Квартира или апартаменты?

Как сэкономить на покупке жилья

Вот жили мы с мужем с родителями и думали: были бы деньги, а уж найти подходящую квартиру - дело пустяковое. Но вот подкопили на первоначальный взнос, пару дней покопались на сайтах недвижимости и с сожалением осознали: гармоничным соотношением “планировка-район-цена” в Уфе и не пахнет. А ведь не студию хочется - “гнездышко на вырост”: хотя бы двушку, да с геометрией не абы какой. И чтоб не два часа по пробкам до работы, а под боком. Похоже, нам еще копить и копить...

- Смотри, а ведь рядом с моим офисом апартаменты продают, - супруг ткнул пальцем в баннер на экране.
- Не иначе стоят, как дворец, - отмахнулась я.
Однако ценник оказался более чем приемлемый: процентов на 30 ниже, чем просят за обычную квартиру в том же районе. Решили вопрос изучить: если речь не о жилье класса люкс, тогда о каком?..

Диковинный товар
По сути, апартаменты в России - те же квартиры, но с иным юридическим статусом. На бумаге такие помещения относятся к нежилому фонду, однако по факту все условия для комфортного проживания в них есть. Фишка в том, что возводят “нестандартные” многоэтажки на земле, предназначенной для коммерческой недвижимости. Девелоперу это выгодно: разрешение на застройку “промышленного” участка получить проще и дешевле (а значит, потенциальная прибыль выше!). Покупателя же осчастливит едва ли не идеальное расположение дома: в престижном районе, недалеко от центра, с развитой инфраструктурой, отменной транспортной сетью, детсадами, школами, магазинами в шаговой доступности... И ведь по сказочной цене.
Конечно, для уфимцев апартаменты в новинку, а вот в Москве и Санкт-Петербурге этот товар давно распробовали. В ходе минутного мониторинга столичных порталов я насчитала минимум пять апарт-комплексов. В СМИ утверждают, что на такие “клюют” до трети клиентов. Ипотеку оформляют по договору долевого участия. Госрегистрации апартаменты подлежат так же, как любое другое жилье. В будущем их можно продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду. А вот чего нельзя, так это сохранить апартаменты в качестве единственного жилья, если имущество описано за долги. Впрочем, нам подобное не грозит - финансы держим под контролем.

Уорхол оценил бы
Начав обзванивать офисы продаж, мы с мужем быстро вошли в азарт. Да, в апартаментах - те же кухни, спальни, холлы, ванные, коммуникации... Но планировки. Тут самые разные планировки!
Оцениваем первую, вторую, особенно зацепила третья. Следующие полчаса мы уже оживленно спорили на тему использования внутрикомнатных перегородок. Что-что, а самовольничать любим, раз по милости соседей даже штраф схлопотали. Кстати, к апартаментам требования по перепланировке гораздо мягче, чем для привычных квартир. Да и развернуться тут действительно есть где.
Вот вариант с панорамным остеклением: город как на ладони, и ощущение, будто воздуха в комнате больше. Вот с террасой и высокими потолками. А вот и вовсе квартира свободной планировки, просторная. Смотришь на такую и невольно вспоминаешь старые черно-белые снимки, запечатлевшие интерьеры дома-галереи Энди Уорхола, в таких проходили главные богемные вечера Нью-Йорка. Благо в большинстве своем уфимские апартаменты продают без отделки, и все пространство можно организовать так, как пожелает душа.
Неожиданностью для нас с супругом стало и эффектное оформление коридоров здания. А еще практически гостиничный сервис. Прожив полжизни в рядовой пятиэтажке, сложно представить, что в холле нового дома может разместиться кафетерий: переехали бы в апартаменты, только здесь по понедельникам и завтракали бы.
Часто удобства апарт-комплексов включают услуги консьержа, охраны и даже службу трансфера до аэропортов и вокзалов. На первых этажах размещают салоны красоты, аптеки, банки, маркеты... Короче, самое необходимое под носом, но и не слишком близко: у коммерческих объектов - отдельный вход.

