Недвижимость

Нужно ли выделять доли детям?

Специалисты Росреестра Башкортостана ответили на вопросы читателей «Вечерней Уфы» о сделках с жильем с участием детей: может ли ребенок сам распоряжаться недвижимостью, есть ли у него доля в ипотечном жилье родителей.
– Когда ребенок получает право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью и подписывать документы?
– Дети в возрасте до 14 лет не могут распоряжаться принадлежащим им имуществом и подписывать документы. Сделки от их имени могут совершать только законные представители – родители, усыновители или опекуны.
В возрасте от 14 до 18 лет дети могут совершать сделки и подписывать документы, но только с письменного согласия своих законных представителей. Исключением является вступление в брак или эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным) – тогда несовершеннолетний распоряжается своим имуществом наравне с совершеннолетними.
В обоих случаях на отчуждение недвижимости потребуются разрешение органа опеки и попечительства и обязательное нотариальное удостоверение сделки.
– Может ли ребенок после достижения им 18 лет оспорить сделки с его имуществом, совершенные законными представителями до его совершеннолетия?
– Если права и законные интересы ребенка были нарушены, то, согласно Семейному кодексу, он вправе уже с 14 лет обратиться в суд, пояснили в ведомстве. Например, можно оспорить продажу недвижимости, когда были нарушены права ребенка (ухудшились его жилищные условия, произошло уменьшение доли в праве собственности). После достижения 18 лет возможно оспорить, например, сделку по приватизации жилого помещения. При этом суды редко отменяют подобные сделки, поскольку действует презумпция добросовестности родителей, действующих в интересах несовершеннолетних детей.
– Нужно ли выделять доли детям в жилье, купленном в кредит, но без использования материнского капитала?
– Закон не требует выделять детям доли в ипотечном жилье, если оно приобретено без маткапитала. Однако родители могут выделить доли в такой недвижимости по собственному желанию.
– Имеет ли ребенок право на долю в квартире при приватизации?
– При приватизации несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире по месту жительства, обязательно включаются в число собственников. Доли всех участников приватизации признаются равными. Однако участники приватизации по соглашению могут изменить их размер. В случае с детьми, чтобы уменьшить их долю, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Такое же разрешение нужно в случае отказа от участия несовершеннолетнего в приватизации. Увеличение доли детей дополнительных согласований не требует. Исключение несовершеннолетнего из приватизации или нарушение его прав может привести к признанию приватизации недействительной в качестве ничтожной или оспоримой сделки.
– Какие права сохраняются у ребенка на жилье, если его родители развелись?
– В данном случае это зависит от того, была ли выделена доля ребенка в недвижимости. Если да, то детская доля разделу не подлежит. Если ребенок только зарегистрирован в квартире родителей, то при разделе имущества супругов доля на несовершеннолетнего не выделяется.