Как продать квартиру в ипотеке?

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечают специалисты Управления Росреестра по Республике Башкортостан.
- У меня есть регистрационное удостоверение и договор приватизации квартиры 1994 года. Что нужно сделать, чтобы оформить свое право собственности на эту квартиру в соответствии с требованиями современного законодательства? И надо ли за это платить?
- В описанной ситуации вы вправе по желанию обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, представив договор приватизации и (или) регистрационное удостоверение. С 1 января 2021 года пошлина за государственную регистрацию ранее возникшего права собственности не взимается.
- Можно ли продать квартиру в Запорожской области, не выезжая за пределы Башкирии?
- Да, можно. Совершить сделку с недвижимостью в новых регионах можно дистанционно. Собственникам больше не нужно ехать за тысячи километров, чтобы продать, подарить или купить недвижимость в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях. Сдать документы на регистрацию прав можно в офисе МФЦ Башкортостана (пока в 5 офисах в Уфе). Такой принцип называется экстерриториальным и действует в воссоединенных регионах на жилые помещения (квартиры, комнаты), земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, а также на объекты капитального строительства, расположенные на них (дома, гаражи, хозпостройки).
- После дарения квартиры сыну свидетельство о государственной регистрации права ему не выдали. Где можно его получить?
- Сегодня документом, который удостоверяет право собственности на недвижимое имущество, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Выдача свидетельства о государственной регистрации права после осуществления государственной регистрации отменена в июле 2016 года. Поэтому при регистрации права была выдана выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В любой момент для подтверждения своих зарегистрированных прав на объект недвижимости собственник объекта может заказать выписку из ЕНРН по запросу через портал Госуслуг, сайт Росреестра, Роскадастра или офис МФЦ.
- На дачном участке в СНТ имеется разрушенный садовый домик. Как снять его с учета?
- Для снятия садового домика с кадастрового учета собственнику участка необходимо представить акт обследования, подготовленный кадастровым инженером. Так как снятие с учета объекта недвижимости и прекращение прав на него носят заявительный характер, то вместе с актом обследования необходимо представить в Росреестр соответствующее заявление. Подать документы можно в электронном виде через портал Госуслуг, личный кабинет на сайте Росреестра или через офис МФЦ.
- Как продать квартиру в ипотеке?
- Поскольку недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до полной выплаты займа, любые операции с таким жильем требуют предварительного согласия банка. Информация о залоговом статусе объекта официально фиксируется в ЕГРН, исключающем совершение сделок без уведомления залогодержателя.
Регистрация ипотеки сопровождается внесением специальной записи в реестр, свидетельствующей о наличии ограничения на распоряжение имуществом. Именно поэтому первоочередной задачей продавца является получение официального разрешения банка на реализацию заложенного жилья.
Вот основные способы продажи ипотечной недвижимости: 1) закрытие ипотеки досрочно. До подписания соглашения продавец самостоятельно гасит задолженность перед банком; 2) погашение кредита средствами покупателя. Деньги, полученные от приобретения квартиры, сразу поступают банку для закрытия ипотеки одновременно с регистрацией перехода права; 3) переоформление долга на нового владельца. Покупатель принимает на себя обязательства по выплате оставшегося кредита, однако такая процедура возможна лишь при согласовании с банком.
- На садовом участке находится сгоревший дом. Является ли это нарушением земельного законодательства?
- Если на земельном участке уже построено здание либо сооружение, то необходимо содержать его в надлежащем состоянии, не допускать разрушения крыши, стен, выпадения окон или стекол из окон. В случае если такие разрушения имеют место, собственник должен в течение года с момента фиксации состояния участка инспектором приступить к восстановлению зданий или сооружений. Иначе это также будет свидетельствовать о неиспользовании земельного участка. Таким образом, наличие сгоревшего дома в данном случае будет являться признаком неиспользования земельного участка. Необходимо провести демонтаж дома и снять его с кадастрового учета.
- Как самостоятельно проверить сведения о кадастровом инженере?
- Перед заключением договора подряда с кадастровым инженером рекомендуем проверить информацию о нем через электронный сервис «Реестр кадастровых инженеров», в разделе «Электронные услуги и сервисы» на официальном сайте Росреестра. В реестре содержатся основные данные о квалификации инженера (аттестат) и о результатах профессиональной деятельности (количество приостановлений и отказов Росреестра в кадастровом учете на основании подготовленных им документов).
- На моем участке находится пункт геодезической сети, могу ли я подвинуть наружный знак пункта, чтобы построить теплицу?
- Нет. На земельном участке может быть расположен пункт государственной геодезической или нивелирной сети. Вокруг него установлена охранная зона, представляющая собой квадрат со сторонами 4 метра. В пределах границ охранной зоны запрещается любая деятельность, которая может привести к повреждению или уничтожению такого пункта. Запрещено менять его местоположение, перемещать, а также ограничивать доступ специалистов к нему. За уничтожение, повреждение или снос пунктов ГГС предусмотрена административная ответственность.
- Сосед по даче жалуется, что мой земельный участок зарос травой. С какого момента на моем участке могут выявить нарушения?
- Если участок садовый, огородный, приусадебный или находится в населенном пункте, не предназначенном для строительства, то на нем нельзя допускать зарастания более половины площади участка сорными растениями высотой более 1 метра, деревьями, кустарниками, которые не являются предметами благоустройства и озеленения. Если такой участок нужно подготовить к использованию - провести мероприятия по освоению, то нарушение в связи с захламлением земельного участка либо его зарастанием может быть выявлено не ранее чем через 3 года после оформления прав на него. Если участок приобретен до 1 марта 2025 года, то с 1 марта 2028 года.
- У меня нет возможности ухаживать за своим земельным участком. Что можно предпринять, чтобы избежать нарушения требований по его освоению?
- В данной ситуации можно передать свой земельный участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания его в надлежащем состоянии. Также можно привлечь соседей или близких людей для уборки территории на условиях возмездного оказания услуг. Если необходимости в участке нет, то его можно продать. При отсутствии спроса на участок можно отказаться от права собственности на него, передав в муниципальную собственность. Для этого нужно обратиться с заявлением в офис МФЦ.
- Какие документы необходимо подготовить для оформления сделки по продаже земельного участка?
- Для перехода права на земельный участок от одного собственника к другому необходимы заявления сторон об осуществлении регистрационных действий, документы, удостоверяющие личность сторон, документ, подтверждающий уплату госпошлины, договор купли-продажи, подписанный сторонами сделки, а также согласия третьих лиц (при необходимости, например, нотариально заверенное разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний). Однако необходимо помнить, что с 1 марта 2025 года для совершения сделок с земельными участками (таких как купля-продажа или дарение) обязательным условием является наличие установленных границ участка. То есть перед совершением сделки и подачей документов в Росреестр продавец обязан иметь заранее подготовленный межевой план (с внесенными сведениями в ЕГРН), содержащий точные координаты границ и точную площадь участка. Если границы земельного участка не установлены, необходимо в первую очередь обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана.