Прямой провод "Вечерней Уфы"

Для владельцев жилья - настоящих и будущих

Редко ли случается - купил уфимец квартирку в строящемся доме, вроде как поберег свой бюджет, а вместо выгодного новоселья получил "прописку" в съемной студии да рецепт на антидепрессанты? А сколько семей ютится в коммуналках, в "двушках" с родителями лишь потому, что не в курсе действующих социальных жилищных программ?
Понервничать приходится и обитателям аварийных домов, особенно тем, кто не знает условий программ по расселению... Словом, для всех, кому перечисленные проблемы близки, и тех, кто твердо намерен их избежать, и предназначался проведенный в редакции газеты "Вечерняя Уфа" двухчасовой прямой провод. Беседовали с дозвонившимися заместитель председателя Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре Егор Родин, начальник отдела контроля за долевым строительством Наталья Тюгаева и начальник отдела реализации социальных жилищных программ Ирина Булатова. Вполне ожидаемо, что львиная доля поступивших вопросов была характера частного: люди с облегчением вздыхали - наконец вышли на нужное лицо. В сегодняшнем же номере мы публикуем ответы экспертов по темам, интересующим более широкую аудиторию. Не исключено, что эта информация убережет от неверных шагов и вас.

Больше, чем "стол и стулья"

Одним из первых номер набрал Данил Шмадков:
- Решился на приобретение "однушки", но боюсь попасть в долгострой, - признается мужчина. - Как же не нарваться на недобросовестного застройщика?
- Для будущих дольщиков разработана памятка, найдете ее на сайте Госстроя building.bashkortostan.ru. Недавно запустили и "горячую линию" 218-08-90 - специалисты вас проинструктируют. Нелишне ознакомиться и с реестром девелоперов, вовремя сдающих нам отчеты, - перечисляет Егор Владимирович. - Кроме того, рекомендую покупать квартиру в доме, построенном уже процентов на восемьдесят. Конечно, можно вложиться и в нулевой цикл, но тут надо понимать: речь - об инвестициях, а с ними связаны определенные риски.

- Правда ли, что, прежде чем разрешить застройщику возводить здание, сейчас смотрят на то, сколько на его счету денег изначально? - интересуется Наталья Климова.

- Требования к девелоперам действительно ужесточились: в июне 2016-го в федеральный закон №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." были внесены изменения. Часть из них заработала с января нынешнего года, другая - вступит в силу с июля. Так вот, новое требование, касающееся размера уставного капитала, - а вы, вероятно, имеете в виду именно его - относится к группе второй, - сообщает Егор Родин. - Суть его в том, что теперь уставный капитал станет рассчитываться исходя из общего метража дома, который намерен возвести застройщик. Например, если заявленная площадь равна 100 000 - 200 000 "квадратов", то требования к уставному капиталу могут измеряться сотнями миллионов рублей. Для сравнения: раньше реально было создать ООО за 10 000 рублей - грубо говоря, поставить в офис стол и стулья, а потом, в случае банкротства, делить эту мебель на тысячу дольщиков.

- Слышала, что появился Государственный компенсационный фонд жилищного строительства. Как он поможет мне, будущему дольщику? - спрашивает Ирина Демакова.

- Во-первых, законопроект, предусматривающий конкретный механизм работы данного фонда, только недавно был обсужден и одобрен на парламентских слушаниях в Госдуме. Примут же его, скорее всего, ближе к осени, а то и к концу года. Подразумевается, что тогда государственный компенсационный фонд жилищного строительства целиком заменит существующие методы страхования гражданской ответственности застройщиков. Его учредителем выступит Минстрой страны, а держать будет некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства", - уточняет эксперт. - Во-вторых, при покупке квартиры такой фонд никак не поможет - воспользоваться его средствами станет возможным лишь при банкротстве девелопера. Как это будет выглядеть? Предполагается, что перед началом строительства, еще перед регистрацией первого договора участия в долевом строительстве (договор ДДУ), все девелоперы, работающие по 214-му федеральному закону, станут перечислять в компенсационный фонд не более одного процента от общей стоимости будущего объекта. То есть при подаче документов в Росреестр у компании обязательно потребуют квитанцию об уплате определенной суммы. Если же в итоге у нее закончатся деньги, застройщик обанкротится - словом, наступят критические события, тогда совет фонда рассмотрит вопрос либо о выплате дольщикам компенсации, либо о достройке дома. Конечно, девелопер должен соответствовать неким критериям: по задержке сроков ввода объекта, наличию земельных участков...
Подчеркну: распространяться данный механизм будет лишь на те дома, первый договор ДДУ по которым зарегистрируют уже после запуска компенсационного фонда.

