“Горячая линия” газеты “Вечерняя Уфа”

Судиться - или не судиться?

В редакции газеты “Вечерняя Уфа” состоялась “горячая линия”, посвященная кадастровой стоимости объектов недвижимости. На многочисленные вопросы уфимцев отвечала начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Республике Башкортостан Татьяна Владимировна Горелова.

...Что ж, “горячая линия” оказалась горячей во всех смыслах. Телефон буквально раскалился от ваших звонков, уважаемые читатели, и не затихал ни на миг. Много вопросов накопилось у наших земляков к представителям Управления Росреестра по РБ. Попытаемся в этом материале дать разъяснения по самым актуальным из них.
На проводе - давняя читательница нашей газеты Лилия Низамовна Садыкова.

- У меня имеется участок, 10 соток, с 2011 года. За 2013 года налог был 59 рублей, а за 2015-й - уже 400 рублей, из-за увеличения кадастровой стоимости, как мне объяснили. Разумеется, я не согласна. Можно ли это оспорить? Куда обратиться? Какие документы нужно собрать?

- При Управлении Росреестра по Республике Башкортостан существует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Процедура оспаривания в этой комиссии бесплатная, но к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости Вы должны приложить пакет документов. Я вам продиктую названия, а Вы лучше запишите, так как запомнить все сразу непросто. Итак, нужно подготовить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а с 1 января 2017 года - выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (она тоже выдается бесплатно), нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости, и, самое главное, отчет по рыночной стоимости, - подробно объясняет Татьяна Горелова. - Этот самый отчет должен быть сделан на бумажном носителе и в электронном виде. А заказывается он в СРО - саморегулируемые организации оценщиков. Стоимость его немалая, он может обойтись вам в десятки тысяч рублей.

- Что такое СРО?

- Это саморегулируемые организации оценщиков. Их много. Нужно зайти в интернет, там их легко найти.
В Законе об оценке четко сказано, что отчет по рыночной стоимости должен быть подготовлен оценщиком, который входит в саморегулируемую организацию оценщиков. Поэтому Вы сами выбираете для себя СРО, выбираете оценщика и заключаете с ним договор.

- Какими же способами можно оспорить кадастровую стоимость?

- Согласно действующему законодательству величина кадастровой стоимости может быть оспорена как в комиссии, так и в суде, - объясняет Татьяна Горелова. - Существуют два основания для пересмотра кадастровой стоимости.
Первое - установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Для этого заинтересованное лицо заказывает независимую (рыночную) оценку и на ее основании оспаривает кадастровую стоимость.
Второе - недостоверность сведений об объекте, которые применялись при расчете его кадастровой стоимости. При этом основании оспаривания нужно предоставить документы, подтверждающие недостоверность сведений, что сделать непросто, ввиду того, что перечень объектов для проведения государственной кадастровой оценки формируется из базы данных государственного кадастра недвижимости (ГКН) и ошибки при формировании практически исключены.
В остальных случаях споры об определении кадастровой стоимости рассматриваются в судебном порядке. Но досудебное оспаривание кадастровой стоимости является для многих предпочтительным. Рассмотрение заявления в комиссии займет не более одного месяца. Оспаривание же в Верховном суде Республики Башкортостан - там обязательно должна быть заказана судебная экспертиза за счет заявителя, необходимо юридическое сопровождение, а также экспертное заключение от СРО.
- Думаю, решим вопрос, не доводя дело до суда, - отмечает Лилия Низамовна.
Следующим на “горячую линию” дозвонился представитель юридического лица Юрий Поляков.

- Здравствуйте, Татьяна! - приветствует специалиста наш гость и задает важные и актуальные для него вопросы.
- Кто вправе обратиться с заявлением в комиссию, что для этого необходимо представить? Как долго комиссия рассматривает заявления?
- С заявлением об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, а также физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
О перечне документов, которые необходимо предоставить в комиссию, Татьяна Горелова подробно рассказала предыдущему читателю, поэтому не будем повторяться.
Следует лишь отметить, что из перечня обязательных документов, представляемых в комиссию, исключено положительное экспертное заключение СРО на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Это изменение можно считать совершенно закономерным и экономически обоснованным для сокращения расходов заявителей на оспаривание кадастровой стоимости. К тому же наличие данного экспертного заключения не исключало наличия ошибок в самом отчете по рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из практики работы комиссии.
Экспертное заключение на отчет по рыночной стоимости объектов недвижимости предоставляется в настоящее время только в суд.
Срок рассмотрения обращений в комиссии - не более 30 календарных дней. Заседания проводятся каждую неделю.

