"Горячая линия" Росреестра и "Вечёрки"

В сделках с недвижимостью закон и порядок – и никак иначе!

Павел Власов привык все держать под контролем. Вот и сейчас, когда они с женой собрались брать квартиру в ипотеку, он решил досконально изучить вопрос. Помогла супруга - увидела на сайте газеты "Вечерняя Уфа" информацию о проведении в редакции "горячей линии" на нужную им тему - все о недвижимости. Это было как раз то, что нужно. И Павел взялся за телефон. Ему повезло, он дозвонился первым.
В пятницу, 27 октября, в редакции "Вечерки" совместно с Управлением Росреестра состоялась "горячая линия" по вопросам недвижимости. На многочисленные вопросы читателей ответил начальник правового обеспечения Управления Сергей МЕРЕЖНИКОВ.

Итак, вопрос задает уже знакомый нам Павел Власов.

- Добрый день! Хотим взять квартиру по ипотеке, на что нужно обратить внимание?

- У Вас первичное или вторичное будет жилье?

- Первичное.

- Обратите внимание на своего застройщика, с которым будете заключать договор, посмотрите о нем сведения в реестре Налоговой инспекции, не находится ли он в процедуре банкротства, санации, наблюдения и так далее.
Также у выбранного застройщика должно быть обязательное страхование ответственности. Это Вы можете проверить на сайте Центробанка, где есть список организаций, осуществляющих страхование застройщиков по Российской Федерации. Если в списке нет страховой организации, на которую ссылается застройщик, Вы можете смело отказываться от заключения договора, потому что при банкротстве, при каких-то непредвиденных обстоятельствах ваша денежная сумма может просто сгореть, и Вы ничего не получите обратно, - подробно объясняет Сергей Борисович. - Далее: на сегодняшний день на территории Российской Федерации создан Некоммерческий фонд, куда все застройщики обязаны производить выплату с каждого договора долевого участия в строительстве. Если же в договоре долевого участия такого не прописано, это будет также являться основанием для приостановления регистрационных действий, мы Вам не зарегистрируем данный договор.
Вам будет предоставлен строительный адрес объекта. Посмотрите на сайтах, в поисковых системах, нет ли где-нибудь информации о повторной продаже данного объекта недвижимости, такая схема иногда встречается.

- У двух моих дочерей есть квартира, она на них оформлена в равных долях. Одной из них 17 лет. Как мне действовать, чтобы продать квартиру дочерей? Они сейчас обе живут в Санкт-Петербурге и хотят приобрести жилье там, - интересуется Ольга Воронина.

- Квартира была приобретена на дочерей на основании договора долевого участия, правильно? - начинает разговор специалист. - Одной из них еще нет 18 лет. Согласие органа опеки на отчуждение в данном случае необходимо. То есть Вы, как только найдете объект недвижимости на территории Санкт-Петербурга, эти сведения сразу предоставляете в орган по месту регистрации детей, органы опеки и попечительства, которые дадут разрешение при условии приобретения квартиры в Санкт-Петербурге. Либо, как это сейчас практикуется, Вы идете к нотариусу и составляете нотариальное обязательство, в котором указываете, что в такой-то срок вы обязуетесь оформить на несовершеннолетнюю дочь такую-то долю квартиры или целиком квартиру, объект недвижимости по такому-то адресу.

- Но у нас объект пока не выбран, нам надо здесь продать, чтобы появились деньги на первоначальный взнос.

- Я Вас понял, но продать здесь квартиру Вы не сможете без согласия органов опеки и попечительства, соответственно, Вам нужны конкретные варианты, которые Вы можете предоставить им. Органы опеки и попечительства не разрешат осуществить продажу объекта недвижимости несовершеннолетнего, если у Вас нет уже готовой идеи и какого-то конкретного объекта, который рассматривается в качестве покупки.
Либо Вы можете предусмотреть следующий вариант: многоступенчатая сделка, в которой возможен и обмен, - рассказывает о различных возможностях Сергей Мережников.

- Я уже год этим занимаюсь, нет вариантов.

