементов крылец входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту. В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Я своевременно рассчитываюсь за жилое помещение, таким образом, обязанности по оплате текущего ремонта выполняются мною в полном объеме.
В соответствии с пунктом 4.2.3.14. Постановления Госстроя № 170, окраску фасадов необходимо производить по окончании ремонта стен, парапетов, дымовых труб, выступающих деталей и архитектурных лепных украшений, входных устройств (крылец, дверных козырьков), кровли, линейных открытий карнизов (поясков), сандриков, подоконников, других конструкций и водосточных труб. При этом слабо держащаяся старая краска должна быть удалена.
В предыдущем ответе (номер исходящего письма из УЖХ района) Вы ответили, что ремонт крыльца произведен.
На основании вышеизложенного прошу завершить ремонт крыльца в соответствии с нормативами. В противном случае оставляю за собой право обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору.»
5. Если управляющая компания отказывается устраивать вентиляцию, пишите следующее.
«В соответствии с пунктом 2.3.5 Постановления Госстроя № 170, на управляющую организацию возложен контроль за системой вентиляции. Ее ремонт относится к текущему ремонту, регулировка систем вентиляции - к перечню работ по содержанию жилых домов на основании приложения №4 Постановления Госстроя № 170.
Также, в соответствии с пунктом 5.5.8. Постановления Госстроя № 170, эксплуатация технических подполий и подвалов в домах должна осуществляться организацией по обслуживанию жилищного фонда, на которую возлагается контроль за работой систем вентиляции.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Я своевременно рассчитываюсь за жилое помещение, таким образом, обязанности по оплате текущего ремонта выполняются мною в полном объеме.
В предыдущем ответе (номер исходящего письма из УЖХ района) Вы ответили, что в текущем году не планируете устраивать систему вентиляции.
На основании вышеизложенного прошу привести систему вентиляции нашего дома в соответствие с нормативами. В противном случае оставляю за собой право обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору.»
6. Жилищники под различными предлогами отказываются ставить перед входом в подъезд светильник, а вы составляете по нижеприведенному образцу письмо.
«Пункт 5.6. СанПиН 2.1.2.2645-10 от 10 июня 2010 года гласит, что над каждым основным входом в жилой дом должны быть установлены светильники. Никаких исключений данным документом не предусмотрено.
В связи с вышеизложенным прошу устранить указанное нарушение. Напомню, речь о нем шла и в предыдущем обращении (номер исходящего письма из УЖХ района). В противном случае оставляю за собой право обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору.»
7. Если управляющая организация не желает ремонтировать кабину лифта, утверждая, что таковые работы относятся к капитальным, обращение набирайте следующее.
«В соответствии с пунктом 12.2.2. Постановления Госгортехнадзора №31 от 16 мая 2003 года, пунктом 2.7.9. Приказа Госстроя №158 от 30 июня 1999 года, пунктом 3.5. Положения о планово-предупредительных ремонтах лифтов, обслуживающая организация обязана производить все общестроительные и сантехнические работы, связанные с заменой или ремонтом лифтов, а также текущий ремонт лифта.
В соответствии с ГОСТ 18322-78 (СТ СЭВ 5151-85) «Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения» под текущим ремонтом понимается ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия и состоящий в замене и (или) восстановлении отдельных его частей.
Таким образом, замена или восстановление отдельных частей лифта (в частности, потолочного покрытия), не относится к капитальному ремонту.
В связи с вышеизложенным прошу устранить указанное нарушение. Напомню, речь о нем шла и в предыдущем обращении (номер исходящего письма из УЖХ района). В противном случае оставляю за собой право обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору.»
8. На просьбу о раскрытии информации из управляющей компании пришел ответ? Внимательно его изучите. Руководство управления предлагает ознакомиться с запрашиваемыми сведениями на определенном сайте? Следуйте рекомендации. И только в случае, если интернет-ресурс не дает на заданные вами вопросы ответ, принимайтесь за оформление нового обращения.
«В соответствии с пунктом 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731, далее Стандарт), управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующую информацию:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), товарищества и кооператива;
в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
В том числе данная информация раскрывается на основании запросов, поданных в письменном или электронном видах (согласно подпункту «г» пункта 5, пункту 17 Стандарта).
На основании пункта 13 Стандарта информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 квадратный метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 квадратный метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и другие).
Также, в соответствии с пунктом 17 Стандарта, раскрытие информации может осуществляться на основании письменного запроса или запроса в электронном виде.
В случае, если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования, реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.
В соответствии с пунктом 18 Стандарта, информация в ответ запрос, поступивший в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса в управляющую организацию.
Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации (согласно пункту 19 Стандарта).
Теперь переходим к фактам.
«___» ________ 201__ года, посредством рубрики «Народный контроль» Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан я направил (а) Вам запрос на раскрытие информации по моему дому (указываете ссылку с запросом).
В ответе Вы сообщаете, что с запрашиваемой информацией можно ознакомиться на указанном Вами сайте, и в том случае, если запрашиваемая мною информация раскрыта там в полном объеме, то ссылка на указанный интернет-ресурс может являться полноценным ответом.
Тем не менее, данный ответ изначально подготовлен с нарушениями упомянутого Постановления, поскольку как минимум Вами не соблюден порядок, прописанный в пункте 19 Стандарта. Более того, на приведенном сайте нет ответа на самый главный и важный пункт — пункт 13 Стандарта. А значит, мною сих пор не получено описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг), стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 квадратный метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 квадратный метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и другие).
Без расшифровки перечисленных данных все остальные указанные Вами цифры, в том числе из отчетов по предыдущим годам, а также планов на текущий год, не имеют смысла: их невозможно проверить.
Также я просил раскрыть сведения по помесячным показаниям общедомовых приборов учета нашего дома, так как деятельность по снятию данных показаний относится к «иным услугам по управлению многоквартирным домом» (согласно подпункту «б» пункта 10 Стандарта).
В связи с вышеизложенным, прошу отразить данную информацию по моему многоквартирному дому на вашем сайте, и в установленные законом сроки дать ответ по электронной почте.
В случае не предоставления ответа, игнорирования данного письма, либо предоставления данных не в полном объеме, оставляю за собой право обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору с просьбой проведения в управляющей организации внеплановой проверки в соответствии с пунктом «б» статьи 9 «Порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации контроля….», утвержденного Приказом Минрегиона Российской Федерации №162 от 9 апреля 2012 года.
Дополнительно сообщаю, что в соответствии со статьей 7.23.1. КоАП РФ, нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, установленных стандартов, порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 тысяч до 50 тысяч рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - от 250 тысяч до 300 тысяч рублей.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 7.23.1. КоАП РФ, совершение административного правонарушения должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.»