Кажется, "квадраты"... уплывают

- Вложилась в строящееся жилье неудачно: заселиться должны были еще четыре года назад, но вместо дома - по-прежнему фундамент. Сейчас ходят слухи о скором банкротстве компании. Неужели лишимся и денег, и квартиры? - письмо от Елены Садыковой пришло на электронную почту "Вечерней Уфы".
- Согласно недавним правкам в 214-й Федеральный закон, сегодня при банкротстве девелопера срабатывает так называемый седьмой параграф: объект могут передать новому застройщику без согласия старого. Разумеется, граждане в этом случае не страдают - страдает девелопер, ведь к делу подключаются уже и правоохранительные органы. Выясняют, почему так получилось, куда ушли деньги... Единственное - дольщикам при таком исходе придется смириться с задержкой сроков сдачи дома: пока завершится процедура банкротства, пока объект передадут... - рассуждает Наталья Тюгаева.

- Ввода многоэтажки ждали несколько лет. Нервы сдали! Решили расторгнуть договор долевого участия, через суд взыскать вложенные деньги. Выиграли... Однако мало того, что с выплатой застройщик затянул, так теперь он еще и обанкротился! - Рамиля Явдатова, кажется, вот-вот заплачет.

- К сожалению, положение ваше незавидное, - отмечает Наталья Марсовна. - Граждане при таком раскладе попадают в кредиторы почти самой последней очереди. Очевидно, квартиру в рамках седьмого параграфа уже не получить - рассчитывать можно только на деньги, но и их выплаты добиться зачастую практически невозможно...

- Срок сдачи дома застройщик переносит второй раз. Думаю его припугнуть, направив письменное заявление о расторжении договора: мол, в других городах есть прецеденты взыскания через суд не только вложенных средств, но и штрафа "за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя" в размере пятидесяти процентов от этой суммы... - делится Анатолий Волков.
- Повторюсь, дольщик, расторгающий договор и требующий возврата денег, как правило, не получает ни того, ни другого. Ситуация складывается патовая. Притом имейте в виду: одно лишь письменное заявление уже является основанием для расторжения договора ДДУ! Ответа тут можно уже и не ждать... - предупреждает эксперт. - Советую набраться терпения и пройти путь до самого конца. Даже если необходимость в квартире отпала, считайте вложение в ее покупку инвестицией - позже продадите.
- Говорят, если не войти в реестр "обманутых" дольщиков, государство не поможет, - проверяет слухи Луиза Ильясова.
- С критериями для включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлекли для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушили, можете ознакомиться, изучив Приказ Минрегиона России №403. Но сразу скажу: большей частью данная мера призвана для подведения статистических данных. Никаких выплат пострадавшим дольщикам федеральным законодательством не предусмотрено. Для получения же квартиры в достроенном доме достаточно вашего договора ДДУ, - отвечает Егор Владимирович. - На сегодня единственный плюс включения в упомянутый реестр - это возможность вторичной покупки жилья у некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" по льготной цене 37 200 рублей за квадратный метр.
Все-таки то, что войти в реестр жизненно важно, - неверно. Если люди хотят, пусть подают документы на включение. Иных механизмов пока нет.

Проблемы случаются

- Строительство нашей многоэтажки с весны заморожено. Почему ее до сих пор не включили в перечень проблемных домов?! - негодует Ильвина Булатова.

- Сегодня в этот перечень входят 10 объектов. Критерий, установленный федеральным законодательством, - приостановка работ на девять месяцев и более, - рассказывает Егор Родин. - Однако сам Госстрой республики ведет свой, расширенный список - он плавающий, живой. Реагируем на жалобы дольщиков, учитываем сроки задержки ввода домов...

- Почти все деньги граждан застройщик потратил на прокладку инженерных сетей в будущем микрорайоне. В результате на само строительство финансов не осталось. Мы в ужасе! Считают ли такие расходы компании нецелевым расходованием средств дольщиков? - вопрос поступил на электронную почту от Ильнара Арсланова.

- В 214-м Федеральном законе прописаны все виды расходов, на которые могут быть направлены деньги дольщиков. В их числе, к примеру, - затраты на проектную документацию, проведение экспертизы, строительно-монтажные работы... Строительство инженерных сетей к этой категории тоже относится, - заключает Егор Владимирович.
...Инициативная группа дольщиков просит совета:

- Можем ли мы чем-то помочь в решении проблемы с нашим долгостроем? Митинги, письма, обращения?.. И чем вообще занимается Госстрой? Где реальная поддержка?

