Как не нарушить закон при сделках с недвижимостью?

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Эльзида ЗАЙНЕТДИНОВА.

– Хочу купить квартиру. Как узнать, имеются ли ограничения (обременения) имущественных прав на нее?
Нурия ИСХАКОВА.
– Проверить, наложен ли арест на имущество, можно двумя способами – заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или на сайте Росреестра.
Выписку об основных характеристиках можно заказать онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ. В документе будут отражены все сведения об обременениях, включая арест и ипотеку. Если квартира «чистая», то будет написано «не зарегистрировано» – значит, на этом объекте нет ограничений.
Быстро проверить наличие ареста или запрета в ЕГРН можно с помощью бесплатного электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра.
– Как понять, подпадает ли мой гараж под «гаражную амнистию» и могу ли я оформить в собственность землю под ним?
Владимир САВЕЛЬЕВ.
– Чтобы оформить гараж по «гаражной амнистии», нужно соблюсти 3 условия: гараж должен быть капитальным, то есть прочно стоять на земле, гараж должен быть построен до 29 декабря 2004 года, и он не должен быть признан судом или местной администрацией самовольной постройкой.
Если все условия соблюдены, для получения земельного участка под гаражом можно до 1 сентября 2026 года обратиться в местный орган Минзем­имущества, который распоряжается неразграниченными землями.
– Надо ли информировать Росреестр о проведении реконструкции жилого дома?
Ольга КИРИЛЛОВА.
– Изменение характеристик индивидуального жилого дома вследствие его реконструкции (возведение пристройки, изменение этажности, восстановление или изменение несущих конструкций) требует внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это осуществляется на основании заявления правообладателя и технического плана на дом, который готовит кадастровый инженер на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем жилого дома.
Если жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, то до 1 марта 2031 года технический план может быть подготовлен без уведомлений органов местного самоуправления о планируемой реконструкции и об окончании реконструкции.
– Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?
Марат ЛАТЫПОВ.
– В таком случае заинтересованному лицу необходимо заключить договор с кадастровым инженером для подготовки акта обследования, удостоверяющего прекращение существования объекта недвижимости.
Для снятия с кадастрового учета жилого дома с актом обследования и с соответствующим заявлением необходимо обратиться в МФЦ. Если в отношении объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности, то подается заявление о снятии с кадастрового учета и о регистрации прекращения права собственности.
– Является ли препятствием для оформления права на жилой дом наличие ограничений на земельный участок в связи с его расположением в границах охранной зоны линий электропередачи (ЛЭП).
Сергей ПРОХОРОВ.
– Ограничения на совершение сделок с участками и постройками, находящимися в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), отсутствуют. Регистрация прав на объекты недвижимости, расположенные в границах ЗОУИТ, по наследству, на основании сделок об отчуждении (купля-продажа, дарение и т.д.) осуществляется в общем порядке. Вместе с тем обязательным требованием к содержанию договора является указание в нем наличия соответствующих ограничений.
– Какие ограничения при продаже доли в праве собственности на жилое помещение имеются в соответствии с законом о микродолях?
Дмитрий ГОРБУЛЬКО.
– Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, собственник жилого помещения (квартиры или дома) не вправе совершать действия, в результате которых появятся доли меньше шести квадратных метров. Указанные изменения касаются правоотношений, возникших после 1 сентября 2022 года. Если доля приобретена до 1 сентября 2022 года, собственник вправе ее продать, подарить, завещать. Указанные нормы закона не применяются, если имеет место наследство, использование материнского капитала или приватизация.
– Почему собственнику недвижимости следует внести в ЕГРН адрес своей электронной почты?
Риф САДЫКОВ.
– Благодаря наличию в ЕГРН электронной почты правообладатель может оперативно получить из Росреестра информацию о действиях с его недвижимостью. По электронной почте Росреестр уведомит о поступлении пакета документов на регистрацию прав, об исправлении в ЕГРН технических или реестровых ошибок, об изменении данных правообладателя или характеристик объекта, о наложении ареста, о включении земельного участка в зону с особыми условиями использования территории и т.д.
Представить контактные данные Управлению Росреестра возможно, заполнив соответствующее заявление в любом офисе МФЦ или на портале Госуслуг и в личном кабинете на портале Росреестра.
– Как получить информацию в отношении собственников комнат в коммунальной квартире для их уведомления с целью соблюдения преимущественного права покупки?
Мария КАПЛИНА.
– С 1 марта 2023 года персональные данные владельцев недвижимости представляются третьим лицам только с согласия владельцев. При этом в закон о государственной регистрации недвижимости внесены положения, наделяющие собственников одних комнат в квартире правом получать сведения о собственниках иных комнат в этой же квартире в составе выписки из ЕГРН даже при условии отсутствия согласия таких соседей на предоставление сведений о них.
– Если супруги в разводе, нужно ли согласие, если один из супругов отчуждает недвижимость?
Валерия ПРОКУШЕВА.
– Если супруги находятся в разводе, но недвижимость ранее являлась их совместной собственностью, то, по общему правилу, для ее отчуждения одним из бывших супругов требуется согласие другого. Во избежание возможных споров и оспаривания сделки на практике рекомендуется запрашивать такое согласие даже с бывших супругов. Исключение составляют ситуации, когда имущественные права супругов были полностью разделены в ходе развода. Тогда согласие бывшего супруга на отчуждение недвижимости не требуется.
– Как не нарушить закон, если при покупке недвижимости использовались средства материнского капитала?
Зиля ФАТКУЛЛИНА.
– Закон обязывает владельца сертификата, его супруга (супругу) в случае приобретения жилого помещения на средства материнского капитала оформить это жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (самого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Если жилье приобрели на ипотечный кредит, а материнский капитал использовался в качестве первого взноса или для погашения части кредита, то закон требует выделить доли в течение шести месяцев после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.
– Почему необходимо регистрировать ранее возникшее право на недвижимость?
Владимир ГУСЕВ.
– Ранее возникшим считается право, которое возникло до 31 января 1998 года. Права, возникшие до этой даты, признаются юридически действительными и регистрируются по желанию правообладателей. Зачастую с проблемой отсутствия зарегистрированных прав в ЕГРН такие владельцы сталкиваются только тогда, когда с объектом недвижимости необходимо совершить какую-то сделку (продать или подарить), либо вступить в наследство, либо, заказывая выписку из ЕГРН, они не видят себя собственниками.
Поэтому зарегистрировать ранее возникшее право в ЕГРН – значит защитить свое имущество, поскольку наличие сведений в ЕГРН гарантирует признание и подтверждение государством прав на объект недвижимости, а также позволяет наполнить ЕГРН контактными данными правообладателей.
– Как узнать причину наложенного ареста на имущество?
Вячеслав КАЗАНЦЕВ.
– Чтобы узнать причину наложения ареста или запрета, необходимо обратиться в тот орган, который издал документ о наложении ограничений. Такими органами являются суды и судебные приставы-исполнители, налоговые органы. Погашение записи в ЕГРН об ограничениях осуществляется на основании акта о снятии ареста или запрета.
– Квартира по 1/2 доле принадлежит двум собственникам. Один из них продает другому участнику долевой собственности свою 1/2 долю в праве. Необходимо ли нотариальное удостоверение такой сделки?
Антон САЗОНОВ.
– Да. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Подготовил Сергей ОСАДЧИЙ.
Фото предоставлено Управлением Росреестра по Республике Башкортостан.