Памятка дольщику

Важно выбрать верную схему

Безопасность приобретения квартиры в новостройке во многом зависит от заключенного договора. Если вы покупаете строящееся жилье, то самым безопасным является договор долевого участия (ДДУ) (в соответствии с 214 Федеральным законом). Он защищает от двойных продаж и дает определенные гарантии возврата денег при возникновении у исполнителя проблем.

Запомните: ДДУ - это зафиксированная цена и точный срок сдачи объекта. Притом оплата квартиры осуществляется только после прохождения государственной регистрации договора в Росреестре. Кроме того очень важно, чтобы застройщик мог представить необходимую документацию: разрешение на возведение дома, проектную декларацию и обязательно право на земельный участок (аренды или собственности).
Другая законная схема - реализация новостроек через жилищно-строительный кооператив. Однако, несмотря на легитимность, она таит массу подводных камней. Если ДДУ фиксирует окончательную стоимость “квадрата”, то в случае с кооперативом фиксация цены невозможна. Закон допускает, что кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить и перенести сроки завершения строительства. Притом дольщики ЖСК не могут претендовать на возмещение убытков и компенсацию морального вреда. При банкротстве кооператива все “покупатели” потеряют свои паи и шансы на получение жилплощади.
Распространенной схемой реализации квартир в возводимых домах является продажа по предварительному договору. Имейте в виду, когда таковой заключает застройщик, у него явно не все в порядке с документами. Самая же большая опасность - двойные продажи, поскольку предварительный договор, в отличие от ДДУ, не проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
В начале 2000-х годов много объектов реализовывалось по договорам инвестирования. Сегодня эта схема не используется, поскольку является прямым нарушением 214-го Федерального закона. Однако иные компании просто заменили формулировку “инвестирование” на “соинвестирование”. Покупатель при такой сделке фактически становится партнером застройщика и разделяет с ним все риски. Причем важно понимать: инвестиционный договор нельзя назвать надежным - он не сдается в Росреестр. И если девелопер прибегает к использованию такового, значит, у него отсутствует необходимая разрешительная документация.
Одна из самых рискованных сделок - приобретение новостройки по векселю. То есть одновременно с заключением договора гражданин подписывает договор о покупке векселя. Его цена соответствует стоимости квартиры, но никакой юридической связи между займом и правом требования на квартиру нет. Если все же дом построят, то по-прежнему остается риск получить вместо жилья лишь деньги, обесцененные инфляцией. Ведь согласно действующему законодательству, предметом вексельных отношений являются именно деньги, а не квартира.