Бояться ли “коммуналки”
Вполне очевидно, что богатство услуг требует дополнительных трат. И пусть расходы на коммунальные услуги (“БашРТС”, “Уфаводоканала”, “УИС”...) обещают оставить на уровне тарифов для обычных городских квартир, общая ежемесячная плата за жилье будет выше на 10-15 процентов.
Скажем, решили мы приобрести 60-метровую двушку в Зеленой Роще. Далеко не лучший средний вариант на вторичном рынке обойдется минимум в 4,5 миллиона. Там за “коммуналку” с нас брали бы тысяч 5-6, в апарт-комплексе - максимум рублей на 700-900 больше. Выходит, переплата составит тысяч 10 за год и 100 - за десять лет. Сами же апартаменты аналогичной площади у надежного застройщика можно купить всего за 3 миллиона рублей. Выходит, бояться нечего.
По правде, на то, чтобы просчитать нюанс с квартплатой, мы с мужем убили целый вечер: сравнивали цены на квартиры, обзванивали застройщиков. Днем и ресурсников порядком задергали. Когда же с “уравнением” наконец разобрались, меня озарило... Какой ерундой занимаемся! В городе такой разбег начислений по квартплате, что смысла в этом занятии попросту нет. Например, ежемесячные счета подруги, живущей в сипайловской девятиэтажке с лифтом (а на их обслуживание в “Содержании” закладывается немалая доля средств), не превышают 5 тысяч рублей. А мой брат за такой же метраж хрущевки на проспекте Октября отдает 8 тысяч. Сколько бы он с жилищниками ни воевал, сколько бы ни требовал отчета по расходу денег, толка нет и, похоже, не будет... Думаю, если с этой колокольни судить, то с переездом в апартаменты мы еще и выиграем.

А как же льготы?
Тем же вечером супруг затронул тему льгот. Оказывается, собственники “квадратов” в апартаментах не могут претендовать на субсидии по жилищно-коммунальным услугам, детские пособия, получать доплаты к пенсиям и меньше платить за проезд в общественном транспорте. Кроме того, при покупке апартаментов не получится вложить материнский капитал или оформить военную ипотеку. Момент важный, и, разумеется, каждый должен просчитать “бесскидочную” схему лично для себя. Признаться, в нашем случае разница вышла копеечной: офицеров в семье нет, да и ребенка только планируем.

За бортом не останемся
Еще одним камнем преткновения стал вопрос с пропиской. Поскольку на бумаге апартаменты являются нежилыми помещениями, то права на постоянную регистрацию у их обладателей нет. Благо в прошлом году приняли закон, согласно которому разрешена прописка временная - на пять лет. По истечении этого срока ее надо продлевать (неограниченное количество раз). Детей в апартаментах тоже можно регистрировать.
Чтобы понять, чем рискуем, для начала мы с мужем наведались к кадровикам на работе, потом не поленились набрать номер поликлиники, обзвонить школы, детсады... Оказалось, временной прописки более чем достаточно, значит, за бортом не останемся. Единственное - при устройстве ребенка в школу нашу заявку рассмотрят после заявлений претендентов с постоянной регистрацией. В остальном прописка по месту жительства носит скорее уведомительный характер, чем обязательный. Уже неплохо.

Веркин вариант
Не знаю, почему я сразу не обратилась за советом к подруге Верке. Верка - голова: два года работала в агентстве недвижимости, сейчас сидит в юридической конторе. Выслушав мою историю об апартаментах, она сходу предложила дельный вариант. При желании можно попробовать перевести такую квартиру в жилой фонд. Обойдется это примерно в 200-300 тысяч рублей. Сделаешь - можно и постоянную регистрацию оформить, и, по большому счету, недурно сэкономить на прочих расходах.
Для перевода надо подготовить пакет документов. На руках должны быть:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- проект переустройства или перепланировки помещения;
- протокол общего собрания собственников в доме; к нему потребуют приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому жильцу, лист регистрации участников собрания, решения соседей по вопросам, вынесенным на голосование, сам список собственников;
- заключение о соответствии апартамента требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
С последним пунктом не все так просто. При строительстве апартаментов девелопер вправе и не придерживаться этих требований - закон не нарушит. Речь идет, к примеру, о заниженных нормах по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите, инсоляции... Есть безобидные минусы, а есть и существенные. Скажем, в окна обычных квартир солнечный свет должен проникать не менее двух часов в день. А если в апарт-комплексе окна в колодец? Как тогда?.. Безусловно, надо смотреть, что берешь, руководствоваться не только сердцем, но и здравым смыслом. К счастью, случаев успешного перевода апартаментов в жилой фонд немало. Значит, и у нас шансы есть.
Итак, с пакетом документов нам предстоит обратиться в МФЦ и отправить заявление через портал госуслуг. Если его одобрят, мы получим решение о присвоении квартире нового статуса. Нет? Решение об отказе, с которым можно пойти в суд. В первом случае останется направить заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН, и дело будет сделано.
...В общем, перевод в жилой фонд - затея вполне осуществимая, да только одним из условий этой процедуры является отсутствие на апартаментах обременения. Что ж, если действительно приспичит, вернемся к Веркиному варианту после погашения ипотеки. Кстати, апартаменты мы все-таки купили. Дом построят уже в нынешнем году.

Рина ВОРОБЬЕВА.