От гаража до квартиры,

или Оформить недвижимость правильно

На вопросы читателей «Вечерней Уфы» отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости №4 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Ирина ШАБАНОВА.
- Подпадает ли мой гараж под «гаражную амнистию»? Можно ли оформить землю под ним бесплатно?
- Приобретение права собственности на земельный участок под гаражом в рамках «гаражной амнистии» возможно в следующих случаях:
1) земельный участок для размещения гаража предоставлен или передан вам какой-либо организацией (в том числе с которой вы состояли в трудовых или иных отношениях), либо иным образом выделен вам, либо право на использование такого земельного участка возникло у вас по иным основаниям;
2) земельный участок выделен из земли, принадлежащей гаражному кооперативу (или организации, при которой он создан), и ваш гараж (или участок под ним) официально закреплен за вами — например, решением общего собрания кооператива или другим подтверждающим документом.
Такой гараж может быть блокирован общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящим объектом капитального строительства.
В этом случае вы можете оформить землю под гаражом бесплатно до 1 сентября 2026 года, обратившись в Минземимущество РБ.
- Нужно ли регистрировать дом после реконструкции?
- Да. Любые изменения – пристройка, увеличение этажности, замена несущих стен – требуют внесения новых данных в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с заявлением на внесение изменений и представить технический план, подготовленный кадастровым инженером. Заявление представляется посредством личного обращения в многофункциональный центр либо с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет.
- Мы живем в двухквартирном доме. Как изменить статус объекта на «дом блокированной застройки»?
- Если обе квартиры принадлежат разным собственникам и соответствуют требованиям (до 3 этажей, отдельные входы, общая стена без проемов), все собственники должны совместно обратиться с заявлением об изменении вида объекта недвижимости в Росреестр. Без согласия всех изменение невозможно.

- Как оформить жилой дом в «упрощенном порядке»?
- До 1 марта 2031 года вы можете зарегистрировать дом на участке под ИЖС, садоводство или ЛПХ без разрешений на строительство. Достаточно технического плана, подготовленного кадастровым инженером на основе декларации, заполненной владельцем, и документов на землю (если право на землю ранее не было зарегистрировано). Подать можно через офисы МФЦ или сайт Росреестра/портал Госуслуг.
- Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?
- Необходимо заключить договор с кадастровым инженером, для подготовки акта обследования, подтверждающий уничтожение дома. Подать заявление о снятии с учета объекта недвижимости с актом обследования. После этого дом снимут с учета, а право собственности – прекратят.
- Можно ли оформить дом, если участок находится в охранной зоне ЛЭП?
- Да, можно. Оформление прав на дом возможно, но при строительстве или реконструкции потребуется согласование с сетевой организацией. Также в договоре купли-продажи обязательно указывается наличие ограничений.
- Можно ли продать долю меньше 6 кв. м в квартире?
- Нет. Не допускается продажа доли в квартире, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Сделки с такими долями – ничтожны.
- Зачем вносить электронную почту в ЕГРН?
- Это необходимо, чтобы получать уведомления от Росреестра о регистрации сделок с вашей недвижимостью, о наложении арестов, изменении кадастровой стоимости, о включении участка в охранные зоны. Добавить почту можно бесплатно, обратившись в любой офис МФЦ или воспользовавшись сервисами порталов Росреестра или Госуслуг.
- Как узнать, кто владеет другими комнатами в коммуналке, чтобы уведомить о продаже?
- С марта 2023 года персональные данные собственников не выдаются без их согласия. Уведомить соседей можно лично или через нотариуса (он имеет доступ к данным для целей сделки). Обращаем внимание, что соблюдать преимущественное право сособственников при продаже надо только в случае, если квартира оформлена в общедолевую собственность (т.е. право собственности указано в долях). Если квартира имеет статус коммунальной, т.е. за каждым из собственников зарегистрировано право на отдельную комнату как объект недвижимости, то для продажи такой комнаты не требуется уведомлять собственников соседних комнат в порядке ст. 250 ГК РФ.
- Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу совместной недвижимости после развода?
- Нет. После расторжения брака супруги теряют статус супругов, и согласие на сделку не требуется. Однако имущество, нажитое в браке, остается в общей собственности – раздел регулируется отдельно.
- Зачем регистрировать право, возникшее до 1998 года?
- Права до 31 января 1998 года действительны без регистрации, но без записи в ЕГРН вы не сможете продать, подарить или вступить в наследство. Регистрация такого права бесплатна и защищает ваши права.
- Как проверить, наложен ли арест на квартиру?
- Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, через Госуслуги или в МФЦ. В выписке будет указано, имеется ли арест, запрет, ипотека, кем наложено ограничение (суд, приставы и т.д.). Причину ареста уточняйте в соответствующем органе.
- Нужен ли нотариус, если один собственник продает свою долю другому?
- Да, обязательно. Любая сделка с долей в праве собственности (даже между совладельцами) требует нотариального удостоверения.
- Можно ли оформить квартиру в другом регионе, не выезжая из Башкортостана?
Да. Подайте документы в любом МФЦ или через сайт Росреестра – действует экстерриториальный принцип.