Сосед сдвинул забор, как вернуть своё?

На самые часто задаваемые и жизненно важные вопросы наших читателей о недвижимости, земле и оформлении документов отвечает Анна САДИКОВА, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №5 Управления Росреестра по Республике Башкортостан.

– В нашем квартале скоро начнутся бесплатные комплексные кадастровые работы (ККР). Могу ли я не ждать их окончания и нанять своего кадастрового инженера, чтобы сделать межевание прямо сейчас?
– Законами запрет на проведение обычного межевания во время ККР не установлен, поэтому вы можете сделать это сейчас. Однако есть важный нюанс: когда государственные кадастровые работы завершатся и их результаты внесут в ЕГРН, границы и площадь вашего участка могут измениться. В этом случае вам, возможно, придется снова обращаться к инженеру и вносить корректировки.
– У меня на руках есть старое розовое свидетельство на землю 90-х годов. Зачем мне тратить деньги на межевание, если право собственности уже подтверждено?
– Старое свидетельство действительно подтверждает ваше право на землю. Но без межевания (установления точных координат) границы вашего участка не закреплены юридически. Это создает серьезные риски: споры с соседями из-за забора, штрафы за самовольное занятие чужой или муниципальной земли, невозможность продать, подарить или завещать участок, наложение границ вашего участка на лесной фонд или земли других собственников. Межевание вносит в ЕГРН точные данные о местоположении и площади, надежно защищая ваши права.
– Мне не нравится кадастровый номер моего участка (в нем много цифр, неудобно). Можно ли его поменять по собственному желанию?
– Нет, изменить кадастровый номер по своему желанию нельзя. Он присваивается объекту недвижимости один раз и остается неизменным до тех пор, пока объект существует в реестре. Он уникален и не повторяется. Номер может измениться только в случае, если вы решите разделить участок на несколько частей или объединить его с соседним – тогда старые номера аннулируются, а новым образованным участкам присвоят новые.
– Заказал выписку из ЕГРН и заметил, что в моей фамилии опечатка (неправильная буква). Как исправить такую техническую ошибку?
– Техническую ошибку (описку, опечатку) можно исправить довольно быстро. Вам нужно подать заявление об исправлении ошибки. Это можно сделать в любом офисе МФЦ или онлайн через портал Госуслуг. К заявлению желательно приложить документы, где указаны правильные данные (например, паспорт или постановление о присвоении адреса). Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней после получения заявления.
– Мы с мужем хотим разделить один большой земельный участок на два. Нужно ли мне приносить в Росреестр его нотариальное согласие на кадастровый учет новых участков?
– Для самой процедуры кадастрового учета нотариальное согласие супруга не требуется. В Росреестр вы предоставляете межевой план и соглашение о разделе участка. Однако если участок был куплен в браке и находится в вашей совместной собственности, само соглашение о разделе (на основании которого и происходит межевание) должно быть обязательно заверено у нотариуса, как того требует Семейный кодекс.
– Сосед передвинул забор и захватил часть моей земли, а потом сделал межевание и внес эти «новые» границы в Росреестр. Как мне вернуть свое?
– В первую очередь необходимо провести кадастровые работы для выноса границ вашего участка в натуру (если межевание есть) или для составления нового межевого плана (если межевания не было). Если факт наложения границ подтвердится, вам нужно обращаться в суд с иском об истребовании части земельного участка из чужого незаконного владения (виндикационный иск) и об исправлении реестровой ошибки в границах участка ответчика. Перед обращением в суд можно попробовать договориться с соседом.
– Оформляю квартиру на своего подопечного (я его опекун). Какие документы мне нужно взять с собой в МФЦ, чтобы доказать свои полномочия?
– Вам потребуется предоставить акт органа опеки и попечительства о назначении вас опекуном. Кроме того, подтвердить ваш статус поможет специальное удостоверение опекуна.
– У меня участок под ИЖС, но я хочу построить там небольшой магазин. Как поменять вид разрешенного использования (ВРИ) земли?
– Вы не можете выбрать ВРИ просто по своему желанию – он должен соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета. Вам нужно посмотреть в ПЗЗ, какие виды использования разрешены для вашей территориальной зоны. Если «магазины» есть в списке основных или условно разрешенных видов, вы можете подать заявление в Росреестр (через МФЦ) о внесении изменений в ЕГРН, выбрав нужный ВРИ из доступного перечня.