- Говорят, что в комиссии много отказов. Почему? - задает следующий вопрос Юрий.
- Основная причина - недостаточно высокое качество отчетов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, то есть несоблюдение оценщиками требований Федерального закона об оценке и Федеральных стандартов оценки, - подробно отвечает Татьяна Владимировна. - Однако после проведенных Управлением в конце 2015 года совместного совещания и “круглого стола” с представителями оценочных сообществ по основным замечаниям членов комиссии к отчетам по рыночной стоимости процент положительных решений вырос в десять раз. Сейчас он составляет более 30 процентов.
Кроме того, в настоящее время увеличилось количество оспариваемых объектов капитального строительства, и здесь возникают свои трудности при подготовке отчета по рыночной стоимости, раньше в основном оспаривались земельные участки.
Следует отметить очень важный момент в работе комиссии - на заседания приглашаются оценщики, подготовившие отчет об установлении рыночной стоимости. Они имеют возможность высказать свою позицию по рассматриваемым вопросам. Таким образом, оценщики защищают выполненную работу и непосредственно на заседании дают пояснения по возникающим у членов комиссии вопросам и замечаниям к отчету об оценке, многие вопросы при этом могут быть сняты.
Все выявленные замечания подробным образом описываются в решениях об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, принимаемых комиссией, с указанием страниц отчета по рыночной стоимости, пунктов ФСО, статей Закона об оценке.

- Что Вы можете посоветовать лицам, получившим отрицательное решение комиссии? - волнуется наш читатель.
- Вы вправе вновь обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости после устранения обстоятельств, послуживших основанием для отклонения заявления. По повторным обращениям практически в 98 процентах случаев приняты положительные решения - достаточно было только исправить замечания комиссии (исключение лишь составляют замечания, касающиеся замены объектов-аналогов, так как в этом случае требуется подготовка практически нового отчета об оценке).
Мы можем рекомендовать тем, кто получил отрицательное решение при первичном обращении, не спешить обращаться в суд, а после исправлений воспользоваться правом повторного обращения по пересмотру кадастровой стоимости. Повторюсь, что участие в комиссии - бесплатно (заявитель несет затраты только на подготовку отчета по рыночной стоимости объекта недвижимости), срок рассмотрения - не более 30 дней, в то время как затраты на судебное оспаривание в четыре раза выше, а срок рассмотрения дела может затянуться на несколько месяцев.

- Кому же сегодня выгодно оспаривать кадастровую стоимость, если затраты на подготовку отчета по рыночной стоимости такие большие? - решил расставить все точки над i Юрий Поляков.

- Механизм оспаривания кадастровой стоимости крупным и средним бизнесом отработан на практике и позволяет сокращать его расходы на уплату платежей, - делится опытом Татьяна Владимировна. - Однако гражданам и представителям малого бизнеса экономически невыгодно оспаривать кадастровую стоимость, заказывая отчет об оценке рыночной стоимости, так как затраты на отчет и его экспертизу (для судов) значительно превышают годовой размер земельного налога, уплачиваемого этими категориями лиц. Так, если затраты крупного бизнеса на оспаривание кадастровой стоимости (это порядка 200 тысяч рублей) окупаются за несколько месяцев, то переплата за 3 года субъектами малого предпринимательства в размере 50-60 тысяч рублей не перекрывается затратами на подготовку отчета (70-80 тысяч рублей). Оспорив кадастровую стоимость, физические лица в среднем экономят на годовом налоге порядка 2 тысяч рублей (за 3 года - примерно 6 тысяч рублей), а затраты на оспаривание составляют не менее 10 тысяч рублей.
- Сердечно благодарю! - радостно прощается с нами Юрий. Он явно является представителем крупного бизнеса.
Затем до нас дозвонилась студентка-филолог София Алексеева:

- Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

- Если у Вас имеется компьютер, достаточно зайти на сайт https://rosreestr.ru и воспользоваться сервисом “Получение сведений из ГКН”. Кроме того, сроки рассмотрения электронных обращений значительно сокращены (до 2 рабочих дней).
В случае отсутствия возможности воспользоваться электронным сервисом Вы можете обратиться с запросом в любой пункт приема-выдачи документов филиала Кадастровой палаты или МФЦ о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде кадастровой справки.
Услуга предоставления сведений ГКН о кадастровой стоимости в виде кадастровой справки является бесплатной. Ответ предоставляется в виде документа в бумажной или электронной форме по желанию заявителя. Предварительная регистрация на портале Росреестра и электронная подпись для физических лиц не требуется.
Но с 1 января 2017 года в соответствии с изменениями в законодательстве выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) уже предоставляется в МФЦ.
Справочную информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно посмотреть на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru), воспользовавшись сервисом “Публичная кадастровая карта”.

- Где можно ознакомиться с работой офисов МФЦ?

- С подробной информацией об офисах по приему и выдаче документов и режиме их работы можно ознакомиться на официальном сайте РГАУ МФЦ - https://mfcrb.ru.

- С какой даты применяются сведения, установленные на основании положительного решения комиссии?

- В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

- А вообще, какие сроки о пересмотре кадастровой стоимости существуют при ее оспаривании?

- Раньше это было всего 6 месяцев, а сейчас заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию или в суд не позднее 5 лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в ГКН не внесены очередные результаты определения новой кадастровой стоимости (c 1 января 2017 года - это ЕГРН, о чем говорилось выше).
* * *
Уважаемые читатели! За два часа, отпущенных на ведение “горячей линии”, к нам обратились немало наших земляков, но их вопросы повторяли друг друга, поэтому мы сочли возможным представить вам самые актуальные ответы.
До новых встреч в гостеприимной редакции “Вечерки”!