Покупаем садовый участок правильно:

что нужно знать будущему владельцу?

Покупка любого недвижимого имущества, включая садовые участки, требует внимательного подхода. На вопросы читателей «Вечерней Уфы», касающиеся покупки сада, ответила начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно‑регистрационной сфере Управления Росреестра по РБ Алсыу КУЧЕРБАЕВА.
– Как законно приобрести садовый участок и домик?
– Основное правило – убедиться, что земля и строения на ней правильно оформлены и зарегистрированы в Росреестре. Документы должны быть оформлены на оба объекта: земельный участок и строение. Если вы купите только землю без дома, оформление последнего станет вашей задачей.
Важно помнить, что иногда продавец может предложить купить дачу неофициально, через председателя СНТ. Это чревато трудностями с дальнейшим оформлением собственности.
После выбора участка попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН, чтобы узнать, кто является собственником и нет ли обременений на имущество. Лучше попросить продавца сделать это самому, поскольку таким образом вы получите доступ ко всем необходимым данным.
– А если выявлены ограничения, что делать?
– Если в выписке из ЕГРН указаны ограничения на продажу садового участка, то следует выяснить причину ограничений (арест, залог, судебные споры), попробовать снять ограничения (например, погасив долги или завершив судебное разбирательство), пересмотреть условия сделки или отказаться от покупки, если устранение ограничений затруднительно.
– Нужно ли согласие супруга продавца на сделку?
– Если недвижимость была приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие второго супруга на её продажу. Без этого согласия сделку всё равно можно провести, однако в ЕГРН появится отметка, которая будет отражаться в выписках и может усложнить последующие операции с недвижимостью, а также второй супруг может оспорить сделку.
– Важный вопрос – границы. Должны ли быть границы продаваемого участка четко закоординированы?
– Да. Это желательно. Убедитесь, что границы участка установлены официально (проведено межевание). Для этого заказывается выписка из ЕГРН. Если межевание не было проведено, вам придется заниматься этим вопросом после покупки, что потребует времени и денег.
Кроме того, межевание поможет выявить возможные проблемы с границами участка и соседними участками, а также покажет, входит ли ваш участок в зону с особыми условиями использования, где могут действовать ограничения на строительство.

– Влияет ли на что-то вид разрешенного использования – садовый участок или огородный?
– Если планируете строить жилые или садовые дома на участке, убедитесь, что он предназначен для садоводства, а не огородничества. На участках, предназначенных для огородничества, капитальные постройки запрещены, разрешаются только лишь хозпостройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
– Что делать, если продавец предъявляет как документы судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества?
– В данном случае покупателю нужно дождаться внесения продавцом сведений о своем праве в ЕГРН и только потом выходить на сделку.
– А если право собственности на участок отсутствует, имеется только членская книжка садового или дачного объединения?
– Нет, покупку садового участка только на основании членской книжки садового объединения совершать нельзя. Членская книжка подтверждает лишь членство в садовом объединении, но не право собственности на участок. Для законного приобретения участка необходимы документы, подтверждающие право собственности продавца на землю, такие как свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
– Часто сады располагаются в охранных зонах, какие ограничения это накладывает?
– Да, действительно, некоторые садовые участки могут находиться в охранных зонах, что накладывает определенные ограничения на использование этой земли. Всего охранных зон более 20, среди них: охранная зона инженерных сетей, объектов культурного наследия, водоохранная зона и т.д. К примеру, в охранной зоне газопровода запрещено строительство капитальных сооружений, посадка деревьев, проведение взрывных работ, прокладка дорог и коммуникаций. Разрешение на строительство временных построек возможно, но требуется согласование с эксплуатирующей организацией.