От «гаражной амнистии» до биометрии

что нужно знать собственникам недвижимости

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечает заместитель начальника отдела Управления Росреестра по Республике Башкортостан
Артем Сергеевич РУДНЕВ.
- Подлежат ли нотариальному удостоверению сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости?
- Да, это прямо предусмотрено. В случае, если по сделке об отчуждении свои доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности (то есть, например, предметом договора купли-продажи, дарения, мены является не объект недвижимости, а доля в праве общей собственности на него), такая сделка обязательно подлежит нотариальному удостоверению.
- Куда нужно уплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию прав при подаче документов по экстерриториальному принципу?
- Если вы подаете документы на бумажном носителе через МФЦ, госпошлину необходимо уплачивать по месту фактической подачи документов, то есть по реквизитам того региона, где находится принявший их многофункциональный центр, поскольку эти средства зачисляются в бюджет субъекта РФ, являющегося его учредителем. В случае же подачи документов в электронной форме (например, через портал Госуслуг, сайт Росреестра или иные предусмотренные законом способы) госпошлина всегда уплачивается строго по месту нахождения самого объекта недвижимости, независимо от того, из какого региона вы отправляете заявление.
- Что такое «гаражная амнистия»?
- Это упрощенный порядок, который позволяет оформить в собственность сам гараж и земельный участок под ним. Многие такие гаражи (особенно из советского времени или построенные до современного Градостроительного кодекса) десятилетиями существовали «в тени»: документов не было и люди не могли полноценно распоряжаться имуществом — продать, подарить, оставить в наследство. Амнистия как раз решает эту задачу.
- До какого срока можно воспользоваться?
- Изначально срок истекал 1 сентября 2026 года, но Госдума продлила гаражную амнистию — теперь воспользоваться упрощенным порядком можно до
1 сентября 2031 года.
- Какие гаражи подпадают под амнистию?
- Одновременно должны соблюдаться три условия:
гараж — капитальный, то есть прочно связан с землей (есть фундамент и стены);
он построен до 29 декабря 2004 года (до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ);
он не признан по суду или решению местной администрации самовольной постройкой, при этом гараж может быть как отдельно стоящим, так и сблокированным (в ряду с другими, с общими стенами, крышей, коммуникациями).
- А какие не подойдут? Не подпадают?
- Некапитальные сооружения (те самые «ракушки» — металлические конструкции, которые можно переместить), подземные гаражи в многоэтажках и офисных комплексах, пристройки к другим зданиям (например, к жилому дому), а также объекты, возведенные после 2004 года.
- Кто может оформить?
- Не только первоначальный владелец. Воспользоваться амнистией могут и наследники, и те, кто купил гараж у другого человека.
- А что с землей?
- Часто землю под гаражом тоже можно оформить — и часто бесплатно (в собственность). Но если участок по каким-то причинам ограничен в обороте, его могут предоставить в аренду. При этом арендная ставка не может превышать размер земельного налога.
- Какие документы подойдут?
- Не обязательно иметь идеальный пакет. Подойдут любые бумаги, которые подтверждают факт владения и дату постройки: решение органа власти о выделении земли, справка о выплате пая в кооперативе, решение общего собрания ГСК, старый технический паспорт, документы о наследстве, чеки об оплате коммунальных услуг или подключении к сетям. Если документов совсем нет, органы власти региона могут учесть иные доказательства (например, показания соседей).
- Как проходит оформление?
- Обычно так: сначала проверяют статус земли (стоит ли участок на кадастровом учете). Если нет — утверждают схему расположения и согласовывают предоставление участка. Затем заказывают у кадастрового инженера межевой план участка и технический план гаража. После этого администрация принимает решение и сама подает документы в Росреестр для регистрации прав. Вам не обязательно самому бегать по инстанциям — администрация сделает это за вас.
- Какие могут быть подводные камни?
- Главный риск — если гараж фактически является самостроем (построен с нарушениями, без разрешений), амнистия не сработает и объект могут обязать снести. Также важно проверить статус земли: иногда на участке есть ограничения (охранные зоны, планы развития территории), которые мешают оформлению.
- Можно ли оформить в собственность несколько гаражей?
- Закон не содержит ограничений в отношении количества гаражей и земельных участков, занятых такими гаражами, подлежащих оформлению в собственность.
- Почему не отображаются мои объекты недвижимости в личном кабинете на Госуслугах?
- Отсутствие объектов недвижимости в личном кабинете на Госуслугах обычно объясняется одной из трех причин. Во-первых, право собственности могло возникнуть до 1998 года и не быть зарегистрированным в ЕГРН; в этом случае необходимо бесплатно подать заявление о регистрации ранее возникшего права через МФЦ. Во-вторых, сведения о владельце в ЕГРН (ФИО, паспорт, СНИЛС) могут не совпадать с данными вашей учетной записи на портале, что исправляется путем подачи заявления в МФЦ об актуализации данных правообладателя. В-третьих, при недавнем приобретении объекта данные из ЕГРН могли просто не успеть синхронизироваться с порталом; тогда стоит подождать несколько дней, а при длительной задержке — сообщить об ошибке в техническую поддержку через раздел «Личный кабинет правообладателя».
- В ближайшее время планирую приобрести жилой дом и земельный участок. Должен ли земельный участок быть отмежеванным?
- Да, с 1 марта 2025 года земельный участок должен быть отмежеванным (то есть с установленными и внесенными в ЕГРН границами), если вы планируете его купить. Вы не сможете зарегистрировать переход права собственности на такой участок. Если границы не определены, сделку приостановят до устранения этого препятствия.
