Как правильно продать свою долю?

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Марина Валерьевна МАРТЫНОВА.

– Какую информацию можно получить из выписки о переходе прав из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и почему она важна при покупке недвижимости?
– Перед покупкой недвижимости важно изучить ее историю, чтобы избежать мошенничества. Для этого нужно получить выписку о переходе прав из ЕГРН, которая содержит данные о лицах, которые когда-либо владели объектом недвижимости, а также даты и основания перехода права. Полные сведения о нынешних и предыдущих владельцах может получить только правообладатель или его представитель; в других случаях будет указано просто «Физическое лицо». Но и этой информации потенциальному покупателю хватит, чтобы уточнить, не менялись ли собственники слишком часто. Также стоит обратить внимание на дату регистрации прав, чтобы избежать рисков, связанных с исковой давностью.
– Нужно ли вносить сведения после перепланировки в ЕГРН?
– В связи с перепланировкой может измениться общая площадь квартиры – как в меньшую, так и в большую сторону. Кроме того, это может повлечь изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения). Если у вас возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий.
– Мы с женой хотим уехать в отпуск на 2 месяца. Страшно оставлять квартиру без присмотра. Есть ли какая-то возможность обезопасить себя?
– Любой собственник вправе написать заявление и запретить проводить любые сделки с принадлежащей ему недвижимостью без личного участия. Такое заявление можно подать в любом офисе МФЦ. Услуга абсолютно бесплатна для заявителей, и госпошлина за нее не взимается. Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на регистрацию прав на эту недвижимость другим лицом.
– Не так давно умерла моя двоюродная тетя. Кроме нас, родственников у нее нет. Я обратилась к нотариусу, а нотариус отправляет меня за выписками из реестра недвижимости на квартиру и дом. Правомерно ли это? И с какого времени я буду считаться правообладателем данной недвижимости?
– Для совершения нотариального действия нотариусы не вправе требовать представления сведений, содержащихся в ЕГРН, от обратившихся граждан. Нотариус сам должен запросить такие сведения в Росреестре.
Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта госрегистрации прав на наследственное имущество. Однако мы рекомендуем завершить процедуру оформления имущества, обратившись в Росреестр.
– У меня есть 1/3 квартиры, в которой я не проживаю. Срочно понадобились деньги. Как правильно продать свою долю?
– При продаже доли в общей собственности постороннему лицу продавец должен уведомить остальных сособственников о своем намерении, предоставив им право первой покупки. Соседи должны быть проинформированы о продаже и иметь возможность купить долю на тех же условиях и по такой же цене, как для посторонних. Если сособственники не купят долю в течение месяца, продавец может продать ее любому желающему. В случае письменного отказа сособственников от права первой покупки, долю можно продать ранее установленного срока. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, нужно согласие органов опеки. Все сделки с долями должны быть нотариально удостоверены, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
– У моего несовершеннолетнего ребенка есть доля в квартире моей мамы, т.е. бабушки ребенка. Один из владельцев доли в данной квартире решил продать свою часть. Мы хотим купить эту долю. Как можно это сделать?
– У ребенка – совладельца квартиры – есть преимущественное право на выкуп продаваемой доли. Несовершеннолетний может участвовать в сделке, но от его лица действует законный представитель, например родитель. Он также имеет преимущественное право на покупку доли, но купить должен по цене, не выше, чем если бы продажа производилась третьему лицу.
– Задумалась об оформлении дарственной на квартиру на свою единственную дочь. Подскажите, пожалуйста, как узнать, какие документы будут нужны?
– На сайте Росреестра разработан сервис «Жизненные ситуации», который позволяет в удобной и наглядной форме получить сведения о порядке действий при осуществлении разных видов сделок с недвижимостью. Заявитель самостоятельно может выяснить, какие документы нужны в каждой конкретной ситуации или же оценить полноту уже имеющегося на руках пакета документов.
После заполнения необходимой формы список требуемых документов появится на экране вместе с максимальным сроком получения услуги и информацией о размере оплаты госпошлины. Список можно будет распечатать либо сохранить.
– Хочу внести сведения о ранее учтенном объекте недвижимости и зарегистрировать право собственности на него. Кадастрового номера у объекта нет. Как быть?
– Вы можете представить техпаспорт, выданный до 01.01.2013 года. Если его нет, тогда нужно поставить объект на кадастровый учет, обратившись за этой услугой к кадастровому инженеру. Как только у объекта появится кадастровый номер, можно подать заявление на регистрацию права собственности.
– Планирую подарить квартиру, которая пустует, племяннице, но при этом хотела бы в дарственной указать, что она будет мне за это ежемесячно перечислять небольшую сумму в течение пяти лет. Возможно ли такое?
– Нет, ставить условия для одаряемого в договоре дарения нельзя, так как дарение – это безвозмездная сделка. Дарение подразумевает, что даритель безвозмездно, то есть бесплатно, передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование).
Если в договоре дарения будет какое-либо встречное обязательство для одаряемого, то такая сделка не будет признаваться дарением. Такая сделка будет считаться ничтожной.
– Во время переезда в другой город потеряли свидетельство о праве собственности на дачный дом, который планируем продать. Как нам восстановить этот документ?
– Сейчас свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости не выдаются. Вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на ваш дом через офисы МФЦ либо через портал Госуслуг. Данная выписка будет подтверждать право собственности на ваш дом, и она актуальна на момент ее выдачи.
– Как можно оформить доверенность от имени недееспособного человека? Нотариус отказался оформлять доверенность, ссылаясь на то, что доверитель полностью недееспособен.
– Недееспособный гражданин не может самостоятельно выдавать доверенность, равно как и совершать иные сделки. От его имени вправе совершать сделки опекун, назначенный органом опеки и попечительства. Признание гражданина недееспособным осуществляется по решению суда.
– Нужно ли информировать Росреестр об изменении фамилии и реквизитов паспорта?
– Изменения в правоустанавливающих документах на недвижимость из-за смены фамилии владельца не требуются. После смены фамилии, даже без внесения новых данных в ЕГРН, гражданин остается владельцем и может распоряжаться имуществом. Однако внесение актуальных данных в ЕГРН по желанию владельца может помочь избежать лишних вопросов при сделках с недвижимостью, поэтому лучше сделать это заранее.
– Требуется ли согласие бывшего супруга на продажу имущества, приобретенного в браке? В разводе 6 лет. Притязаний на имущество супруг не имел.
– Норма о необходимости нотариального согласия супруга по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, распространяется на супругов, брак которых не прекращен. Таким образом, необходимости представления нотариально заверенного согласия бывшего супруга на отчуждение имущества нет.
– Квартира куплена в общую совместную собственность (я и муж) в ипотеку. Погасили ипотеку материнским капиталом, нужно расписать доли на двух детей. Нужно ли нам обращаться к нотариусу или достаточно прийти в МФЦ и оформить новое свидетельство там?
– Жилое помещение, купленное или построенное с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется по соглашению. Если соглашением определяются доли несовершеннолетних детей, при этом режим совместной собственности супругов на оставшуюся долю в праве на жилое помещение не изменяется, то нотариального удостоверения соглашения не требуется.
Если соглашением определено, что супруги приобретают в долевую собственность объект недвижимого имущества совместно с несовершеннолетними детьми, то такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению.