Семейная собственность: как распоряжаться недвижимостью

После заключения брака для супругов меняется порядок распоряжения имуществом. При совершении сделок с недвижимостью необходимо учитывать требования Семейного кодекса Российской Федерации и иных нормативных правовых актов.
На вопросы читателей «Вечерней Уфы» о том, как распоряжаться недвижимостью в семье, ответила начальник отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Василя НУРГАЛИЕВА.
– Вся ли недвижимость супругов считается общей совместной собственностью. Или есть исключения?
– Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К общему имуществу супругов относятся не только недвижимость, но и доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности; полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения; приобретенные за счет общих доходов супругов движимые вещи, ценные бумаги, вклады; любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено.
При этом если, например, в период брака имущество получено одним из супругов по наследству или было ему подарено, то оно не войдет в состав общей совместной собственности супругов. Это имущество будет являться личной собственностью супруга.
Не является совместной собственностью супругов также имущество, приобретенное каждым из них до брака.
Если супруги хотят прекратить режим совместной собственности, то могут оформить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов. При этом данные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
– То есть возможно выделить отдельно долю каждого из супругов из общего имущества?
– Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, каждый из них вправе выделить свою долю из общего имущества, заключив брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов. При недостижении соглашения они могут выделить доли также в судебном порядке.
– Если недвижимость приобретена в браке, каковы правила сделок в таком случае. Нужно ли согласие супруга на сделку?
– Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
При отсутствии такого согласия Росреестр зарегистрирует переход права собственности или сделку, но внесет отметку о том, что согласие не было представлено, а в будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом в суде.
– Один из супругов хочет подарить какое-то имущество своей второй половинке, как действовать в данном случае?
– Супруги могут дарить друг другу только то имущество, на которое не распространяется режим совместной собственности, то есть то имущество, которое было приобретено ими до брака или получено в браке по безвозмездным сделкам, по наследству, а также приобретенное в браке имущество, если в отношении него супругами был изменен режим совместной собственности (например, брачным договором). В этом случае они могут заключить договор дарения, в Росреестре осуществляется уже регистрация перехода права собственности.
– Уточните, пожалуйста, если во время брака кому-то одному из супругов недвижимость была подарена, например, родственником, считается ли это общей собственностью?
– Полученная в дар недвижимость является личной собственностью того супруга, которому она подарена.
– Часто в сделках участвуют дети. Каковы правила тут – в зависимости от возраста?
– Гражданское право различает несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и малолетних, которые не достигли 14 лет. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) сделки заключают его родители или другие законные представители. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет заключают сделки сами, то есть расписываются в документах. Но делают это с письменного согласия родителей или же других законных представителей. В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме.
– Во всех ли случаях при сделках семьи с детьми нужно обращаться в органы опеки за согласием?
– Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства родители не вправе совершать или давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Следует отличать сделку по продаже (отчуждению) квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи (отчуждения) квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.
Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не нужно. Но если несовершеннолетний является собственником, либо находится под опекой или попечительством, или остался без родительского попечения, то отчуждение (сделка) возможно только с согласия органа опеки.
– Какие требования необходимо соблюсти, чтобы сделка с использованием материнского капитала была законной?
– Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению.
В договоре приобретения жилья с использованием материнского капитала необходимо указать, какая сумма из общей стоимости квартиры будет оплачиваться за счет средств материнского капитала, а какая – за счет собственных средств.
Если материнский капитал используется для оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи, а оставшаяся часть оплачивается за счет заемных средств, об этом также необходимо указать в договоре купли-продажи.
В случае приобретения квартиры в собственность на имя одного из родителей, которому был выдан материнский капитал, после перечисления ему Пенсионным фондом средств материнского капитала, в последующем он заключают соглашение о выделении долей супругу и своим детям, соответствующей доле материнского капитала. При этом доля жилого помещения, приобретенная за счет совместных средств супругов, должна остаться в совместной собственности, иначе соглашение будет иметь элементы соглашения о разделе совместно нажитого имущества и будет подлежать нотариальному удостоверению.