О «дачной амнистии» и оформлении земельных участков

В среду, 15 июня, в редакции газеты «Вечерняя Уфа» состоялась «горячая линия» по вопросам дачной амнистии и оформления земельных участков. На многочисленные вопросы, поступившие от читателей, отвечали заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по РБ Альфия Ирековна МУСИНА и заместитель начальника отдела обработки документов и учетных действий №1 Филиала Кадастровой палаты по РБ Рашит Рафилевич ЯКУПОВ.

Для начала наши гости кратко объяснили суть нескольких важных вопросов.
В 2020 году «дачная амнистия» была вновь продлена на пять лет — до 1 марта 2026 года, с сентября 2022 года ее продлят до 2031 года. Таким образом, ее продлевают уже не в первый раз. Действительно ли она так востребована?
Действительно, упрощенный порядок государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, получивший название «дачная амнистия», начал действовать с 1 сентября 2006 года, то есть длится уже 16 лет.
За этот период на территории России в таком порядке было зарегистрировано более 14 миллионов объектов недвижимости. Тем не менее вопрос продления «дачной амнистии» актуален как для нашей республики, так и для всего государства. Возможно, потому, что жилые и садовые дома, а также индивидуальные жилые дома в наше непростое время стали наиболее востребованными. Многие семьи при выборе между квартирой или загородным домом все чаще стали делать выбор в пользу последнего. Поэтому, учитывая такую социальную значимость и темпы индивидуального жилищного и садового строительства, с целью упрощения оформления прав на такие объекты недвижимости «дачная амнистия» продлена.
Сколько жителей Башкирии зарегистрировали объекты недвижимости в упрощенном порядке?
По нашей статистике, по «дачной амнистии» за этот 16-летний период в РБ было зарегистрировано порядка 800 тысяч прав на объекты недвижимости.
Какие объекты в РБ регистрируют по «дачной амнистии» чаще всего?
Сейчас наблюдается большая активность по индивидуальным жилым домам и домам, которые возводятся на садовых участках. И если даже на участке кроме дома есть гараж, баня и еще какая-то хозяйственная постройка, граждане, как правило, регистрируют только дом. Это их право. Государственная регистрация носит заявительный характер. То есть, если человек пришел с заявлением, подал документы и с ними все в порядке, право регистрируется. Если не пришел, никто не приведет его за руку и не заставит обратиться за регистрацией права, тем более не наложит какие-то штрафы. Причем законодательством даже не предусмотрен срок, когда владелец объекта недвижимости должен обратиться за государственной регистрацией права на этот объект. Он может сделать это и через 10, и через 20 лет.
Но при этом мы всегда напоминаем, что право возникает с момента регистрации. Поэтому не стоит затягивать вопрос с надлежащим оформлением права собственности.
Насколько я знаю, разрешение на строительство теперь не требуется, а действуют какие-то два способа оформления построенного дома. Что это за способы и в чем разница между ними?
Да, действительно, разрешение на строительство жилого дома, если вы осуществляете его на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства, получать теперь не нужно. Если вы планируете такую стройку, у вас есть возможность пойти двумя путями. Первый из них – уведомительный порядок, второй – упрощенный.
Расскажем о них подробнее.
Уведомительный порядок
1-й этап: перед началом стройки вы уведомляете местную администрацию о планируемом строительстве. Заполняете специальную форму и указываете в ней параметры строительства (адрес участка, этажность дома, из каких материалов и прочее). При соответствии параметров градостроительному законодательству администрация направляет вам уведомление о согласовании строительства.
2-й этап: по окончании строительства вы приглашаете кадастрового инженера, который готовит технический план вновь возведенного объекта.
3-й этап: направляете в администрацию уведомление об окончании строительства и документы, подготовленные кадастровым инженером. Администрация сама подает документы в Росреестр в электронном виде, и вы получаете выписку из ЕГРН о постановке вашего дома на кадастровый учет и регистрации вашего права собственности.
Упрощенный порядок
1-й этап: перед началом стройки необходимо убедиться, что параметры планируемого к возведению дома соответствуют требованиям законодательства. В частности, не должно быть более трех надземных этажей, а высота дома не может превышать 20 метров.
2-й этап: по окончании строительства вы приглашаете кадастрового инженера, который готовит технический план вновь возведенного объекта на основе заполненной вами декларации.
3-й этап: вы самостоятельно подаете в Росреестр пакет документов для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности, получаете выписку из ЕГРН. Документы за вас может также подать и кадастровый инженер, если это предусмотрено условиями заключенного между вами договора.
А что касается садовых домов?
В данном случае действует упрощенный порядок – по техническому плану.
А на какие объекты, помимо жилых и садовых домов, распространяется «дачная амнистия»?
«Дачная амнистия» предусматривает упрощенный порядок регистрации прав не только на жилые и садовые дома на садовых участках и индивидуальные жилые дома. Она также распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года в собственность, бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение. Участки могут быть дачными, огородными, предоставленными для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Зарегистрировать права на указанные объекты в упрощенном порядке можно бессрочно.
Как в упрощенном порядке оформить эту недвижимость? Что для этого нужно?
Для оформления прав на земельный участок, предоставленный на определенных видах права до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 30 октября 2001 года, достаточно подать в МФЦ только правоустанавливающий или даже правоподтверждающий документ на него. Это может быть свидетельство о праве на землю, договор или какой-либо акт о предоставлении участка в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение; выписка из похозяйственной книги; договор на право застройки. Также в МФЦ следует подписать заявление о регистрации права собственности.
Если человек построил себе дом с нарушением требований законодательства и не хочет или не может оформить недвижимость, чем ему это грозит?