- Ну, поскольку закон выступает в защиту несовершеннолетних, без заключения органов опеки и попечительства мы не зарегистрируем Вам данную сделку.
Как вариант: если найдете покупателя здесь, в Уфе, можете заключить предварительный договор купли-продажи и, соответственно, получите какую-то сумму, как определитесь с покупателем, к примеру, сколько-то процентов за счет того, что в указанный срок Вы переоформите права на этого человека. Для того чтобы он чувствовал себя более безопасно, эту сделку лучше также нотариально удостоверить. Она считается действительной с момента подписания, регистрации не подлежит, но будет юридический документ, обязывающий Вас за определенное время и за определенную сумму переоформить документы. В случае, если Вы этого не сделаете, сторона-покупатель вправе обратиться в суд и в судебном порядке переоформить на себя квартиру, - рекомендует Мережников. - Предварительный договор купли-продажи может быть составлен и без согласия органов опеки и попечительства, потому что в данном случае он составляется только на усмотрение сторон.

- Еще у нас есть дедушка, у которого большой дом. Он может дочери выделить долю в своем доме?

- Да. Если у Вас есть возможность наделить дочь правами, то это обязательно должно быть жилье, и не менее установленного минимума квадратных метров на одного человека; на территории города Уфы - 14 квадратных метров. Но это также предварительно нужно определить с органами опеки и попечительства. Рыночная стоимость объектов должна быть примерно одинакова, чтобы не было ущемления прав несовершеннолетнего в этом плане. Органы опеки в таких случаях, как правило, положительно рассматривают подобные вопросы. Если получаете их согласие, оформляете сделки; можете их оформить одномоментно, и приобретение, и дарение (наделение прав), и Вам все это зарегистрируют, - завершает объяснение Сергей Борисович.

- Недавно переехала к дочери из Салавата, где у меня осталась квартира. Доверенность на ее продажу оформила на своего племянника. Сейчас продавать квартиру передумала. Он не сможет продать ее без меня? - волнуется Лилия Садыкова.

- Вы вправе отозвать выданную ранее доверенность. Но только учтите, что в обязанности нотариуса не входит уведомлять орган Росреестра о том, что доверенность отозвана. Поэтому в Ваших интересах самой прийти в управление Росреестра и сообщить об этом, - объясняет Сергей Мережников. - Также мало кто знает, что каждый владелец недвижимости может написать заявление в Росреестр о том, чтобы любые сделки с его имуществом можно совершать только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. Такая запись в ЕГРН - основание для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав на эту недвижимость другим человеком.
Заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника можно подать в электронном виде в "личном кабинете" Росреестра (сервис расположен на главной странице сайта ведомства), - рассказывает специалист. - А можно обратиться с таким заявлением лично в любой офис филиала Федеральной кадастровой палаты и многофункциональный центр "Мои документы", который принимает документы на оказание услуг Росреестра. Сделать это возможно независимо от региона, где находится недвижимость. Например, гражданин владеет квартирой во Владивостоке, но сейчас живет во Владимире. Он может запретить распоряжаться своим имуществом без личного присутствия из Владимира.

- Ищем квартиру. Как обезопасить себя при совершении сделки и где проверить "чистоту" квартиры? - спрашивают супруги Ильины.

- Есть четыре важных момента, которые необходимо выяснить: действительно ли продавец является собственником имущества, не находится ли недвижимость в залоге (под арестом), сколько раз ее перепродавали, сколько собственников у недвижимости, - подробно разъясняет специалист. - На эти вопросы поможет ответить выписка из ЕГРН. Получить такой документ вправе любое лицо, за исключением отдельных видов выписок, которые выдаются лишь собственнику.
Вам для получения общедоступных сведений из ЕГРН об объекте недвижимости необходимо обратиться в МФЦ, предъявить удостоверение личности, заполнить заявление, внести плату и получить выписку из ЕГРН. Кстати, это все можно сделать, не выходя из дома, через портал Росреестра в электронном виде. Это информация открытая, справку дадут любому.

- На что обратить внимание?

- Если квартира продавалась подозрительно часто, особенно за короткий срок, - задумайтесь, - предупреждает Сергей Борисович. - Возможно, с ней что-то не так. Чем больше сделок было с квартирой, перехода прав, и чем чаще за короткий промежуток времени это происходило, тем больше вероятность, что в ее биографии случались "темные пятна". Относительно безопасными считаются квартиры, приватизированные или построенные за последние несколько лет и впервые выставленные на продажу. Также обязательно обратите внимание, имеются ли обременения и ограничения недвижимости (аресты, ипотека), имеется ли запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного имущества и другие осложнения.
Если покупателю предоставили не оригиналы документов, а их дубликаты или копии, в этом случае документы могут оказаться подделкой, а настоящие владельцы и не подозревают, что их собственность продается. Так что если покупателю не дают оригиналы документов или продают по доверенности, надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом удостовериться, что говорите именно с тем, на кого оформлена недвижимость. Следует насторожиться, если покупателя торопят с подписанием документов или квартира продается намного дешевле обычной рыночной цены.

