Как снять жильё без лишних тревог

Рынок аренды жилой недвижимости - один из динамично развивающихся в Уфе. Практически мгновенно он реагирует на негативные веяния в экономике страны, а на активность его участников воздействуют самые разные события: от изменения графиков сессий в столичных вузах до повышения тарифов на комуслуги. Как и любой другой, этот рынок живет по собственным законам. И если вы думаете, что сложнейшее в решении проблем съема или сдачи жилья - всего-то найти вариант, то глубоко заблуждаетесь.
Упустив всего одну незначительную, на первый взгляд, деталь, новичок в сфере аренды квадратных метров - будь то наниматель или наймодатель - рискует потерять деньги, ценные вещи, к тому же изрядно попортить нервы.
Отдельные секреты индустрии "Вечерке" согласились открыть ее опытные представители. Соблюдение отдельных правил, возможно, и не обеспечит полной защиты, но, по крайней мере, поможет избежать некоторых ошибок. Возьмите себе на заметку важнейшее и будьте во всеоружии в нужный момент.
Кризис кризису рознь
Не вдаваясь в первопричины и политические нюансы экономических ситуаций, в которых приходилось в 2008-м и вот снова приходится жить и бороться за финансовую стабильность миллионам российских семей, стоит отметить явное различие в поведении рынка аренды жилья в нынешний период и шесть лет назад. Если коротко, прошлый кризис ударил по карману собственников сдаваемых квартир гораздо серьезнее. Нанимателям зачастую не удавалось раздобыть денег даже на очередной арендный платеж, не говоря уже о поиске другого, более дешевого "угла": учитывая процент посреднику (без них, признаем, справиться с задачей непросто), выгода оказывалась весьма сомнительной.
- Помню, вместо привычной ставки за услуги мы брали с клиентов только клятвенные обещания погасить через месяц долг и залог. Причем люди оставляли самые разные вещи - золотые цепочки, часы, несмотря на запрет со стороны закона, даже паспорт, - рассказывает сотрудник одного из городских агентств недвижимости Лиана Хисматуллина. - Кто-то из них потом возвращался, кто-то нет - мы шли на риск, благодаря чему и выживали. К слову, немало наших более принципиальных конкурентов к 2009 году лишились работы.
В сравнении с описанным, нынешний кризис лишь слегка задел интересы участников сделок по найму квадратных метров. И если цены на жилье и снизились, то незначительно и отчасти по причине сезонности данной "торговли" (подробнее об этом ниже). К тому же частенько, пользуясь беспроигрышным аргументом об экономической нестабильности в стране (особенно он действует на собственников, столкнувшихся с подобным в предыдущий раз), стоимость сбивают и сами риелторы. Кстати, опытные наниматели подхватили и тоже ловко используют эту идею.
В итоге сориентироваться в правильном выборе цены наймодателю довольно трудно. Чтобы узнать адекватную, действующую на конкретный месяц стоимость, им порой приходится даже хитрить.
- Прежде чем искать постояльцев, я звоню в несколько солидных контор и от лица клиента расспрашиваю специалистов о ценах на съем квартир, похожих на мою, - делится хозяйка двухкомнатной на проспекте Октября Вера Павловна. - Возможно, делать так не совсем этично, зато практично: агенты всегда объявляют потенциальным нанимателям максимальную или среднюю стоимость. В результате я в выигрыше...
Действуйте по сезону
И данный совет адресован обеим сторонам сделок по найму жилья. Самый малый спрос летом - студенты на каникулах, другие клиенты в отпусках, следовательно, и цены на аренду жилья значительно ниже обычного. Вывод: задумаете искать постояльца - много с него не спросите, решите подобрать квартиру - сэкономите до нескольких тысяч. Кстати, в "теплый" период и риелторы дают скидки охотнее.
Собственно, падение стоимости предлагаемых квадратных метров стартует уже весной. Самый пик продаж (а значит, и максимальный "курс" квадратных метров) приходится на время с конца августа до нового года. Оставшиеся пара месяцев, пожалуй, - самый стабильный относительно ценовой политики, этап: клиенты уже не рвут на части последний сносный вариант, а хозяева ходовых "однушек" готовы смягчить требования к претендентам, а то и поторговаться.
- Вот только заселение нанимателя летом в недорогую квартиру - далеко не гарант продолжительности везения, - отмечает частный риелтор Вадим Одинцов. - Если он снял жилье без посредников и не удосужился заключить с хозяином хоть какой-нибудь "самосочиненный" договор найма, последний беспрекословно может поднять цену при первой же возможности. Поводом послужит и повышение тарифов на "коммуналку", и объявившаяся вдруг соседская родственница, предлагающая бo’льшую сумму. Что уж говорить о наступлении осени, когда собственника замучают звонками агенты, готовые оперировать любыми доводами, "ломающими" и принципиальных наймодателей.