- Почему в кадастровых документах теперь обязательно указывать уникальный идентификатор адреса (ФИАС ID)?
- С февраля 2026 года вступили в силу изменения, согласно которым в межевых, технических планах и картах-планах нужно проставлять именно цифровой код из Государственного адресного реестра (ГАР), а не писать адрес текстом. Это сделано, чтобы исключить ошибки при переписывании и снизить риск приостановки учета. Если адреса у объекта ещё нет, кадастровый инженер может сам инициировать его присвоение.
- Как владельцу недвижимости действовать при проведении комплексных кадастровых работ?
- При проведении комплексных кадастровых работ (ККР) владельцу недвижимости нужно выполнить несколько ключевых шагов. Сначала проверьте подлинность извещения о начале работ (оно приходит по почте, на email или через Госуслуги, но не через мессенджеры) и уточните исполнителя на сайте Росреестра. Затем обеспечьте кадастровому инженеру доступ на участок для замеров и предоставьте имеющиеся правоустанавливающие документы, а лучше — заранее зарегистрируйте право в ЕГРН. После подготовки проекта карты-плана территории изучите его и согласуйте; при несогласии с границами подайте письменные возражения в согласительную комиссию. Помните, что площадь участка по закону может измениться не более чем на 10%, а ее уменьшение свыше этого предела допускается только с вашего письменного согласия.
- Кто проводит комплексные кадастровые работы (ККР)?
- В отличие от обычных кадастровых работ, которые проводятся кадастровыми инженерами только по инициативе отдельных собственников и за их счет, ККР инициируются и финансируются государством или проводятся по инициативе правообладателей недвижимости за их средства.
Начиная с 2025 года ККР федерального значения осуществляет публично-правовая компания «Роскадастр», полномочия учредителя которой от имени Российской Федерации исполняет Росреестр. Теперь государству стало проще контролировать качество выполнения ККР.
Если выполнение работ за счет бюджетных средств не предполагается, правообладатель-заказчик заключает договор подряда с ИП - кадастровым инженером или юрлицом, которое имеет в штате не менее двух таких специалистов (включая ППК «Роскадастр»). Обязательным условием статуса кадастрового инженера является его членство в саморегулируемой организации (СРО).
- Как приобрети недвижимость с помощью биометрии?
- Для приобретения недвижимости с использованием биометрии с 1 июля 2026 года необходимо сначала получить подтвержденную биометрию в уполномоченном банке, предъявив паспорт и СНИЛС при наличии подтвержденной учетной записи на Госуслугах. Эти данные заносятся в Единую биометрическую систему (ЕБС) и действительны в течение пяти лет. Важно, чтобы все физические лица, участвующие в сделке, также имели подтвержденную биометрию. Далее на портале Госуслуг через жизненную ситуацию «Приобретение недвижимости» нужно пройти проверку личности, во время которой система сверит изображение с веб-камеры с данными из ЕБС. После успешной идентификации участники готовят электронный договор купли-продажи, прикладывают необходимые документы и подписывают заявления усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), срок действия которой составляет 12 месяцев, после чего пакет направляется в Росреестр. Наличие биометрии и УКЭП полностью отменяет необходимость заранее вносить в ЕГРН специальную отметку о возможности проведения электронных сделок, а по завершении регистрации подтверждающая выписка из ЕГРН автоматически поступит в личный кабинет на портале Госуслуг.
- Что такое реестровая ошибка и как ее исправить?
- Реестровая ошибка – это неверные сведения в ЕГРН, перенесенные туда из ошибочных исходных документов (например, неточные координаты границ или арифметические ошибки в планах). Исправить ее во внесудебном порядке можно, если это не нарушает законных прав третьих лиц. Для этого сначала необходимо устранить ошибку в первоисточнике: обратиться в орган власти, допустивший неточность в своих документах, или к кадастровому инженеру, который подготовит новый межевой или технический план с прямой отметкой об исправлении ошибки. После этого исправленные документы подаются государственному регистратору для внесения актуальных и верных сведений в реестр.
- Каким еще способом можно исправить реестровую ошибку?
- Реестровую ошибку можно исправить в судебном порядке. Обращение в суд является обязательным и единственным способом, если досудебное исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей и третьих лиц, полагавшихся на записи в ЕГРН, а также при возникновении споров об исправлении описания местоположения границ земельных участков.
- В каких случаях необходимо снимать объекты с кадастрового учета, зачем это нужно делать и какие документы необходимы для проведения процедуры?
- Объект недвижимости снимается с кадастрового учета при его физическом уничтожении или сносе, что позволяет прекратить начисление налога на имущество и в дальнейшем зарегистрировать новый объект. Для этого собственники (или их представители по нотариальной доверенности) подают заявление об одновременном снятии объекта с учета и прекращении права собственности. К заявлению прилагается акт обследования, составленный кадастровым инженером и подтверждающий гибель объекта (либо вступившее в силу решение суда), а также правоустанавливающий документ, если сведения о праве ранее не были внесены в ЕГРН.
- Как зарегистрировать право совместной собственности супругов на недвижимое имущество в случае, если в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности одного супруга?
- Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью, даже если в ЕГРН зарегистрирован только один супруг. Чтобы внести в реестр сведения о совместной собственности, один или оба супруга могут подать заявление в орган регистрации прав. Если заявление подает один супруг, необходимо приложить также документ, подтверждающий регистрацию брака (если ранее при сделке не предоставлялось нотариальное согласие второго супруга). При совместной подаче заявления обоими супругами дополнительные документы о браке не требуются.