– Я потерял документы на дачу и даже не помню кадастровый номер участка. Где его можно узнать?
– Самый простой способ – зайти на сайт Национальной системы пространственных данных и открыть Публичную кадастровую карту. Там можно найти свой участок по адресу или просто кликнув на него на карте – номер высветится в информационном окне. Также номер указан в любой выписке из ЕГРН. Если вы когда-то ставили участок на учет, вам выдавали выписку, где эти цифры обязательно есть.
– Оплатил госпошлину за регистрацию сделки, но регистратор вернул документы без рассмотрения (я не все приложил). Можно ли просто «перекинуть» эту оплату на новую подачу документов?
– Автоматически перенести оплаченную госпошлину на другую услугу или заявление нельзя. Если документы возвращены без рассмотрения, вы имеете право на полный возврат уплаченной суммы. Для этого нужно подать заявление в налоговую инспекцию (через МФЦ или ФНС) на возврат денег на ваш банковский счет. А для новой подачи документов госпошлину придется оплатить заново.
– Хочу запретить выдавать выписки с полными данными о квартире моего подопечного посторонним людям (поставить запрет на сделки без личного участия и скрыть данные). Могу ли я подать такое заявление за него как опекун?
– Да, можете. Опекун является законным представителем подопечного и имеет право подавать от его имени любые заявления в Росреестр, в том числе о внесении отметки о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника.
– У моего участка в Уфе старый вид разрешенного использования – «для обслуживания жилого дома». В новых ПЗЗ такого названия уже нет. Я хочу перераспределить землю (прирезать соседнюю муниципальную). Нужно ли мне сначала срочно менять ВРИ по новым ПЗЗ или можно проводить перераспределение со старым?
– С 1 марта 2026 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ. Теперь при образовании или изменении земельных участков сведения об их видах разрешенного использования вносятся в ЕГРН на основании межевого плана. ВРИ образуемого участка должен соответствовать утвержденному проекту межевания территории или схеме расположения участка на кадастровом плане. Если вы проводите перераспределение, кадастровый инженер в межевом плане укажет ВРИ в соответствии с действующими на сегодняшний день ПЗЗ. Менять ВРИ отдельной процедурой заранее не обязательно, он обновится в процессе кадастрового учета по результатам перераспределения.
– Я купил жилой дом на первой линии и хочу сделать из него офис. Как перевести здание из жилого в нежилое и что для этого нужно?
– Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления (администрацией города или района). Сначала вам нужно получить там соответствующее решение (постановление) о переводе. Именно на основании этого постановления муниципалитет сам направит сведения в Росреестр, и назначение здания в ЕГРН изменится. От вас потребуется только предоставить пакет документов в администрацию согласно Жилищному кодексу РФ.
– У меня нет электронной подписи (УКЭП), но я хочу подать некоторые документы в Росреестр онлайн. Какие заявления можно отправить без подписи?
– Действительно, для ряда простых действий электронная подпись гражданину не потребуется:
– о внесении в ЕГРН ваших актуальных контактных данных (email, почтовый адрес);
– о внесении отметки о невозможности регистрации перехода права без вашего личного участия (защита от мошенников);
– об исправлении технической ошибки в ЕГРН;
– о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;
– о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте;
– о кадастровом учете и регистрации права на созданный/реконструированный ИЖС или садовый дом;
– о кадастровом учете и регистрации прав при разделе, объединении или перераспределении земельных участков.
Важно: Для сделок купли-продажи, дарения или ипотеки УКЭП все же обязательна.
– Говорят, что в нашем районе будут проводить бесплатные комплексные кадастровые работы (ККР). Как и когда мы, жители, об этом узнаем, чтобы успеть встретиться с инженером?
– Местная администрация (заказчик работ) обязана проинформировать жителей в течение 10 рабочих дней со дня заключения контракта с подрядчиком. Вы узнаете об этом из нескольких источников:
– официальные публикации в местных газетах и на сайте администрации;
– объявления на информационных щитах в вашем поселке, СНТ или на улицах;
– информация появится на официальном сайте Росреестра и на Публичной кадастровой карте.
Кроме того, кадастровый инженер обязан дополнительно известить вас лично (вручить уведомление под расписку или направить по почте) перед началом работ на вашем конкретном участке.