- Хочу вступить в долевое строительство. Как мне себя максимально обезопасить в финансовом отношении? - интересуется Ева Пономарева.

- Прежде чем отдавать в чужие руки немалые деньги, согласитесь, не помешает проявить осторожность. Поэтому советую первым делом собрать о застройщике максимум доступной информации, начиная с публикаций в СМИ и в интернете. К примеру, сегодня застройщики обязаны отражать на сайте своей компании информацию о строящихся объектах и размещать фотографии стадии строительства, - начинает подробный рассказ Сергей Борисович. - Узнайте, как выбранная Вами фирма уже успела себя зарекомендовать на рынке недвижимости.
Основной документ, регламентирующий отношения участников долевого строительства, - это договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Он заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре. Договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Если застройщик под каким-то предлогом отказывается регистрировать этот договор - задумайтесь, - предупреждает специалист.
- По первому вашему требованию застройщик обязан предоставить Вам учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год. У застройщика, кроме того, должны быть зарегистрированные в Росреестре право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором ведется строительство, и проектная декларация, - продолжает Мережников. - Поинтересуйтесь стоимостью квадратного метра жилья в том городе, где Вы собираетесь жить. Увы, чудес в строительной сфере не бывает. Поэтому, если обещают очень дешевое жилье, задумайтесь: а реально ли это? Вряд ли найдется такой застройщик, который согласится работать себе в убыток.
Попросите показать, какие объекты уже построены застройщиком. Насколько в действительности они готовы, сданы ли в эксплуатацию уже построенные им объекты?
Теперь о том, на что Вы должны обращать внимание при заключении договора об участии в долевом строительстве. Запомните четыре обязательных пункта, которые должны в нем присутствовать.
Первое: название конкретного объекта долевого строительства с указанием строительного адреса, этажности дома, расположения и площади квартиры. Далее должен быть указан срок передачи застройщикам объекта покупателю. Проверьте также наличие сведений о цене, сроках и порядке оплаты. Наконец, важно не упустить из виду такой пункт, как положение о гарантийном сроке эксплуатации дома (он должен составлять не менее пяти лет).

- У нас участок восемь соток в СНТ, в Уфимском районе. Года два назад мы его размежевали, хотели
зарегистрировать по четыре сотки. Нам отказали по причине того, что не позволило Управление архитектуры. Там же нам сказали, что в начале 2017 года примут новый закон, то есть возродят вот эту регистрацию по четыре сотки, - на "горячую линию" дозвонилась Элеонора Усманова. - Это первый вопрос. Второй - на другой половине участка мы планируем построить дом, сможем ли мы его зарегистрировать в собственность?

- По поводу первого вопроса. Изменений на уровне города пока в проектную документацию (так называемые ПЗЗ - правила землепользования и застройки) не вносились, поэтому в установленные минимальные размеры Вы не проходите, - отвечает Сергей Борисович. - Так что Вы не сможете размежевать участки, мы их не поставим на государственный кадастровый учет, следовательно, право мы Вам не зарегистрируем. Поэтому, как только будут внесены изменения в ПЗЗ города, где будет установлен минимальный размер, допустим, четыре сотки или менее, тогда уже этот вопрос можно будет разрешить.
По поводу регистрации объекта недвижимости. У Вас назначение участка какое: сельхозземли или земли населенных пунктов?

- Сельхозземли.

- На землях сельхозназначения строительство каких-либо объектов не допускается. Это ограничение установлено законом "Об обороте земель сельхозназначения", тем более - строительство жилья, - предупреждает специалист. - Немного забегая вперед, хочу сказать, что с 1 января 2019 года вступит в силу новый Федеральный закон о садах и огородничествах, там будет некое послабление; то есть после вступления в силу нового федерального закона № 217 у Вас, вероятно, получится осуществить то, что задумано. А на сегодняшний день нормы не позволяют этого сделать.

- Хочу заключить договор с банком об ипотеке. На что мне обратить внимание? - спрашивает Роман Дежнев.

- Во-первых, разумеется, стоит выбирать только надежный банк с хорошей репутацией. Во-вторых, договор об ипотеке - это достаточно сложный документ, где может быть множество "подводных камней". Так как заключается он надолго, рекомендую отнестись к нему серьезно, - подчеркивает Мережников. - Для начала проштудируйте федеральный закон №102 "Об ипотеке", где в статье 9 подробно прописаны все права и требования к договаривающимся сторонам. Полезно также обратить внимание на 14-ю статью этого же закона, где содержится подробная информация о требованиях, предъявляемых к закладной. Если у Вас возникли сомнения и нужна дополнительная консультация специалиста, можете записаться на прием в Управление Росреестра и получить необходимую помощь.