- Вместо того, чтобы заниматься контролем строительства, участвовать в совещаниях, искать пути решения, с такой помощью будем только "отписываться". Поверьте, сталкиваться с огромным потоком граждан уже приходилось... - утверждает Наталья Тюгаева, а Егор Родин добавляет: - В действительности у всех дольщиков складывается мнение, что о них забыли, их бросили, но работа ведется по каждому объекту. В частности, в отделе по контролю за долевым строительством трудятся 6 человек: 2 из них по три недели проверяют объекты по обращениям дольщиков, 1 на эти обращения отвечает, а с нового года на комитет возложена еще и функция по проверке деклараций застройщиков - "на столе" сегодня 60 штук. А вот и другие цифры: в республике ныне возводятся 454 дома, действуют 73 застройщика, кстати, именно столько ежеквартальных отчетов нам надо своевременно проверять...
Скажу проще: полный перечень функций нашего ведомства отражен в законе о защите прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Это содействие в создании жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; содействие в привлечении инвестиционных ресурсов для завершения строительства; взаимодействие по вопросам подключения многоквартирных домов к инженерным сетям; взаимодействие с федеральными органами власти и органами самоуправления...

- А есть ли такие дома, которые уже никогда не достроят? - интересуется Денис Мельников, твердо намеревающийся отговорить сына от покупки "первички" в пользу "вторички".
- К сожалению, да, - констатирует Наталья Марсовна. - И названия некоторых из жилых комплексов на слуху. В одном, например, на момент привлечения средств граждан на стройплощадке даже туалета не было. А если театр начинается с вешалки, то стройка... Давно известный факт!.. И пусть разрешение на работы у компании имелось, строить предприниматели явно не планировали - чисто мошенническая схема. Сегодня этой компанией занимается МВД. Граждане прошли суды, все они признаны потерпевшими.
Вообще, подобные случаи - отзвуки прошлых лет, когда цивилизованные механизмы регулирования отношений на рынке строительства лишь отлаживались. Договор ДДУ, в частности, появился позже...

До тридцати пяти и старше

- Насколько знаем, все социальные жилищные программы рассчитаны на семьи до тридцати пяти лет, а мы с мужем старше... - дозвонилась в "Вечерку" Айгуль Ишниязова.
- Помимо категорий граждан, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и которые сопровождает Госстрой Башкортостана, существуют меры господдержки, направленные на повышение доступности жилья, - объясняет эксперт. - Назову несколько.
Система жилищно-строительных сбережений. Такой проект запущен в 2014 году. Чтобы воспользоваться его возможностями, надо получить справку участника программы "Жилье для российской семьи" - обращайтесь в Администрацию вашего района. После с ней нужно отправиться в банк - Уралсиб или Сбербанк (согласно условиям проекта, задействованы именно эти кредитные организации), открыть там счет. Далее человек начинает ежемесячно вносить на него от 3000 до 10000 рублей. С той же регулярностью правительством начисляется госсубсидия в размере 30 процентов от суммы вклада. Так гражданин продолжает копить деньги от трех до шести лет. Затем он вправе получить льготный ипотечный кредит, ставка составит 7 процентов. Для сравнения: средняя рыночная сегодня - 11,9 процента. Более подробные сведения обо всех существующих программах есть на сайте нашего ведомства.
Кроме того, ныне одобрена концепция обеспечения жильем граждан до 2025 года, в ближайшее время ее утвердят. Подразумевается, что в рамках таковой будет идти строительство и продажа социального жилья ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (к примеру, в Кузнецовском Затоне) по стоимости, определенной Госкомитетом по строительству Башкортостана, - 37200 рублей за "квадрат". Кстати, этим проектом предусмотрен довольно широкий перечень категорий населения - покупателю даже не обязательно состоять на учете как нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Детальная информация - на сайтах нашего комитета и "Фонда жилищного строительства...".

- Купили квартиру по программе "Жилье для российской семьи". Ввод дома серьезно задерживают. Поскольку ипотеку мы уже погасили, предложили застройщику с доплатой обменять этот вариант на готовую квартиру. Отказал: мол, правила федерального проекта такую схему не допускают, - рассказывает Ренат Каюмов.

- На самом деле никаких ограничений подобного рода по упомянутой программе нет, - заверил Егор Родин.