По словам Вадима Геннадиевича, у человека, официально оформившего сделку (в договоре найма фиксируется размер арендной платы), несравнимо больше шансов прожить по выгодной цене оговоренный срок. Однако алчный и непорядочный наймодатель (а такие, к сожалению, тоже встречаются) может принять решение о пересмотре стоимости в любое время и без зазрения совести. В такой ситуации жилец, безусловно имеющий право отстаивать свои интересы в суде, наверняка не станет ввязываться в долгие дорогостоящие споры и разбирательства. Клиенту проще принять новые условия либо переехать на квартиру более адекватного хозяина.
Будьте не только умны, но и грамотны
И все-таки договор с собственником квадратных метров лучше заключить. Если же вам повезло с поиском жилья без посредника, последний оформит сделку за значительно меньшее вознаграждение. Однако полностью полагаться на компетентность приглашенного специалиста не советуем. Лично проверьте правильность заполнения бумаг и ознакомьтесь с правоустанавливающими документами хозяина: необходимо получить письменное согласие на сдачу объекта всех сособственников, если таковые имеются.
В случаях, когда жилье не приватизировано, для составления договора наймодателю требуется предъявить письменное согласие на сдачу квартиры представителя муниципалитета, а также прописанных лиц. Отметим, данная бумага является основополагающей.
- Пренебрегая ею, вы рискуете уже на следующий день столкнуться с одним из возмущенных зарегистрированных родственников, - делится опытом юрист агентства недвижимости Руслан Мазитов. - Такое не редкость. Причем закон на их стороне, а клиенту не останется ничего, кроме как покинуть помещение. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, тратить время и нервы... К слову, для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они против, лучше не соглашаться на вариант - житья все-равно не дадут.
Внимательно читайте договор найма. В нем должны быть паспортные данные сторон, характеристики сдаваемой квартиры, серия и номер правоустанавливающего документа, размер ежемесячных взносов, срок, в течение которого собственник не имеет права ее менять, порядок расчетов. В документе желательно отразить вопросы ремонта и посещений хозяином квартиры (обычная практика - раз в месяц, с предварительным звонком). Если сможете, оформите договор самостоятельно (нотариально заверять его не требуется), в противном случае агент обязан выписать вам при оплате его услуг квитанцию.
- А вообще, чтобы учесть все нюансы, прежде чем приступать к поиску временного дома, изучите тридцать пятую главу Жилищного кодекса Российской Федерации. В конце концов, проблемы преследуют чаще не глупых или умных, а юридически безграмотных нанимателей, - отмечает Руслан Эдвинович.
К слову, не забудьте спросить у хозяина квитанции на оплату квартплаты за три последних месяца - удостоверьтесь, что долгов нет. Деньги передавайте хозяину только под расписку и в момент получения ключей от квартиры (проверьте их в деле). Последний документ составляется собственноручно наймодателем с внесением даты, паспортных данных и подписи. В тексте обязательно нужно указать оплачиваемый период проживания. Сумму обозначают цифрами и прописью. Не ленитесь оформлять такую бумагу и в будущем, ежемесячно внося платежи за жилье.
Еще.. один важный документ
Без передаточного акта наймодателю довольно трудно доказать, что он оставил во временное владение и пользование клиенту определенные предметы мебели или другие ценные вещи. Наниматель же при следующей встрече с хозяином ни за что его не убедит: сломанная розетка и треснутое на балконе оконное стекло присутствовали еще до вселения. В результате следуют обиды, споры, взаимные обвинения - словом, отсутствие конструктивного диалога. А завершается все это непредвиденными несправедливыми тратами на возмещение чужого ущерба. Отметим, перечисленного можно избежать, составив при совершении сделки простой документ.
Передаточный акт является обязательным приложением к договору найма. В нем описываются вещи, переданные жильцу на срок проживания, их количество и стоимость. Если дело касается бытовой техники, указываются модель и заводской номер устройств. Кроме того, фиксируются недостатки, обнаруженные в жилом объекте.
- Последний пункт важен больше для нанимателя, поэтому именно ему надо преодолеть неловкость и лично осмотреть квартиру, проверить работу газовой плиты, смесителей и электроники, - объясняет директор агентства недвижимости Светлана Воробьева. - Собственнику же лучше не бояться показаться мелочным и вписать в перечень даже шторы, люстры, зеркала и посуду. Как правило, про эти "пустяки" забывают, но именно их и недосчитываются при выезде жильца.
Добавим, в документ вносят также стартовые показания приборов учета воды, электроэнергии и газа. Оговорите с хозяином, кто станет покрывать расходы на коммунальные ресурсы, квартплату, пользование интернетом и стационарным телефоном. По одному экземпляру документа достается каждому участнику сделки. Процедура несложная, но защитит от скандалов и лишних тревог.
За чей счет товарный вид?