Важно понимать, что постоянно скрываться не получится, и в итоге вас могут настигнуть последствия, например, в виде штрафа за самовольную постройку. Незаконно построенную недвижимость нельзя продать, подарить, предоставить в аренду. Распорядиться земельным участком, на котором имеется незаконная постройка, также проблематично.
В зависимости от конкретной ситуации в отношении самовольной постройки судом либо органом местного самоуправления может быть принято решение о ее сносе, либо решение о ее приведении в соответствие с требованиями закона. Такие действия осуществляются за счет того, кто построил объект недвижимости или использует земельный участок.
Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда одновременно с земельным участком изымаются расположенные на нем объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, например, для строительства той же дороги, то гражданин, не зарегистрировавший данный объект, рискует остаться без полагающейся в таких случаях компенсации. То есть, если строения на изымаемом земельном участке в установленном порядке не оформлены, доказать, что данные объекты не являются самовольными постройками, будет сложно.
Как зарегистрировать право на земельный участок под ИЖС, предоставленный после введения в действие Земельного кодекса РФ?


В таком случае земельный участок регистрируется на общих основаниях, а именно: при предоставлении акта соответствующего государственного или муниципального органа о предоставлении участка или гражданско-правового договора о его приобретении.
Продажа участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Также определены некоторые случаи продажи участков без торгов: на основании решения органа власти или органа местного самоуправления о предоставлении в собственность участка бесплатно или на основании договора купли-продажи за плату. На территории Башкортостана такие решения по неразграниченным землям принимает Минземимущество РБ.
Продается земельный участок, который находится в аренде у физических лиц. Стоит ли приобретать такой участок?


Арендатор может переуступить право аренды другому лицу. Договор о переуступке прав и обязанностей заключается письменно и подлежит регистрации в ЕГРН, если первоначальный договор прошел государственную регистрацию в Росреестре. Собственнику земельного участка арендатором должно быть направлено уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет. Если же договор аренды заключен на срок менее пяти лет, то необходимо согласие арендодателя на заключение договора о переуступке прав и обязанностей в пользу третьего лица. Необходимо иметь в виду, что, соглашаясь на подобную сделку, вы приобретаете только право аренды. В собственность данный земельный участок вы сможете получить, как правило, лишь выкупив его у арендодателя.
На что обратить внимание при разделе земельного участка?


Раздел земельного участка возможен при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, установленных земельным и градостроительным законодательством (например, по размерам образуемый земельный участок должен соответствовать предельным (минимальным и максимальным) размерам). Для столицы правила землепользования и застройки утверждены решением Городского совета городского округа город Уфа №7/4 от 22.08.2008 года.
Также важно понимать, для чего предназначен земельный участок. К примеру, территориальная «Зона общественно-делового назначения» не предназначена для размещения на земельных участках индивидуальных жилых домов, таким образом, на этапе образования земельных участков такое заявление будет приостановлено со ссылкой на решение Городского совета ГО г.Уфа №7/4 от 22.08.2008 года.
Наша семья использует земельный участок, нам не принадлежащий. Хотим его узаконить. Как это сделать проще всего?


