Почему на содержание жилья не хватает денег?

Нередко, обращаясь в управляющие компании с жалобами на плохую работу, жители столицы сталкиваются со встречными претензиями - слишком низкий тариф на «Содержание». Так ли на самом деле, нужно ли повышать ставку и как правильно это сделать? На вопросы «Вечерней Уфы» сегодня отвечает руководитель Городского центра общественного контроля в сфере ЖКХ Рим Булатов.

- Рим Нигматьянович, правда ли, что тарифы на «Содержание» в большинстве столичных домов занижены?
- К сожалению, да. Скажем, между квитанциями нынешними и за 2011 год — огромная разница. Раньше доля начислений за «Содержание» в общей сумме расходов на жилищно-коммунальные услуги составляла около 30 процентов, а сейчас — 16-18. Это очень мало, все же мы говорим о финансировании всех работ по обслуживанию дома, текущем ремонте - по сути, основной статье расходов. Отмечу: мы не берем в расчет плату за коммунальные услуги (газ, тепло-, электроэнергию, воду), капитальный ремонт и вывоз отходов. Я имею в виду обслуживание внутридомовых систем, что очень непросто. Их можно сравнить с кровеносной системой: один сбой — и страдает весь «организм». Все, как у человека. Однако, выполняя столь сложную работу, управляющие компании с трудом выживают. А ведь это коммерческие организации, они должны получать прибыль, вот только в реальности добиться выгоды крайне сложно: социально ориентированный бизнес почти не дает отдачи.
Сегодня в столице действуют более 100 управляющих компаний, 8 из них, самые крупные, - городские. Они обслуживают львиную долю уфимских домов - всего около 5000 (примерно 90 процентов жилфонда Уфы), но они же и находятся в плачевном состоянии. Как ни удивительно, по республике самые низкие тарифы за «Содержание» именно у нас: средний составляет 18 рублей. Для сравнения: в Сибае — 22, в соседних регионах — еще выше. Так, в Челябинске и Екатеринбурге ставки по данной статье варьируются в пределах 24-25 рублей и 26-27. В Татарстане и вовсе — 30-35 рублей.

- Когда ситуация стала усугубляться, и как ее можно исправить сейчас?
- В 2012 году вступило в силу известное всем 354-е постановление «О предоставлении коммунальных услуг...», вместе с ним появилось и понятие «ОДН». С того момента управляющие организации начали активно разрушаться. Сегодня даже те деньги, что мы платим за содержание дома, судебные приставы часто забирают с расчетных счетов компаний на покрытие долгов ресурсникам. В итоге мы имеем патовую ситуацию: управляющим организациям элементарно не на что осуществлять текущую работу.
Напомню, что, в отличие от других тарифов в сфере ЖКХ, ставка на «Содержание» утверждается не Госкомитетом республики по тарифам, а самими жильцами — на общедомовом собрании. Данный порядок закреплен в Жилищном кодексе. Однако люди неохотно повышают тариф. В числе причин, на которые они ссылаются, — низкое качество услуг управляющих компаний. Жители говорят: «За что платить, если они не работают». Случается, собственники даже принимают решение в пользу снижения ставки, между тем организация все равно должна продолжать обслуживать такие дома. Естественно, делает это она совсем плохо - ровно на ту сумму, которую получает.
Впрочем… Что на самом деле значит плохо? Порой, когда мне жалуются, я спрашиваю: «В вашем доме вода есть? Электроэнергия? Отопление?» Отвечают положительно. Так почему же утверждают, что здание не содержат? Просто зачастую работа управляющих компаний обывателям не видна. В основном люди оценивают качество обслуживания по явным признакам — тому, как убирается дворник или вывозится мусор, хотя последним занимается региональный оператор.
Многие не понимают, что в нынешних реалиях городские управляющие компании для них — своего рода спасательный круг. Большинство уфимских домов из-за сильного износа не возьмет на баланс никакая частная организация, а нашим компаниям не дает возможности отказаться от невыгодной сделки столичная администрация. Представьте, если хоть одна из них перестала бы обслуживать подотчетный жилфонд — сотни домов! Случился бы коллапс. Конечно, муниципалитет такого не допустит.
Сейчас мы продумываем ряд мер, которые позволят повысить роль управляющих организаций, поддержать их, но в то же время — требовать с жилищников выполнения работ. Один из шагов — повышение тарифов на «Содержание», особенно в домах с отрицательным балансом, где денег недостаточно, чтобы покрыть расходы организаций. Конечно, ставки увеличивать никого силком не заставляем. Встречаемся с гражданами, разговариваем, убеждаем, однако процесс идет медленно.

- Какие самые низкие тарифы на «Содержание» в Уфе?
- Всего 5-6 рублей за квадратный метр.

- А какие были бы приемлемыми?
- Мы хотим выйти на уровень наших соседей и в перспективе добиться увеличения тарифов до 24-25 рублей за «квадрат».

- Почему во всех домах ставки разные?
- Потому что у каждого свои особенности. В числе очевидных факторов, к примеру, — наличие или отсутствие лифтов. Для их обслуживания управляющие компании заключают договоры со специализированными организациями. Кстати, со временем стоимость услуг последних тоже выросла, в отличие от тарифа на «Содержание», в который и закладываются такие расходы. Например, на улице Кувыкина есть дом с двумя лифтами и ставкой за «Содержание» — 8 рублей за квадратный метр. Разумеется, на эти деньги невозможно выполнять работы нормально. Да что там? Такой тариф и для пятиэтажки чрезвычайно мал. Возможно, подобная цена была адекватной лет десять-пятнадцать назад, но точно не сегодня.