- Все сбережения вложили в приобретение "двушки" по программе "Жилье для российской семьи". Сроки сдачи нашей четырехэтажки давно истекли. Девелопер же объясняет ситуацию тем, что деньги, обещанные государством в качестве компенсации затрат на инженерные сети, не перечислили, а значит, средств на завершение работ не хватает. Получается, нас подводит правительство? - рассуждает Евгения Даниленко.
- Внимательно прочитайте условия данной программы: оговоренные расходы застройщику положено компенсировать только после сдачи дома в эксплуатацию! - отвечает Наталья Тюгаева.

- Почему все социальные жилищные программы ориентированы не на вторичное, а именно на строящееся жилье? Ведь так люди рискуют деньги потерять, - спрашивает Лариса Козина.
- Во-первых, направляя средства из федерального и регионального бюджетов на данные социальные программы, в том числе и на программу по расселению аварийных домов, власти решают вопрос не только в части обеспечения нуждающихся жильем, но и в части улучшения жилищных условий граждан, - приводит довод Егор Владимирович. - Во-вторых, вложения в строительство наполняют экономику, стимулируют поступление в казну налогов, укрепляют общие экономические показатели. А вот если бы деньги уходили на "вторичку", то кроме как разогрева рынка вторичного жилья и повышения цены квадратного метра - и в домах этой категории, и в первичном жилье - мы бы ничего не добились. В конечном итоге такой шаг вызвал бы больше отрицательных эффектов.
Теперь о рисках. Множество программ сопровождаются заключением муниципальных контрактов. Это когда Администрация города объявляет торги на приобретение жилых помещений в строящихся объектах, вносит аванс и затем постоянно контролирует ход работ. То есть девелоперу гарантировано стопроцентное финансирование, дом он завершит - механизм надежный. Сторонним же застройщикам остается надеяться лишь на спрос со стороны рядовых покупателей...

Дом вот-вот снесут

- Живем в "двушке" с частичными удобствами в историческом центре столицы. А переехать при расселении нашей двухэтажки предлагают в квартиру пусть и той же площади, но однокомнатную, да еще и в Шакше! - вздыхает Лидия Карпова.

- Что касается планировки помещения, то главный приоритет при реализации программы расселения аварийного жилфонда - это не учет подобных нюансов, а соблюдение принципа "квадрат на квадрат", - сообщает Егор Родин. - То есть квартиру должны давать, прежде всего, не меньшей площади, чем предыдущая. Во главу же угла поставлена задача - улучшить жилищные условия. Ведь другое помещение будет со всеми удобствами, в новострое?..
Шакша, я так понял, вас тоже не устраивает... Дело в том, что согласно условиям программы, при расселении аварийных домов Администрацией города объявляются тендеры на приобретение нового жилья. А поскольку утвержденная стоимость квадратного метра значительно ниже рыночной - около 38000 рублей - конкурс выигрывают обычно жилые помещения, находящиеся, мягко говоря, не в самом центре Уфы. Однако нарушением закона это не является: по правилам, жилье должны предлагать в границах населенного пункта, в котором располагается аварийный дом. В вашем случае так и есть.
Добавлю только, что упомянутые нормы определены как Федеральным законом о фонде реформирования жилищно-коммунального хозяйства, так и республиканским Постановлением об утверждении адресной программы по переселению граждан из аварийного жилфонда. Если решение властей вас не устраивает, можете обратиться за защитой своих прав в суд...

- В аварийном доме доживаю последние месяцы. Владею двадцатиметровой комнатой в коммуналке. Могут ли мне при расселении барака дать меньшую площадь, но отдельную, либо с доплатой и побольше? - интересуется Талгат Ибрагимов.
- Второй вариант вполне допустим. В частности, муниципалитет при формировании программы предусматривает в том числе и компенсацию расходов за счет дополнительных средств. Рекомендую письменно обратиться в Администрацию своего района, - советует Егор Владимирович.

- Наш дом признан аварийным и включен в региональную адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на ближайший год. А недавно прислали уведомление, согласно которому снести нашу двухэтажку должны мы, за свой счет, - возмущается Дина Латыпова.
- Не переживайте, дом снесут за счет города, - успокаивает эксперт.

- Знакомые предложили купить квартиру в старой двухэтажке без удобств по завышенной цене: мол, дом скоро снесут и дадут жилье в современной высотке. Как проверить, не обманывают ли? - вопрос прислала на электронную почту Вера Игнатьева.
- В республике работают по трем направлениям, - отвечает Егор Родин. - За счет средств Фонда ЖКХ реализуется федеральная программа, но завершается она уже 1 сентября: необходимые сведения об объектах, которые должны быть снесены, без проблем найдете в интернете.
Республиканская программа расселения аварийного жилфонда включает 2018 год: информация - на сайте муниципалитета и на портале "Консультант плюс". Дом может быть снесен и застройщиком в рамках договора о развитии застроенной территории: итоги соответствующих аукционов опубликованы на сайте Администрации столицы. И, наконец, можно просто направить в муниципалитет запрос, чтобы узнать, подпадает ли ваш объект под расселение.
Кстати, если речь идет о республиканской или федеральной программах, там все четко - жилье выделяют "метр на метр": 20 метров забирают и не менее 20 предоставляют. С застройщиками же многие торгуются, кто-то просит и заоблачные суммы.