- Что делать, если потеряно свидетельство о праве собственности на квартиру? Могут по нему продать мою квартиру? Как восстановить документы? - волнуется Анна Петровна Шмелева.

- По поводу продажи квартиры без Вашего ведома можно не опасаться: для регистрации продавцу нет необходимости предъявлять свидетельство в Росреестр - все данные о правах на недвижимое имущество хранятся в реестре (ЕГРН) в электронном виде, поэтому никто не сможет распорядиться Вашей недвижимостью, - успокаивает пожилую женщину Сергей Борисович. - Для восстановления документов обращайтесь в территориальный орган Росреестра. По вашему заявлению Вам выдадут выписку из ЕГРН, которая с прошлого года заменила свидетельство. Обращаю внимание, что удостоверяющая бумага выдается на обычном листе с нанесенными на него данными, подписями и печатями. Никаких водяных знаков на выписке нет.

- Покупаю квартиру, - делится радостью Асхат Зямилев. - Присмотрел хороший вариант, все устраивает: и цена, и район. Единственный момент, который настораживает: покупаю ее не у самого владельца, а у продавца, который действует по доверенности. Что посоветуете?

- Доверенность на подачу заявлений на регистрацию прав или сделок должна быть обязательно нотариально удостоверена, - подчеркивает Сергей Мережников. - Далее: в форме доверенности необходимо указать все реквизиты доверителя и доверенного лица, срок действия доверенности, четко прописать полномочия доверенного (например, что доверенность выдана для предоставления интересов в Росреестре). Ещё необходимо проверить полномочия доверенного лица и доверителя, убедиться, что доверенность оформлена надлежащим образом и срок её действия не истёк. Если в документе не указан срок действия, он сохраняет свою силу в течение года со дня его совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, не действительна. В случае, если доверитель отменяет свою доверенность, он обязан сообщить об этом действующему от его имени поверенному, а также известным ему третьим лицам, для представительства перед которыми была выдана доверенность, например, в Управление Росреестра. И ещё: целесообразно связаться с лицом, выдавшим доверенность - с нотариусом, чтобы убедиться в том, что доверенность на самом деле была оформлена по всем правилам, до настоящего времени не отменена, а доверитель в добром здравии, - вдается во все подробности специалист. - Также важно знать, что каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии. Такое заявление принимается в любом МФЦ.
И главное - перед тем как заключать сделку, постарайтесь встретиться с собственником и лично убедиться, что он действительно намерен распорядиться недвижимостью. Если доверенность выдана весьма пожилым человеком, удостоверьтесь, что он по-прежнему жив-здоров.
Если квартиру все же не хочется упускать, максимально обезопасьте себя. Оговорите в заключенном с продавцом договоре, что деньги вы ему передадите не сразу, а только после государственной регистрации. Специалисты Управления Росреестра по РБ при правовой экспертизе обращаются в том числе к нотариусу, чтобы убедиться, действительно ли он выдавал такую доверенность, - уточняет Сергей Борисович.

- Хочу подарить свою квартиру племяннику, но с условием, что я буду по-прежнему проживать в своей квартире, а он будет пожизненно за мной ухаживать. А вдруг я останусь на улице? - переживает Елизавета Туманова.

- При дарении нельзя предусмотреть условие, что Ваш родственник будет за Вами пожизненно ухаживать, поскольку в этом случае оно расценивается как встречное обязательство. По закону такой договор не является дарением. Напомню, что с момента государственной регистрации перехода права на подаренное жилье право пользования дарителя этими квадратными метрами автоматически прекращается. Новый собственник вправе распоряжаться подаренной квартирой по своему усмотрению. В Вашем случае можно рассмотреть другой вариант - договор пожизненного содержания, - объясняет Сергей Мережников. - При заключении договора пожизненного содержания с иждивением (это разновидность договора пожизненной ренты) квартира переходит в собственность другого лица. При этом то лицо, которое отчуждает свое имущество по указанному договору, получает в течение всей жизни содержание - ренту, а также может проживать в этой квартире.
Пожизненное содержание может выражаться в выплате определенных договором денежных сумм или включать обеспечение питанием, одеждой. По этому договору могут, скажем, оказываться услуги по уходу за престарелым или больным человеком. Возможно предусмотреть также и оказание ритуальных услуг, и прочие условия. Но в договоре это все должно быть прописано.

