Компетентно

За излишки нужно платить

В разные годы доля доходов от управления и распоряжения собственностью Уфы в общей структуре собственных доходов городского бюджета составляла от 15 до 20 процентов. Например, на 1 июня текущего года эта цифра составила 20,3 процента поступлений в городской бюджет.

Одним из важнейших источников поступлений являются доходы от сдачи в аренду городского имущества. По состоянию на 1 июня текущего года общая площадь муниципального нежилого фонда Уфы, переданная в пользование, составила 2 миллиона 516 тысяч квадратных метров, из них 360,7 тысячи квадратных метров, или 14,3 процента, переданы в аренду, заключено 1979 договоров аренды. Таким образом, фактически только на 14 процентах из всех объектов, переданных в аренду, Управление приносит стабильный доход в бюджет города, динамичное развитие которого требует все больших поступлений от использования имущества. На 1 июня 2014 года поступления от аренды составили 214 669,6 тысячи рублей.
Анализ арендных отношений в Уфе, проводимый в течение нескольких лет, позволил сделать выводы, что устарел ранее применяемый расчетный метод определения арендной платы исходя из базовых ставок по виду деятельности и поправочных коэффициентов.
Во-первых, сравнивая среднюю стоимость арендной платы за муниципальные площади с коммерческими предложениями, можно было согласиться с более низкими ценами за помещения, расположенные в подвалах и цокольных этажах. Но площади, находящиеся на первых этажах и тем более на так называемой красной линии, город должен был предлагать по более высокой, хотя бы приближенной к сложившейся на рынке цене.
Во-вторых, надо учесть и тот факт, что на площади, территориально находящиеся рядом, но относящиеся к разным административным районам, арендная плата начислялась с разным районным коэффициентом. Например, цена аренды 1 квадратного метра помещений, находящихся на красной линии, но в разных районах города, существенно отличалась. Это тоже явилось толчком для поиска новых способов начисления арендной платы.
В-третьих, низкая эффективность передачи площадей в аренду по принятой ранее методике выражалась и в том, что многие арендаторы сдавали в субаренду используемые помещения и тем самым не только покрывали свои издержки по аренде, но и извлекали для себя немалую выгоду, наживаясь на муниципальных площадях, ничего не отдавая бюджету. Это значит, что муниципальные площади недооценены и городу нужен механизм, который бы побудил арендаторов отказаться от излишков арендуемых площадей.
Уфа входит в число городов с самой низкой стоимостью аренды нежилого фонда: до недавнего времени средняя цена аренды составляла около 1500 рублей за квадратный метр в год, и рост ее в течение длительного периода был незначительным. Анализ арендных отношений нескольких крупных городов Урала и Сибири показал, что у наших соседей средняя цена аренды 1 квадратного метра составляла примерно 2400 рублей в год. Поэтому одной из основных задач для себя город определил сохранение доходности бюджета от сдачи в аренду нежилых помещений путем увеличения активов нежилого фонда, предоставляемого арендаторам через процедуру торгов.
Так как площади муниципального нежилого фонда пользуются стабильным спросом на рынке аренды недвижимости, в последние годы Управление работает над увеличением площадей, предоставляемых в аренду по результатам проведения торгов. Площадь договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов и договоров, арендная плата которых определена на основании рыночно обоснованной стоимости, составила на 1 июня текущего года 30 процентов от всех действующих договоров аренды. На этот же период прошлого года она составляла 15 процентов.
Доля годовой арендной платы, начисленной по договорам аренды с торгов и договорам аренды с рыночной оценкой, увеличилась за год с 33 до 48,8 процента от общей суммы арендных начислений по договорам аренды. Именно поэтому одной из стратегических задач для нас является увеличение доли таких договоров в общем объеме арендных начислений.
В 2014 году стартовая рыночная цена ставки годовой арендной платы за 1 квадратный метр, рассчитанная независимыми оценщиками, до момента проведения торгов в среднем составила 4 123 рубля. По результатам торгов данный показатель вырос более чем в два раза и достиг значения 9 041 рубль.