Если иное не предусмотрено договором, наниматель осуществляет за свой счет текущий ремонт, наймодатель - капитальный (смотреть ГК РФ). Однако мало кто из жильцов намерен брать на себя замену потрепанных обоев, побелку пожелтевшего потолка и другие затратные хлопоты. Ментальность большинства из нас такова: арендная плата является доходом с заложенными в него рисками, я же плачу за готовый комфорт.
Однако не забывайте при согласии на такие условия собственника прописать их в договоре, иначе выполнять грязную нежеланную работу придется все-таки самостоятельно. То же относится к ситуациям, когда хозяин обещает "вложиться" исключительно при получении первого арендного платежа. Указывайте в документах все: к примеру, "наймодатель обязуется покрасить плинтуса в срок до такого-то числа", "наймодатель обязуется постелить линолеум в течение двух недель" - собственники в основном бывают не против.
- Если все же есть желание квартирку освежить своими руками, можно обсудить с хозяином и выполнение отдельных косметических работ в счет оплаты, - предлагает Светлана Викторовна. - Во избежание обмана составьте с наймодателем соглашение о выполнении ремонта - допускается оформление прописью. Вот только собственникам стоит с ним быть повнимательнее. Порой клиенты так увлекались воплощением евроидей, что в итоге владелец жилья перед ними оказывался еще и в серьезном долгу. Застраховаться от такого несложно: просто фиксируйте на бумаге максимальную стоимость вопроса.
А случается и обратное, хозяева запущенных дешевых квартир заявляют: "Делайте какой угодно ремонт сами, платить за него не собираюсь". Человек, планируя сэкономить, снимает квартиру и на собственные средства придает жилищу товарный вид. Ловушка в том, что обрадованный бесплатным преображением имущества собственник мгновенно пересматривает цену. А как говорилось выше, обуздать аппетиты наймодателя возможно лишь через суд. Хотя отдельные граждане используют и несколько иную тактику (о ней скажем позже).
Добавим, вносить даже небольшие корректировки в облик квартиры с надеждой, что ее владелец их оценит и поощрит, - затея не из лучших. По закону любые изменения в арендованном помещении можно производить только с письменного согласия собственника. Так что, прежде чем вбить в стену гвоздь, позвоните сначала хозяину.
Честность – лучшая политика
Ни для кого не секрет, что далеко не каждый наймодатель является примерным налогоплательщиком. А потому особо предприимчивые наниматели зачастую идут на шантаж, диктуя условия проживания (не всегда приемлемые), задерживая арендную плату и переделывая жилище как душе угодно.
- Одна из знакомых хозяек-бабушек сдала комнату в коммуналке с виду приличной женщине южной национальности, было это пять лет назад, - рассказывает агент по аренде жилой недвижимости Гузель Нигматуллина. - Уже через месяц на пятнадцати метрах ютились шестеро взрослых мужчин, якобы ее родственников. Собственницу даже на порог перестали пускать: деньги через щель протиснут, а на прощанье - пара ласковых. Банальное "уходите, я вас не знаю" действия не возымело. В ответ находчивые постояльцы пообещали заявить на хозяйку в налоговую. В итоге впечатлительная старушка до сих пор мается с нежеланными квартирантами, даже к участковому боится обратиться, но официально заявлять о своем доходе все же отказывается.
И это не единственный случай, когда наймодатель оказывается загнанным в угол. Но, подумайте, стоит ли такая игра свеч...
То же относится и к нанимателям, пытающимся обойти риелтора. Оценив предлагаемый посредником вариант, иные часами выжидают, когда агент его покинет, чтобы вернуться и договориться с хозяином напрямую. Собственник жалеет человека, все-таки услуги этих "ничего не производящих лентяев" стоят немалых денег. Пускает без договора и продолжает верить: ему-то новый постоялец никогда не соврет.
- Смеем заверить, на деле выходит с точностью до наоборот. Если клиенту нравится решать жилищный вопрос обманом, не сомневайтесь, его привычка коснется однажды и вас, - обращается к наймодателям агент, индивидуальный предприниматель Айгуль Марданова. - Он либо съедет, прихватив с собой что-нибудь ценное, либо поживет немного в долг и сбежит. Кстати, иногда нежелание снимать жилье через агентство свидетельствует о том, что гражданин скрывается от полиции и попросту не хочет светиться, не говоря уже об элементарном: он неплатежеспособный, а значит, априори ненадежный жилец. Так что, прежде чем протягивать руку помощи хитрецу, подумайте дважды. Мы такой вариант не советуем!
То же относится и к противоположной ситуации, когда якобы из лучших побуждений хозяин в обход агента пытается наладить отношения с потенциальным нанимателем. Предупреждаем, такое поведение со стороны собственника - верный повод не связываться с ним ни при каких обстоятельствах. Мошеннических схем на сегодняшний день изобретено великое множество, а реализовать их, конечно же, проще без участия риелтора.