- Может ли тариф на «Содержание» установить сам муниципалитет?
- По закону, Администрация города вправе это делать только в случае, когда управляющая компания отказывается обслуживать дом. Иногда такое происходит с «частниками». Скажем, многоэтажка остается бесхозной: муниципалитет объявляет открытый конкурс по выбору управляющей организации и выставляет цену. Если дом брать никто не захотел, администрация сама назначает управляющую компанию и устанавливает тариф.

- Как часто нужно утверждать ставку?
- Ежегодно.

- Но что если жильцы так и не провели собрание? Ведь советы и председатели имеются не в каждом.
- Тут все зависит от условий, прописанных в договоре управления. Часто управляющие компании включают пункт о повышении тарифа по статье «Содержание» в соответствии с уровнем инфляции. Если он есть, то организация вправе увеличить ставку в одностороннем порядке, если нет — изменение возможно исключительно по решению общедомового собрания собственников.

- Как определить величину нового тарифа?
- Должно быть так: управляющая компания составляет смету и предлагает ее жильцам. Если упрощенно, она приходит и говорит: «Мы будет вас обслуживать, услуги будут стоить столько-то». Сначала смета обсуждается с советом дома, потом он выносит данный вопрос на обсуждение в рамках общедомового собрания. В итоге люди вместе принимают решение и утверждают тариф.

- Управляющая компания может сама инициировать собрание?
- Да. Это может сделать либо она, либо инициативная группа жильцов.

- На днях в редакцию «Вечерней Уфы» сообщили о случае, когда управляющая организация разместила в подъезде объявление о предстоящем собрании для утверждения нового, более высокого тарифа на «Содержание». Притом в нем не указаны ни время, ни дата, на которую намечена встреча, - написано лишь, что за дополнительной информацией нужно обращаться в офис компании, который, к слову, расположен отнюдь не в соседнем дворе. Насколько это законно?
- Это совершенно противоречит 44-му приказу Минстроя РФ. Обязательно должна быть указана дата проведения собрания, а объявление вывешено — за десять дней до нее.
Вообще, что касается правил, в объявлении всегда надо четко прописывать повестку дня для собрания. Все собственники дома должны быть уведомлены о предстоящей встрече. Допустите нарушения - и собрание могут счесть нелегитимным, а принятое решение — не имеющим силы. Сейчас к проведению собраний предъявляются очень жесткие требования, к слову, как и к оформлению протоколов: за их подделку предусмотрена уголовная ответственность, а сами протоколы обжалуются в суде. Предостерегаю любого, кто вознамерился заняться чем-то подобным, — пусть знает, на что идет.
Добавлю: порядок проведения собраний содержится в том же 44-м приказе. А если нужны консультации, в нашем центре расскажут и покажут, как правильно составлять протоколы, помогут организовать встречу с жильцами. Кстати, такие же занятия мы проводим и с представителями управляющих компаний.

- На что стоит обратить внимание при ознакомлении со сметой, предложенной управляющей организацией?
- В ней довольно много позиций: и затраты на управленческие мероприятия, и на текущий ремонт, непредвиденные расходы… Для нашего УЖХ города разработана своя, отдельная форма сметы. В целом, в ней указываются работы и услуги, входящие в минимальный перечень, согласно 290 постановлению.
Что касается уборки помещений, если не нравится качество, по желанию собственников управляющая организация может нанять клининговую компанию: случается даже, в одном доме, в двух подъездах, работают две разные. А еще до сих пор некоторые собственники предпочитают вовсе отказаться от таких расходов и самостоятельно мыть полы: в такой ситуации траты на уборку лестничных клеток исключаются из сметы.
И еще. Сегодня существует проблема с крайне низкими ставками оплаты труда персонала. Например, ставка дворника — 3800 рублей, то есть ниже прожиточного минимума. По идее, у нас по дворнику должно быть на каждый дом. Но при имеющемся раскладе один сотрудник приводит в порядок 5-6 дворов. Конечно, это неправильно. Над увеличением ставок мы сейчас также работаем: хотим поднять затраты по данному пункту в смете до 6 рублей за «квадрат».

- Должна ли входить в тариф на «Содержание» плата за диагностику внутридомового газового оборудования? Ведь часто управляющие компании настаивают на том, что вопрос о дополнительном сборе средств на данную услугу надо вынести на отдельное собрание, а затем включить плату в квитанции отдельной строкой.
- Стоимость диагностики ВДГО включается в тариф. Кстати, порой к нам обращаются жильцы, оплатившие эту услугу дважды, — в рамках тарифа и по отдельной строке в квитанции.

- В начале нашей беседы мы говорили о том, что людей не устраивает низкое качество услуг жилищников. Но вот собственники повысят тариф на «Содержание», некоторые, возможно, даже в разы. Как им проверить, выполнены ли работы и на должном ли уровне?
- Конечно, такие вещи нужно контролировать, составлять акты выполненных работ. Обязательно должен быть председатель. К сожалению, сегодня мало действующих. Формально руководители советов выбраны в каждом доме, но активных — всего порядка 2000.
Мы поставили цель — к концу года довести их количество до 3000. Сегодня работать в данном направлении помогает программа ремонта подъездов: из числа соседей создаются инициативные группы, мы присматриваемся к самым неравнодушным, стараемся больше вовлекать их в процесс контроля. Потом постепенно, ненавязчиво предлагаем взять «бразды правления» в свои руки.

- Планируется ли повысить требования к выполнению услуг управляющими компаниями из-за ситуации с коронавирусом?
- Их уже повысили. Теперь мы требуем, чтобы очистка стен, перил и полов производилась с использованием специального дезинфицирующего раствора. Кроме того, должны полностью обрабатываться подвалы. Сейчас мы начнем проверять соблюдение правил и в клининговых компаниях. Этим вопросам будет уделяться особое внимание. Средства на качественную уборку жалеть нельзя, ведь речь - о нашем здоровье.