В то же время, согласно Федеральному закону от 26 июля 2006 года №135-ФЗ “О защите конкуренции”, с 1 июля 2008 года активы муниципального нежилого фонда сдаются в аренду по результатам проведения торгов (конкурсов или аукционов), при этом сумма арендной платы становится максимально приближенной к условиям, сложившимся на рынке. В случае, если право аренды данных помещений было выставлено на предпринимателей, предусмотрено предоставление права аренды без проведения торгов. Следовательно, если бы право аренды данных помещений было выставлено на аукцион, исходя из вышеприведенной статистики, это обеспечило бы больше поступлений в городской бюджет.
Сложившаяся ситуация поставила перед Администрацией города задачу приведения практики передачи муниципальных площадей в аренду в соответствие с условиями рынка. Предварительно была проведена большая разъяснительная работа среди предпринимательского сообщества. С учетом их пожеланий Управлением была разработана новая редакция Положения, в котором менялись принципиальные подходы к определению платы за аренду нежилого помещения.
Совет городского округа город Уфа решением №14/20 от 20 февраля 2013 года утвердил новую редакцию Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому с 1 апреля 2013 года размер арендной платы для вновь заключаемых договоров аренды определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, с применением коэффициента вида использования помещения.
Предлагая такую схему, Управление в том числе предусмотрело возможность увязать социальную эффективность с функционированием социально значимых объектов в структуре хозяйственного оборота нежилого фонда, которая определяется мерой общественной полезности, вкладом городской недвижимости в удовлетворение таких социальных запросов, как нужды образования, здравоохранения, культуры, экологии, общественной безопасности. Здесь установлены три понижающих коэффициента использования нежилого помещения (Ки):
1) Ки = 0,75 применяется при использовании помещения под образовательную или медицинскую деятельность, для развития физической культуры и спорта, для развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, для организации детского и подросткового досуга либо присмотра и ухода за детьми дошкольного возраста. Этот же коэффициент установлен для сельскохозяйственных производителей, использующих помещения для реализации собственной продукции, для оказания бытовых услуг, для обслуживания инвалидов, новорожденных и прочих категорий граждан, отнесенных действующим законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан к субъектам, подлежащим социальной защите.
2) Ки = 0,5 применяется при использовании помещения организациями, независимо от организационно-правовой формы, осуществляющими специализированную медико-социальную помощь гражданам, страдающим социально значимыми и представляющими опасность для окружающих заболеваниями и социально ориентированными некоммерческими организациями при условии осуществления ими в соответствии с учредительными документами видов деятельности, указанными в статье 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ “О некоммерческих организациях”, площадью не более 100 кв.м (плата за аренду площади, превышающей установленный норматив в 100 кв.м, рассчитывается с применением коэффициента вида использования нежилого помещения согласно виду деятельности в данном помещении).
3) Ки = 0,25 применяется при использовании помещения под образовательную деятельность по программам общего и дошкольного образования, при наличии лицензии на право ведения образовательной деятельности.
Кроме того принято решение в отношении арендаторов, сдающих часть арендуемой площади в субарендное пользование. Теперь размер арендной платы арендатора, сдающего в субарендное пользование часть арендуемого помещения общей площадью более двух квадратных метров, увеличен в два раза применительно ко всей арендуемой площади на период действия договора субаренды (Ксуб = 2). Данная экономическая норма направлена на побуждение арендаторов эффективно использовать ту площадь, которая необходима для ведения бизнеса, и отказаться от излишков.
Таким образом, Администрацией осуществлен на практике один из вариантов наиболее оптимального использования муниципального нежилого фонда. Объекты муниципальной недвижимости рассматриваются городом как стратегический актив, которым необходимо квалифицированно управлять для увеличения доходов бюджета и решения социальных проблем. Решая возложенные на город социальные задачи, Управление муниципальной собственности изыскивает способы возмещения потерь бюджета от отчуждения муниципальных площадей. Поэтому при формировании и изменении концепции управления муниципальной недвижимостью ведущее место отводится управлению активами с целью максимизации стоимости и потенциального дохода от нее, в то же время не упуская из вида минимизацию издержек, связанных с владением недвижимостью.