Что делать, если в доме плохой «хозяин»?

Почему уфимцам бывает непросто добиться нормального обслуживания от управляющих компаний? Сложно ли поменять управляющую организацию? Как вообще приходят на рынок новые жилконторы? Об этом и многом другом говорилось на круглом столе, организованном агентством «Башинформ». Во встрече приняли участие представители Госкомитета республики по жилищному и строительному надзору, Роспотребнадзора РБ, управляющих компаний и другие.

Первый вопрос касался выдачи жилищникам лицензии. Как выяснилось, получить ее гораздо проще, чем потерять. Для последнего жильцы должны направить в надзорное ведомство обращения с жалобами. Затем последует проверка компании, при подтверждении нарушений - выдача предписаний. Если организация не исполнит их дважды в течение года, это послужит основанием для лишения ее права управления вашей многоэтажкой. Однако лицензию на управление всех обслуживаемых жилконторой домов аннулируют, только если площадь многоэтажек, в отношении которых отозвана лицензия, превысит 15 процентов площади всего жилфонда, обслуживаемого компанией. И, конечно, такое решение принимается исключительно судом.
Насколько эффективен данный алгоритм, свидетельствует статистика: до сих пор в Уфе не удалось лишить лицензии ни одну управляющую организацию. По информации руководителя проекта «Уфасити.ми» Вадима Белякова, решения по каждому нарушению компании оспаривают в суде. Кстати, в 2020-м вариант с аннулированием заветного документа и вовсе нежизнеспособен: в год пандемии на все проверки в отношении юридических лиц введен мораторий.
И речь идет не только о 8 крупных городских управляющих организациях, обслуживающих около 80 процентов столичных домов, — согласно сайту надзорного ведомства, всего в Уфе зарегистрировано 119 компаний. Как эти жилконторы обзавелись лицензиями? По словам заместителя Госкомитета Башкортостана по жилстройнадзору Динара Диярова, не так уж это и сложно. Юрлицу нужно сдать квалификационный экзамен и пройти лицензионную комиссию. Откажут ему в том случае, если у директора имеются судимости или он числится в реестре дисквалифицированных лиц. А вот есть ли у потенциальной «управляшки» хоть какая-то материальная база, техника, штат сотрудников и уж тем более специалисты с профильным образованием, никого не волнует. И такие требования прописаны в Жилищном кодексе РФ. Кстати, шесть-семь лет назад, еще на стадии обсуждения законопроекта по внесению изменений в кодекс, Госкомитет предлагал расширить список лицензионных требований, но в итоге эти идеи не учли. Все-таки речь — о бизнес-сфере, и ограничивать предпринимателей множеством барьеров тоже неправильно, считают иные чиновники.
Что делать, если вы не в силах добиться нормального обслуживания от своей компании? Беляков предлагает два варианта: тот, о котором мы постоянно пишем, — обращаться в Госкомитет, Роспотребнадзор, прокуратуру, суды — либо попытаться сменить организацию. К сожалению, по второму пути удается пойти далеко не всегда. Примером может послужить ситуация, в которую попали читатели «Вечерней Уфы» - жильцы дома №4/1 на улице Ирендык. По словам председателя совета Валентины Федоровой, когда жители отчаялись добиться нормального обслуживания от ТЖХ Ленинского района, они вместе с двумя соседними домами решили уйти к частной жилконторе. Однако там им отказали, ответив, что у многоэтажкек слишком много проблем — принимать такие просто невыгодно.
— Теплосчетчики сняли для поверки и не возвращают до сих пор, как бы мы ни требовали. За сентябрь уже получим начисления по нормативу, а это в разы дороже. Добиться ремонта крыши тоже не можем, притом уже несколько лет. Зато в 2020-м по республиканской программе нам обновили подъезды: столько денег потрачено, а на потолках опять появились подтеки. Боимся, и лифтовую шахту затопит. Состояние подвалов также вызывает вопросы. В нашем доме канализационная труба с трещиной, а в соседних — №27 на улице Судоремонтной и №4 на улице Ирендык — коммуникации и вовсе лопнули, но никто их не латает. Там уже опарыши кишат, — жалуется Федорова.
Представитель управляющей компании «Старый центр» Айгуль Гуссамова рассказала на круглом столе о подобном случае: многоэтажку не взяли на обслуживание, поскольку она в очень плачевном состоянии. Кроме того, в таких ситуациях жилищники оценивают баланс дома по статье «Содержание»: если он отрицательный, потенциальным клиентам, скорее всего, откажут.
Впрочем, переход к другой организации не гарантирует безоблачного будущего. Скажем, обитатели многоэтажки №23/2 на улице Бикбая сменили УЖХ «Сипайловский» на «ЖЭУ 1 №64»: поначалу радовались, пока не пришлось ходить по судам. Кстати, старшая по этому дому тоже пришла на встречу в агентство «Башинформ», как и несколько других измученных борьбой с жилищниками общественников. Большинство претензий визитеры адресовали городским управляющим организациям, однако отвечать было некому: представитель УЖХ города не явился, в разговоре участвовала только специалист по связям с общественностью УЖХ Советского района. Динар Дияров записал контакты председателей советов и прямо на месте принял письменные обращения.
Разумеется, с обслуживанием столичного жилфонда не все так плохо — просто благодарные жильцы на подобные встречи не ходят. И все же определенные выводы напрашиваются сами собой. Так, Вадим Беляков сравнил российский опыт управления домами с зарубежным и назвал его... доисторическим.
