Не стать жертвой квартирных аферистов!

К сожалению, мошенники часто пользуются доверием людей, чтобы обмануть и завладеть их недвижимостью. О самых распространенных схемах квартирных афер и о том, как защитить себя от них, мы попросили рассказать начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостане Сергея Борисовича МЕРЕЖНИКОВА.
– Сергей Борисович, с чего начать, если запланировали приобрести квартиру или дом… Как не нарваться на мошенников на этом рынке?
– Во-первых, убедитесь, что продавец является законным собственником объекта недвижимости. К примеру, в нашей практике был случай, когда объект недвижимости добросовестному приобретателю пытался продать мошенник, чьи имя, фамилия и отчество полностью совпадали с именем реального собственника. Отличие реального владельца и гражданина, пытавшегося реализовать не свое имущество, состояло лишь в годе рождения. Лишь только благодаря бдительности государственного регистратора прав нашего Управления незаконная сделка была приостановлена.
Во-вторых, также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Если в выписке отражено, что недвижимость часто меняла владельцев – это повод задуматься, так как причиной частых перепродаж может являться не проблема с документами, а бытовые неудобства – неприятные соседи, плохая питьевая вода, отсутствие дорог и иной инфраструктуры и т.д.
В-третьих, попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
В-четвертых, стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также выяснить его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга. Также не лишним будет проверить информацию, кто зарегистрирован в квартире – это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов.
– Сергей Борисович, что должно насторожить при покупке квартиры?
– Покупатель должен насторожиться, если:
– незаконно проведена перепланировка (самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа);
– не предоставляются оригиналы документов;
– квартиру продают по доверенности (возможно, она поддельная или выписана от имени умершего человека, проверить сведения о доверенности можно через сервис Федеральной нотариальной палаты);
– продавец чрезмерно спешит с подписанием документов;
– и как я уже сказал, недвижимость сменила целый ряд владельцев за короткий срок (возможно, мошенники пытались скрыть следы первоначальной незаконной сделки).
– Как известно, с 1 марта 2023 года сведения о личных данных правообладателя в выписке из ЕГРН третьи лица, например покупатели, получить не могут. Теперь проверить чистоту сделки при покупке недвижимости стало сложнее?
– Покупатель может всегда попросить у продавца актуальную выписку. Более того, через портал Госуслуг собственник может заказать бесплатную экспресс-выписку из ЕГРН, которая приходит буквально за несколько секунд. Корректность электронной выписки можно проверить на сайте Росреестра по QR-коду. Таким образом, убедиться в чистоте сделки стало еще проще.
– Что можно сделать, если есть опасения относительно принадлежащей недвижимости?
– Если есть повод опасаться за свой объект недвижимости, вы можете подать в Росреестр заявление о запрещении осуществления регистрационных действий в отношении принадлежащей вам недвижимости без вашего личного участия.
Такое заявление вы можете подать как через МФЦ, так и через личный кабинет Росреестра в электронном виде. Соответствующая запись вносится в ЕГРН и становится основанием для возврата без рассмотрения документов, поданных третьими лицами. Ввиду активности телефонных мошенников количество таких заявлений от граждан растет.
Также, если есть основания полагать, что при продаже вашей собственности нарушены ваши права, вы можете возразить в отношении зарегистрированного права, подав заявление в Росреестр. В данном случае у вас будет 3 месяца, чтобы оспорить в суде результаты сделки. За это время никакие сделки с этой недвижимостью производиться не будут и ее не перепродадут.
Если вы являетесь собственником и хотите знать, кто получил сведения о принадлежащем вам объекте, то можно получить такую информацию путем запроса соответствующей выписки из ЕГРН.
– Очень ответственная процедура – расчеты с продавцом. Как вернее всего поступить, чтобы не остаться без квартиры и без денег?
– Популярный вариант мошенничества – когда по подложным документам одна и та же квартира «продается» несколько раз. Со всех покупателей собираются авансы – после чего «продавцы» исчезают. Другая возможная разновидность обмана – покупателя уговаривают отдать большую часть суммы до государственной регистрации перехода права. Получив в такой ситуации деньги, «продавец» опять-таки испаряется. Договариваясь о передаче денег, следует помнить, что без государственной регистрации сделка недействительна. Поэтому основные расчеты рекомендуем проводить только после подтверждения факта регистрации перехода права. Если это невозможно, то рекомендуем вносить плату частями: часть суммы передавать при подаче документов на государственную регистрацию, окончательный же расчет производить только после того, как покупатель станет собственником квартиры или дома. Тогда в договоре купли-продажи должно быть указано, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект. Но в таком случае возникает обременение (ипотека) в пользу продавца. Запись о ней вносится в ЕГРН. После того как стороны рассчитаются, им нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы погасить запись об ипотеке с приложением расписки о том, что обязательства покупателя выполнены. Это потребует больших временных затрат, но защитит интересы покупателя.
– Может ли Управление Росреестра выявить факт попытки мошенничества, какие механизмы используются чаще всего?
– Государственными регистраторами прав в ходе правовой экспертизы проводится анализ представленных документов. В случае возникновения сомнений в их подлинности регистратор направляет запрос в соответствующие органы власти о предоставлении дополнительной информации. Благодаря системе электронного взаимодействия мы можем оперативно проверить более 30 видов сведений из разных органов и муниципалитетов. Если из полученных ответов следует, что представленные документы не соответствуют действительности, регистратор принимает решение об отказе в государственной регистрации прав. Одновременно с этим поступившие материалы направляются в правоохранительные органы для организации проверки и принятия решений по выявленным фактам.
– Несмотря на то, что по доверенностям имеются случаи подделки, иногда без нее не обойтись. Какие виды доверенностей бывают, чтобы не возникла простановка?
– Доверенность – это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого или от имени организации. Доверенность действительна, если в ней есть минимум четыре реквизита: дата составления, сведения о доверителе и представителе, полномочия и подпись доверителя.
Доверенность реальна в отношении тех действий, которые в ней указаны. Выход за рамки полномочий признается не действительным. Например, можно уполномочить заключить договор, но при этом по этой же доверенности невозможно подать документы или осуществить переход права, если эти полномочия в доверенности не указаны. Для любых сделок с недвижимостью подойдет только нотариальная доверенность. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года с момента ее совершения.
– Как проверить действительность доверенности?
– В случае если сделка производится по доверенности, проверить ее подлинность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Вообще, если сделка проводится по доверенности, мы рекомендуем встретиться с реальным собственником и удостовериться в его волеизъявлении.
– Как проверить качество самого приобретаемого жилья? Возможно ли как-то подстраховать себя при покупке?
– Для того чтобы быть уверенным в качестве покупаемого жилья, рекомендуем заранее заказать оценку строительно-технического эксперта или застраховать сделку. Эксперты помогут вскрыть те недостатки, которые незаметны непрофессионалам. Были случаи, когда на консультации к сотрудникам Управления Росреестра обращались жители республики, столкнувшиеся с тем, что в стенах их жилых домов при ремонтных работах была обнаружена плесень, соседство с которой подвергает жизнь и здоровье человека большой опасности. В данном случае доказать, что плесень образовалась до момента покупки – очень сложно и лучше заранее подстраховать себя еще до совершения сделки.