Что изменят поправки в закон о перепланировках помещений

С 1 апреля 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, усовершенствующие процедуру перепланировки помещений. Разъяснить суть поправок мы попросили заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан
Эльзиду Мухаматгаяновну ЗАЙНЕТДИНОВУ.

– Какие новые требования к перепланировке появились?
– Изменения уточняют понятие перепланировки, определяют момент ее окончания и более детально регулируют взаимодействие органов местного самоуправления с Росреестром. В целом процедура перепланировки жилых помещений изменилась не так сильно.
– Как сегодня проходит порядок согласования перепланировки?
– Перед началом перепланировки важно обратиться в орган местного самоуправления с необходимыми документами, включая проект перепланировки, и получить решение о согласовании таковой. После завершения работ собственник жилого помещения должен отправить в муниципалитет уведомление об этом вместе с техническим планом помещения. Необходимость предоставления их является одним из нововведений. Орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения уведомления и технического плана должен утвердить акт приемочной комиссии. Этот акт с техническим планом муниципалитет в течение 5 рабочих дней сам отправляет в Росреестр для внесения сведений о перепланировке в ЕГРН (это тоже новшество). Дата внесения сведений в ЕГРН будет считаться днем окончания перепланировки. До 1 апреля 2024 года датой окончания перепланировки считался день утверждения акта приемочной комиссии.
– Нужно ли согласовывать ремонтные работы?
– Ремонт, реконструкция и перепланировка – это разные вещи. В частности, ремонт не влечет за собой изменения характеристик помещений, а соответственно, и необходимости обращения в Росреестр. Согласовывать ремонт не нужно. А реконструкцию и перепланировку согласовывать нужно, поскольку они как раз предполагают изменение характеристик помещения.
К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.
В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.
Реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.
– Если изменения заранее не согласовывали с администрацией, примет ли Росреестр новый техплан после того, как работы в квартире уже выполнены?
– Перепланировку помещения в многоквартирном доме необходимо согласовывать с муниципальными властями во всех случаях. За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность. Кроме того, собственник самовольно перепланированного помещения обязан в разумный срок привести такое помещение в прежнее состояние.
Самовольно перепланированное помещение может быть сохранено по решению суда, если при этом не будут нарушены права и законные интересы граждан, либо если это не будет создавать угрозу их жизни или здоровью.
Сведения о перепланировке помещений вносятся в ЕГРН только при наличии акта приемочной комиссии или решения суда, технического плана.
– Для чего так важно узаконить перепланировку, какие это дает преимущества?
– Любой приобретатель помещения заинтересован в получении достоверной информации как о назначении помещения, так и о его границах и внутренней планировке. В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры – как в меньшую, так и в большую сторону. При этом если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже.
Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения). Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий.