Каков порядок кадастрового учёта?

В минувшую среду, 24 июля, отмечался День кадастрового инженера. Трудно переоценить роль этих специалистов в процессе сделок с недвижимостью - они проверяют юридическую чистоту объекта, определяют его фактические границы и оформляют необходимые документы. Кадастровый инженер может проводить оценку стоимости недвижимости, что является важным критерием при ее продаже или покупке. Все эти процессы требуют высокой квалификации и знания законодательных норм. Кадастровый инженер также может помочь в решении спорных вопросов, связанных с недвижимостью, и предоставить экспертное мнение в судебном процессе.
На наиболее актуальные вопросы в сфере кадастрового учета мы попросили ответить заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Эльзиду Мухаметгаяновну ЗАЙНЕТДИНОВУ.

- В каком случае часть здания может являться объектом кадастрового учета?
- Часть здания может быть объектом кадастрового учета, если она передается в аренду. Кадастровый учет части здания проводится одновременно с регистрацией договора аренды на нее. Для учета части здания вместе с заявлением о регистрации прав и документами нужно подать технический план на эту часть здания.
- Можно ли поставить земельный участок на кадастровый учет на основании выписки из похозяйственной книги?
- Если у вас есть выписка из похозяйственной книги о земельном участке, предоставленном для личного подсобного хозяйства, вы можете поставить его на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности на него. Выписку из похозяйственной книги выдает орган местного самоуправления.
- Требуется ли при учете и регистрации права на здание, ранее поставленное на кадастровый учет как объект незавершенного строительства, заявление о снятии с учета объекта незавершенного строительства?
- Нет. По закону, если объект незавершенного строительства уже был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован, то его снимут с учета и прекратят регистрацию прав на него одновременно с регистрацией прав на готовое здание или все помещения в нем. Это произойдет без подачи отдельного заявления.
- Кто может обратиться с заявлением об изменении основных характеристик недвижимости?
- Как правило, это собственник недвижимости. Исключение — изменение характеристик после реконструкции. В этом случае заявление должен подать орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Также с заявлением об уточнении границ участка может обратиться: пользователь участка, который находится в государственной или муниципальной собственности (при условии постоянного, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или безвозмездного пользования сроком более пяти лет); собственник участка или его арендатор/пользователь, если договор аренды или безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет; кадастровый инженер, который выполнял кадастровые работы по договору, предусматривающему возможность подачи документов в орган регистрации прав.
- В каких случаях с заявлением об осуществлении кадастрового учета может обратиться кадастровый инженер?
- Обязательным условием, при котором документы в Росреестр могут быть представлены кадастровым инженером, является наличие заключенного с заказчиком кадастровых работ (собственником) договора подряда, в котором должно содержаться условие о возможности подачи кадастровым инженером документов в Росреестр. Кадастровый инженер может подать заявление на кадастровый учет в следующих случаях: при образовании участка, при сносе объекта, на который оформлено право собственности, при строительстве объекта капитального строительства, если право на участок уже было зарегистрировано.
- Какие документы должны быть представлены кадастровым инженером при подаче им заявления в Росреестр?
- При подаче заявления в Росреестр кадастровый инженер должен предоставить документы, являющиеся основанием для учета (межевой план, технический план, акт обследования), договор подряда. Если договор заключен юридическим лицом, нужна справка с места работы инженера, подтверждающая, что он является сотрудником этого лица, а также акт о приемке результатов работ заказчиком и его согласии с содержанием подготовленных документов.
- Каков порядок снятия объекта недвижимости с кадастрового учета?
- Объект недвижимости снимают с учета, если он прекратил свое существование (снесен, уничтожен). Для этого нужен акт обследования от кадастрового инженера. Подать заявление о снятии с учета может собственник объекта или участка, на котором данный объект был расположен, наследник собственника, органы власти, если собственник объекта и участка умер, а наследников нет. Если же у объекта недвижимости нет собственника, то муниципалитет может снять такой объект с учета на основании акта осмотра.
- Распространяется ли «дачная амнистия» на дома блокированной застройки (таунхаусы)?
- Нет, упрощенный порядок учета и регистрации, предусмотренный для индивидуального жилищного строительства, не распространяется на дома блокированной застройки. Для таких домов требуется проектная документация и разрешение на строительство. Строительство и учет домов блокированной застройки осуществляется по общим правилам Градостроительного кодекса РФ.
- Является ли обязательным установление границ земельного участка перед совершением сделки с земельным участком?
- Нет, по закону устанавливать границы участка перед сделкой не обязательно. Однако данные действия желательно совершить, так как это устраняет большинство земельных споров, позволяет покупателю точно знать, что он приобретает, увеличивает ценность участка. Если границы установлены, сведения о них вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Оспорить такие границы можно только в суде.
- Нужно ли при межевании участка согласовывать их границы с соседями?
- Да. При проведении межевания обязательной является такая процедура, как согласование местоположения границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков, но только в случае, если изменяется площадь и конфигурация участка. В ходе данной процедуры правообладатели смежных участков, подтверждая свое согласие с границами, должны подписать акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте, а также приложены к межевому плану. Результатом проведения межевания является межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Межевой план, представленный собственником земельного участка вместе с заявлением об осуществлении кадастрового учета, будет являться основанием для внесения сведений о границе земельного участка в ЕГРН.
- Приостановит ли Росреестр кадастровый учет дома, расположенного в зоне затопления?
- Нет, с 14 марта 2022 года специалисты Росреестра не проверяют наличие инженерной защиты таких объектов при проведении правовой экспертизы документов.
- Можно ли строить жилые дома на сельхозземлях и распространяется ли упрощенный порядок регистрации на фермерские дома?
- Да, с 1 марта 2022 года фермерам разрешено строить жилые дома на сельхозземлях, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, предоставленных для развития крестьянско-фермерского хозяйства, при соблюдении ограничений: один дом не выше трех этажей, площадь дома - до 500 кв. м, площадь застройки - до 0,25% от участка. Упрощенный порядок регистрации применяется и к фермерским домам, если они соответствуют параметрам ИЖС (не выше трех этажей, высотой до 20 метров, предназначены для проживания).
- Каков порядок кадастрового учета и регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства?
- Для учета и регистрации дома ИЖС нужны технический план, составленный кадастровым инженером на основе декларации, и документ на землю (не нужен, если право собственности зарегистрировано). Уведомления о строительстве и окончании работ не требуются до 1 марта 2031 года. Застройщик может выбрать упрощенный порядок (по п. 12 ст. 70 Закона №218-ФЗ) или уведомительный (по ст. 51.1 и 55 ГрК).
- Обязан ли государственный регистратор осуществлять проверку обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка?
- Нет, регистратор прав не проверяет обоснованность уточненных границ участка. Но уточнение не должно приводить к увеличению площади участка более чем на 10% от указанной в ЕГРН или на минимальный размер, установленный законом, к уменьшению площади более чем на 10% от указанной в ЕГРН (кроме случаев комплексных кадастровых работ с согласия правообладателя).
- Как изменить вид разрешенного использования участка?
- В первую очередь, ознакомьтесь с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего населенного пункта на сайте местной администрации или в печатных источниках. Выберите из ПЗЗ «основной» вид разрешенного использования, который подходит для вашего участка. Подайте заявление об изменении вида использования в Росреестр. Если никакой из «основных» видов разрешенного использования вам не подходит, то можно выбрать «условно разрешенный вид». Однако в этом случае требуется получить разрешение органа местного самоуправления. Если разрешение будет получено, то владелец участка может обратиться с этим документом в Росреестр для внесения изменений.