- Дом наш в очень плохом состоянии, однако расселять его не планируют. Что делать? - на проводе Мунира Хакимова.
- Надо обратиться в Администрацию вашего района. По правилам, должна быть проведена комиссия по признанию дома аварийным, после чего вас поставят в очередь на улучшение жилищных условий. Такой вариант даст возможность участвовать в любой из программ по приоритетному списку обеспечением жильем муниципалитетом.



Вопрос хороший, но не по адресу

Помимо перечисленных в ходе прямого провода прозвучали и весьма важные вопросы о том... что не входит в компетенцию Госстроя республики. Однако отдельные из них мы все же решили упомянуть.
- Боюсь потерять материнский капитал при покупке строящегося жилья. Знакомые с такой проблемой уже столкнулись.
- Могу лишь сказать - тут вопрос в правильном оформлении нотариального удостоверения. Некоторые дольщики, к примеру, прописывают в нем условие, согласно которому маткапитал перечислят только в момент погашения ипотечного кредита.
- Как узнать, планируется ли рядом с нами точечная застройка?
- С просьбой сообщить о планах по освоению конкретного земельного участка письменно обратитесь в Администрацию столицы. В муниципалитете есть генеральный план города, проекты планировки и межевания территорий... Словом, ответы на подобные вопросы логичнее искать там.
- Застройщик буквально запугивает! Подписать соглашение о переносе сроков сдачи дома нас заставляют...
- Идите в правоохранительные органы.
- Что будет, если отказаться подписать соглашение о переносе сроков?
- Свое жилье вы все равно получите на основании заключенного с застройщиком договора. Но лучше не отказываться - зачем работы тормозить?.. Кстати, существует неплохой вариант подписания такого соглашения с одновременным составлением протокола разногласий. Последний остается у вас, и в нем вы вправе указать срок чуть меньше, чем в соглашении. Если же в будущем дольщик намерен просить у компании неустойку за нарушение сроков, опираться можно именно на данный документ.
Единственное - неустойку лучше требовать после ввода объекта в эксплуатацию, уже тогда, когда и свидетельство о регистрации есть на руках. Подумайте: если каждый запросит по сумме с шестью нулями... Да даже если тысяча дольщиков запросит по 10000 рублей, для застройщика, а значит, и для вашего дома, это губительно. Имейте в виду: по закону, неустойку можно взыскать в течение пяти лет после сдачи объекта.
- Аварийный дом будет сносить застройщик. Кто станет заниматься расселением? Боимся, что нас обманут...
- Судя по всему, застройщик здесь работает в рамках договора о развитии застроенной территории. Именно он должен предложить обитателям дома варианты новой жилплощади. Поскольку речь о гражданских правоотношениях, советую обратиться в письменной форме в Администрацию города. Там подскажут, как обмана избежать и какими должны быть ваши дальнейшие действия

И ЕЩЁ...

Девяносто процентов вопросов, присланных читателями "ВУ" на электронную почту, касались ситуации, сложившейся вокруг строящегося жилого комплекса "Миловский парк". Многие не могут въехать в дома, сдать которые планировалось еще в 2014 году. Поселок состоит из 14 кварталов, а в эксплуатацию введены только 2. Кстати, несколько объектов реализовано по федеральной программе "Жилье для российской семьи". Положение осложняет и то, что ныне у застройщика "Жилстройинвест" нет страхования ответственности.
Разумеется, в Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в курсе проблем "Миловского парка". По словам Егора Родина, ситуацию можно исправить с привлечением в проект инвесторов. Поиском таковым сегодня занимается как сам застройщик, так и ведомство совместно с федеральными профильными органами. Переговоры ведутся только с крупными компаниями - другие столь внушительный объем не потянут. Впрочем, пока финальной договоренности нет ни с кем.
Тем не менее в Госкомитете выражают надежду на положительный исход дела: территория, полностью обеспеченная инженерными сетями, для потенциального инвестора представляет собой довольно лакомый кусок. Достроив проблемные дома, он сможет с серьезной выгодой для себя осваивать оставшиеся площади.