— В доме должен быть хозяин, но управляющая компания им не является, - уверен он. - Основная проблема — отсутствие диалога между организациями и потребителями. О чем говорить, если зачастую люди не могут добиться годового отчета и актов выполненных работ?
По мнению Белякова, идеальный вариант для жителей — объединиться и создать ТСЖ. Препятствием может послужить лишь пассивность людей и неизбежное повышение платы за содержание.
— Надо учесть зарплату директора товарищества, юриста, бухгалтера, даже если они на аутсорсинге. Если ТСЖ появилось в хрущевке, жильцам такой вариант управления может показаться экономически невыгодным, — утверждает руководитель «Уфасити.ми».
И вообще, о тарифе на содержание поговорили отдельно. Заместитель генерального директора ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин сравнил средние ставки в Уфе и Казани — 20 и 35 рублей соответственно. Впрочем, есть ли смысл называть усредненные суммы, когда на рынке такой разброс цен? Скажем, «Старый центр» берет за свои услуги около 23 рублей за квадратный метр, но в ближайшем будущем планирует предложить собственникам повышение (напомним, по закону тариф на содержание утверждают сами жильцы решением общедомового собрания). В то же время многие городские УЖХ обслуживают старенькие пятиэтажки даже за 15-17 рублей за «квадрат», правда, не слишком охотно, поскольку собранных денег мало на что хватает, а увеличивать плату люди соглашаются крайне редко.
В домах бизнес-класса стоимость услуги по содержанию уже выше, составляет 33-35 рублей за квадратный метр. А вот в элитных комплексах, например, в ЖК «Аристократ» она равна 42 рублям. Если верить Ивану Зорину, качество услуг достойно данного прайса: в таких зданиях сложная инженерная часть, да и брусчатку вокруг домов всегда тщательно вычищают вручную. Инициативные группы жильцов ставку никогда не оспаривают… Словом, ситуация практически идеальная. Казалось бы, работай не хочу, однако и в жилищному раю случаются грозы.
— За пять лет мы сдали в эксплуатацию 6 жилых комплексов, и в каждом из них была предпринята попытка рейдерского захвата другой управляющей организацией. Обычно конкурент покупает в ЖК квартиру, оформляет ее на подставное лицо — своего сотрудника. Тот начинает наводить смуту среди жильцов, запугивать их, подменять листы голосования. Так продолжается около шести-семи месяцев, а потом попытки захвата постепенно сходят на нет, и люди успокаиваются, — рассказывает Зорин.
По утверждению спикера, подобных провокаций много. А внезапно увеличивающиеся потоки обращений от жильцов, связанные, по его мнению, с конкурентной борьбой, Иван Зорин назвал потребительским терроризмом. Как объяснил представитель застройщика, для «жилищных захватчиков» элитные ЖК представляют собой лакомые куски: дома свеженькие, на пятилетней гарантии у девелопера — от «управляшки» ремонт не требуется. То есть можно благополучно халтурить и просто собирать плату.
Хотя чему тут удивляться? Деньги любят все, и, кстати, наживаться реально не только на престижном жилье. Для примера Вадим Беляков поделился опытом одной уфимской многоэтажки: УЖХ «Сипайловский» сообщило жильцам, что уборку подъездов будет выполнять за 500 тысяч рублей, а люди обратились в клининговую компанию, услуги которой стоят 120 тысяч рублей. Любопытно, откуда такая разница?..
А в доме №207 на улице Кольцевой совсем уж анекдотичная ситуация. По словам председателя совета, изначально управляющая организация — УЖХ Орджоникидзевского района — установила тариф без согласования с собственниками, а спустя два года так же самовольно повысила его до 20,19 рубля. Самое же интересное, что за десять лет накопилась экономия объемом 5 миллионов 404 тысяч рублей. Тариф, по данным активистки, явно завышен, притом управляющая компания не предоставляет годовых отчетов и не соглашается экономию вернуть.
— Обращались в прокуратуру и Госкомитет по жилстройнадзору, но пока безрезультатно. А вообще мы с соседями сами все рассчитали и пришли к выводу, что оптимальный тариф за содержание должен быть равен 15,2 рубля, -— удивила женщина.
Также на круглом столе выступила представитель Управления Роспотребнадзора по РБ Лариса Сафина. Она объяснила, с какими проблемами следует обращаться в надзорное ведомство. В перечне — шум во дворе и многоквартирных домах (например, от крышной котельной или лифта), размещение в зданиях таких объектов, как магазины и офисы, плохое содержание подвалов, лестниц, чердаков и других мест общего пользования. Также можно направлять обращения, касающиеся недостаточной освещенности квартиры (скажем, из-за деревьев), размещения контейнерных площадок, несвоевременного вывоза отходов и неудовлетворительного качества воды. Притом в Роспотребнозоре рассматривают жалобы только относительно микрохимических и биологических показателей воды. На недостаточный напор и температуру нужно жаловаться в Госкомитет по жилстройнадзору.


ЗАПИСНАЯ КНИЖКА
- Номер «горячей линии» Государственного комитета республики по жилищному и строительному надзору — 8-937-845-28-42.
- Номер «горячей линии» Управления Роспотребнадзора по Башкортостану — 8-800-700-90-30. Звонки принимают каждый день с 10.00 до 16.00, перерыв — с 12.00 до 12.45.