В случае если земельный участок находится в частной собственности гражданина и предназначен для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства или гаражного строительства, то такой земельный участок можно преобразовать путем перераспределения с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, с целью изменения границ земельного участка (приведения их в соответствие с фактическими границами, увеличения площади земельного участка и прочим).
Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) и обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления за ее утверждением с заявлением о перераспределении земельного участка. В итоге утверждается схема, заключается соглашение о выкупе участка из государственной (муниципальной) собственности. По итогу кадастровый учет будет осуществлен в соответствии со схемой.
Я купила дом в садовом товариществе Кировского района (Искинский сельсовет). Сделка состоялась в августе 2021 года. На руках - выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи – это все на землю. Плюс еще документы по садовому товариществу от бывшего хозяина. Как оформить дом в собственность?


Сейчас для оформления дома в собственность действует упрощенный порядок (до 1 марта 2026 года), поскольку гражданка является владелицей земли. Конечно, еще имеет значение, как именно будет оформлен дом – как садовый либо как жилой. Нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот подготовил декларацию и технический план. Расценки на его подготовку – примерно 5–6 тысяч рублей.
Для постановки на учет достаточно предоставить технический план, составленный на основании декларации, и заплатить госпошлину в размере 350 рублей.
Мой участок в СНТ предоставлен мне по договору аренды на 49 лет. Хочу сделать его своей собственностью. Что для этого нужно?


Вам необходимо обратиться в Министерство земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность. Но имейте в виду, что с 1 марта 2022 года земельный участок для садоводов предоставляется по выкупу. Также хочу вам сказать, что в Государственную Думу внесен законопроект, чтобы предоставлять земельный участок для садоводов бесплатно. Возможно, вам имеет смысл подождать.
И еще один вопрос: где брать квитанции для оплаты земельного участка, если он расположен в Демском районе?
Если участок находится в Уфе, приезжайте на проспект Октября, 56/3, там находится и Управление земельных и имущественных отношений, и Управление по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений. Вам необходимо обратиться именно в министерство, потому что все права по арендным отношениям переданы им.
У отца земля в аренде. На ней – капитальная постройка (котельная), которая нигде не зарегистрирована. Построил отец ее своими силами, еще когда работал на предприятии, которому земля принадлежала. Сейчас земля официально в аренде у него. Он хочет узаконить это капитальное строение, которое располагается на участке.


У него должна быть проектная документация плюс разрешение на ввод. Раз их нет, остается только отстаивать свои права в судебном порядке, потому что котельная – это самовольная постройка.
У нас проблема такая: садовые участки продаются вместе «с долгами». Новые хозяева, естественно, чужие долги оплачивать не желают. Как избежать данной ситуации?


К сожалению, отсутствие документа о том, что за продаваемым садом нет долгов, не является препятствием к продаже. Так что это, по большому счету, проблема председателя СНТ. Тот может в судебном порядке взыскать с должника денежные средства. Мы, увы, не можем приостановить сделку, так как в необходимый перечень, предоставляемый при купле–продаже сада, данный документ не входит.
У нас с соседом идет спор о совместной границе наших участков. Он считает, что мы должны сдвинуть наш забор, потому что он собрался строить там баню. Подскажите, как установить границы, чтобы не было такой проблемы?


Споры о границах земельных участков решаются исключительно в судебном порядке, если владельцы смежных участков не смогли договориться самостоятельно.
Не могу оформить в собственность земельный участок, потому что по нему проходит граница с другим районом. Как быть?


То есть у вас идет пересечение вашего участка? Земельный участок поставлен на кадастровый учет, а границы его, скорее всего, определили позже?
К сожалению, наличие пересечения – основание для приостановления оформления права собственности. Зарегистрировать такой участок у вас нет возможности. Либо надо уточнить границы, либо образовать участок до границы.
У меня есть садовый участок в СНТ «Радуга» на станции Юматово. Согласно публичной кадастровой карте, это участок №119. Рядом с нами находится лесной участок №335 по кадастровому плану. Этот участок никому не принадлежит. С 2005 года мы с соседом заключали договор на аренду этого лесного участка под релаксацию с Юматовским лесничеством. Потом лесничество перевели в Чишмы. Примерно в 2015-2016 году, когда произошло изменение в лесном законодательстве, договор на аренду участка нам не продлили, предложили участвовать в аукционе. Но там очень большие деньги, нам не по карману. Сейчас этот участок между дорогой и нашим садом очень захламлен, мы расчистили только небольшую его часть. Можно ли этот участок провести по упрощенной схеме и присоединить к нашему участку?


«Дачная амнистия» распространяется на земельные участки, которые имеют вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд. Поэтому если вид разрешенного использования разнится с тем земельным участком, который вы хотите приобрести по «дачной амнистии», то в данном случае этот земельный участок под нее не подпадает.
Также для признания своих прав на участок можете обратиться в суд.