Как оформить садовый участок и жилой дом?

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости №5 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Динара ХАЛИТОВА.

– Мой садовый участок оформлен в собственность, а дом на нем – еще нет. С чего начинать и какие документы понадобятся?
– Если земельный участок предназначен для ведения садоводства, то дом можно оформить в упрощенном порядке. Для этого необходимо заполнить декларацию об объекте недвижимости установленной формы, а на ее основании можно будет подготовить технический план дома. Для подготовки технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру. На основании вашего заявления, документа на земельный участок (он прилагается только в том случае, если права на землю ранее были не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости) и технического плана на жилой дом возможно одновременно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Такой упрощенный порядок действует до 1 марта 2031 года. Одним из важных условий для оформления прав на дом является наличие сведений о местоположении границ земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка возможно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, доступной всем желающим бесплатно.
– Какой смысл в регистрации садового дома? Разве недостаточно того, что оформлен участок?
– Только прошедшие кадастровый учет и государственную регистрацию строения можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду или передать по наследству. В случае если объект недвижимости не учтен в ЕГРН и право собственности на него не оформлено, то совершить сделку, например по купле-продаже, можно будет только в отношении оформленного в собственность земельного участка, на котором данный объект недвижимости построен.
– Если вдруг через сад начнут строить дорогу и изымут участок, заплатят ли за неоформленные строения?
– Если строения на изымаемом земельном участке в установленном порядке не оформлены, то доказать, что данные объекты не являются самовольными постройками, будет сложно.
– Какие из строений нужно регистрировать – баню, теплицу, сарай и прочие?
– Государственной регистрации подлежат объекты недвижимости – хозяйственные постройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Временные постройки не подлежат кадастровому учету и регистрации прав.
– Сколько дней оформляется недвижимость? Можно ли ускорить этот процесс?
– Обозначим основные сроки. Независимо от формы представления документов государственная регистрация прав по закону осуществляется в течение 7 рабочих дней, государственный кадастровый учет – 5 рабочих дней, одновременные государственный кадастровый учет и регистрация – 10 рабочих дней. В случае подачи заявления и необходимых документов через МФЦ эти сроки увеличиваются еще на 2 дня. В отношении бытовой недвижимости сроки сокращены до 3 рабочих дней.
– Какие требования предъявляются к собственнику при строительстве жилого дома?
– При строительстве такого дома собственник должен учесть, что дом должен иметь не более трех надземных этажей, а его высота не должна превышать 20 метров. Также необходимо изучить правила землепользования и застройки (на официальных сайтах органов местного самоуправления), которыми могут быть установлены иные предельные параметры строительства жилых домов.
Определенные ограничения на строительство также могут быть установлены при вхождении земельного участка в границы зоны с особыми условиями использования территории. Сведения о наличии такой зоны и об ограничениях использования расположенных в ней земельных участков могут быть получены из ЕГРН по запросу.
– Как узнать о наличии охранных зон на своем участке?
– Узнать об ограничениях земельного участка можно, запросив выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будут отражены сведения об актуальных ограничениях объекта недвижимости, в том числе вид и основания установления охранной зоны.
– Сгорел дом, но за него продолжает приходить налог. Как нам быть?
– В случае полного разрушения жилого дома необходимо снять объект недвижимости с кадастрового учета и прекратить право собственности на него. Это можно сделать, подав заявление в МФЦ. К заявлению должен быть приложен акт обследования, подготовленный кадастровым инженером. Это документ, подтверждающий прекращение существования здания в связи с уничтожением.
– Продаю земельный участок, приобретенный в период брака. Нужно ли получать нотариальное согласие супруги? Возможна ли регистрация без этого документа?
– Для Росрестра отсутствие согласия одного из супругов не является основанием для приостановки сделки. Но при отчуждении имущества, приобретенного в период брака, мы все-таки рекомендуем представить нотариальное согласие супруги. Если продавец недвижимости не предоставил нотариально заверенное согласие жены или мужа на продажу объекта, то при выписке из ЕГРН будет стоять отметка об оспоримости сделки, и удалить ее будет невозможно.
– Как выяснить, разрешено ли вообще разводить животных на той территории, где расположен участок?
– Для этого нужно обратиться в районную или городскую администрацию за выпиской из градостроительного регламента, содержащей информацию о территориальной зоне, в границах которой находится участок, а также о видах разрешенного использования, которые допускаются в такой зоне. Виды разрешенного использования могут быть «основными», «вспомогательными» и «условно разрешенными». Если перечень вспомогательных видов разрешенного использования в выписке содержит вид, который предусматривает возможность разводить сельскохозяйственную птицу и животных, значит, вопросов к вам нет. Если же такой вид разрешенного использования относится к «условно разрешенным», то необходимо обратиться в администрацию за соответствующим разрешением.
– Каковы особенности регистрации прав на земельный участок, которым очень давно пользуемся?
– Гражданин может зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный ему до 30.10.2001, то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ.
Для этого в Росреестр нужно представить заявление на государственную регистрацию прав и любой документ, который подтверждает право гражданина на земельный участок. Например, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении гражданину участка или акт (свидетельство) органа государственной власти о праве гражданина на участок. Если таких документов нет, можно представить выписку из похозяйственной книги, которую выдает орган местного самоуправления. Дополнительные документы для регистрации не потребуются.
Право собственности на земельный участок зарегистрируют за гражданином независимо от вида права, на котором участок был предоставлен ему ранее (на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования).
– Участок приобретен по расписке, и кроме членской книжки садовода никаких документов на руках нынешний владелец не имеет. Как быть в такой ситуации и как надлежащим образом оформить свои права?
– В данном случае законом предусмотрена возможность приватизации земельного участка, а именно приобретения участка бесплатно в собственность без торгов.
Воспользоваться этим правом могут члены садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, созданных до 1 января 2019 года. При этом земельный участок должен быть образован из участка, который был предоставлен товариществу до 30 октября 2001 года. Гражданин должен быть членом садоводческого, огороднического товарищества и участок должен быть распределен претенденту на получение земельного участка по решению общего собрания. Также участок не должен быть ограничен или изъят из оборота. Заявления и все сопутствующие документы на приватизацию участков необходимо подавать в территориальное подразделение Министерства земельных и имущественных отношений РБ.
В случае, если по каким-то причинам правом бесплатной приватизации гражданин воспользоваться не может, придется обратиться в суд для признания прав на данный земельный участок.