- Можно ли расторгнуть такой договор?

- Это можно сделать только в том случае, если не выполняются условия договора. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон или в судебном порядке, - добавляет специалист.

- Потерял паспорт, на днях получаю новый. Надо ли что-то менять в документах на квартиру? - интересуется Никита Рыков.

- В процессе проведения правовой экспертизы государственные регистраторы Управления в обязательном порядке взаимодействуют с Управлением Федеральной миграционной службы РБ в части подтверждения действительности паспортов заявителей по системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). Однако по своему желанию Вы можете внести новые паспортные данные в ЕГРН, - сообщает Никите Сергей Борисович.
Нередко возникает вопрос, нужно ли менять выписку или свидетельство о праве собственности, если произошла смена фамилии. Особенно часто задаются этим вопросом женщины, взявшие после бракосочетания фамилию супруга. Решение о замене документов, подтверждающих собственность на недвижимость, а также предоставление сведений о перемене фамилии или имени в Росреестр оставлено законодательством на усмотрение владельца. Закон не обязывает собственника в какой-либо срок заниматься заменой свидетельства о собственности или предоставлять информацию о смене данных, - уточняет специалист.

- Собираюсь купить квартиру в Крыму. Как проверить ее "чистоту" и как оформить сделку купли-продажи, не выезжая из Уфы? - спрашивает Наталья Насырова.

- Для этого необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об интересующем Вас объекте недвижимости. Это открытая информация, и она доступна любому желающему. Она выдается по одному или нескольким субъектам РФ (в том числе целиком по РФ). В выписке будет указан сам объект, его принадлежность, вид права, на котором владельцу принадлежит его недвижимое имущество, количество собственников, возможные обременения или ограничения. Даже если дело находится на стадии судебных споров и пока не принято никакого решения, в выписке это все будет отражено, - объясняет Сергей Мережников. - С 2017 года по услугам Росреестра действует экстерриториальный принцип подачи документов - это возможность обращаться за регистрацией прав в офис приема-выдачи документов независимо от места расположения объекта недвижимости, на который осуществляется кадастровый учет или регистрируется право. Для оказания услуги по регистрации прав по экстерриториальному принципу выделены отдельные офисы в каждом субъекте России, на территории Башкирии обращайтесь по адресу: Уфа, улица 50 лет СССР, дом №30/5. С расположением офисов в других регионах можно ознакомиться на сайте Росреестра. При этом запомните: при экстерриториальном принципе подачи документов, например, по сделке купли-продажи, если продавец находится в Казани, а покупатель в Уфе, то они оба должны обратиться в любой из офисов Башкирии или Татарстана (или даже другого региона), где принимают документы по экстерриториальному принципу. То есть одной из сторон сделки все равно необходимо приехать ко второй стороне для подачи документов вместе, - заканчивает подробное объяснение Сергей Борисович.
...Время, отведенное на "горячую линию", подошло к концу. Безусловно, желающих пообщаться со специалистом было много, так что не все читатели смогли задать свои вопросы. И тем, кто не сумел дозвониться, мы адресуем совет нашего гостя: приобретение недвижимости - дело важное, ответственное, и к нему как нельзя лучше подходит народная поговорка "семь раз отмерь - один раз отрежь". Досконально проверьте все заранее, чтобы потом спокойно и счастливо жить в купленной квартире, а не ходить по судам или лить слезы о потерянных деньгах.



Добавим...
Управление Росреестра по Республике Башкортостан информирует заявителей, что при оплате госпошлины (или внесении платы) при обращении за государственными услугами Росреестра рекомендуется обратить внимание кредитной организации на необходимость обязательного указания уникального идентификатора начисления (УИН) в платежном поручении.
УИН предоставляется для оплаты услуг по государственной регистрации прав, получения сведений из ЕГРН (как при личном обращении в многофункциональный центр "Мои документы", так и в электронном виде). Он предоставляется также для оплаты "пакета услуг" при получении сведений из ЕГРН посредством "ключа доступа" к ФГИС ЕГРН.
УИН необходим для однозначной идентификации платежа в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) и получения Управлением Росреестра подтверждения факта оплаты за конкретную государственную услугу.
Внесение платы за предоставление сведений из ЕГРН должно быть осуществлено не позднее семи календарных дней, а государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав - в течение пяти дней с даты получения УИН.